Sondereigentum ist ein Begriff des deutschen Rechts: Eigentum an einer Wohnung oder an Räumen, die nicht dem Wohnen dienen, neben dem Gemeinschaftseigentum an den übrigen Gebäudeteilen. Österreich kennt diese Konstruktion nicht. Hier erwirbt man Miteigentum an der Liegenschaft, untrennbar verbunden mit dem alleinigen Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt.
Ausführlich erklärt
Sondereigentum ist ein Begriff des deutschen Wohnungseigentumsrechts. Dort bezeichnet er das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, das neben dem Gemeinschaftseigentum an den übrigen Gebäudeteilen besteht. Das österreichische Recht kennt diese Konstruktion nicht – wer den Ausdruck in Unterlagen oder Suchergebnissen antrifft, sollte prüfen, welches österreichische Institut tatsächlich gemeint ist. In Österreich ist der Aufbau ein anderer.
Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird nicht Eigentümer der Wohnung als körperlicher Sache, sondern Miteigentümer der gesamten Liegenschaft zu einem bestimmten Anteil. Mit diesem Mindestanteil ist untrennbar das ausschließliche Nutzungs- und Verfügungsrecht an einem bestimmten Objekt verbunden – der Wohnung, dem Geschäftslokal oder dem Abstellplatz. Das Gesetz spricht vom Wohnungseigentumsobjekt. Der Unterschied ist mehr als terminologisch.
Im österreichischen Modell gibt es kein getrenntes Eigentum an Räumen: Es gibt Miteigentum am Ganzen plus ein zugeordnetes ausschließliches Nutzungsrecht. Mindestanteil und Objekt bilden eine rechtliche Einheit und können nicht getrennt veräußert, belastet oder vererbt werden. Für jene Bereiche, die keinem einzelnen Objekt zugeordnet sind, verwendet das Wohnungseigentumsgesetz den Ausdruck allgemeine Teile der Liegenschaft. Dazu zählen Dach, Fassade, tragende Wände und Decken, Fundamente, Stiegenhaus, Gänge, Aufzug, Haustechnikräume, Steigleitungen sowie Hof- und Gartenflächen ohne zugewiesenes Sondernutzungsrecht.
Praktisch führt beides zu ähnlichen Ergebnissen, doch die Begriffe sind andere: Statt Sondereigentum spricht man vom Wohnungseigentumsobjekt, statt Gemeinschaftseigentum von den allgemeinen Teilen. Wer deutsche Fachliteratur, Musterverträge oder Ratgeber verwendet, sollte das beachten – Formulierungen lassen sich nicht ungeprüft übertragen, und einzelne Regelungen weichen inhaltlich ab. Zu unterscheiden ist ferner das Sondernutzungsrecht. Es bezeichnet die Zuweisung eines allgemeinen Teils – etwa eines Gartenanteils, einer Terrasse oder eines Stellplatzes – an ein bestimmtes Objekt zur alleinigen Nutzung.
Rechtlich bleibt die Fläche allgemeiner Teil; sie ist damit schwächer abgesichert als eine Zuordnung als Zubehör-Wohnungseigentum, die im Nutzwertgutachten berücksichtigt und im Grundbuch ersichtlich ist. Für Käufer folgt daraus ein konkreter Prüfschritt: Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten zeigen, welche Bereiche dem eigenen Objekt zugeordnet sind, welche als Zubehör gelten und welche allgemeine Teile bleiben. Diese Zuordnung entscheidet darüber, wer welche Erhaltung trägt und welche Veränderungen ohne Zustimmung der Gemeinschaft zulässig sind. Bei Fenstern, Wohnungseingangstüren und Balkonen verläuft die Grenze weniger intuitiv, als viele annehmen: Außenwirksame Bauteile werden vielfach den allgemeinen Teilen zugeordnet, weil sie Fassade und Substanz betreffen.
Vor größeren Investitionen sollte die Zuordnung daher geklärt sein – sonst investiert man in etwas, für das die Gemeinschaft zuständig gewesen wäre, oder verändert allgemeine Teile ohne die erforderliche Zustimmung. Auskunft geben Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten.