Gemeinschaftseigentum ist ein Begriff des deutschen Rechts; in Österreich heißen die entsprechenden Bereiche allgemeine Teile der Liegenschaft – Dach, Fassade, Stiegenhaus, Aufzug. Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Miteigentümer der ganzen Liegenschaft zu einem bestimmten Anteil, mit dem untrennbar das ausschließliche Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt verbunden ist.
Ausführlich erklärt
Der Begriff Gemeinschaftseigentum stammt aus dem deutschen Wohnungseigentumsrecht. Dort wird zwischen Sondereigentum an der einzelnen Wohnung und Gemeinschaftseigentum an den übrigen Gebäudeteilen unterschieden. Das österreichische Recht kennt diese Zweiteilung in dieser Form nicht – wer den Ausdruck in Unterlagen oder Suchergebnissen antrifft, sollte daher prüfen, welches österreichische Konzept tatsächlich gemeint ist. In Österreich ist die Konstruktion anders aufgebaut.
Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird nicht Eigentümer der Wohnung als solcher, sondern Miteigentümer der gesamten Liegenschaft zu einem bestimmten Anteil. Mit diesem Mindestanteil ist untrennbar das ausschließliche Nutzungs- und Verfügungsrecht an einem bestimmten Objekt verbunden – der Wohnung, dem Geschäftslokal oder dem Abstellplatz. Es gibt also kein getrenntes Eigentum an der Wohnung, sondern Miteigentum plus ein zugeordnetes Nutzungsrecht. Für jene Bereiche, die nicht einem einzelnen Objekt zugeordnet sind, verwendet das Wohnungseigentumsgesetz den Ausdruck allgemeine Teile der Liegenschaft.
Dazu zählen Dach, Fassade, tragende Wände und Decken, Fundamente, Stiegenhaus, Gänge, Aufzug, Haustechnikräume, Steigleitungen sowie Hof- und Gartenflächen ohne zugewiesenes Sondernutzungsrecht. Diese Bereiche stehen im Miteigentum aller und werden von der Eigentümergemeinschaft verwaltet und erhalten. Die praktische Wirkung ist der deutschen Systematik ähnlich, die Begriffe sind aber andere. Statt Sondereigentum spricht man vom Wohnungseigentumsobjekt, statt Gemeinschaftseigentum von den allgemeinen Teilen.
Wer deutsche Fachliteratur oder Musterverträge verwendet, sollte das beachten – Formulierungen lassen sich nicht ungeprüft übertragen, und einzelne Regelungen weichen inhaltlich ab. Praktisch relevant wird die Abgrenzung bei der Frage, wer welche Erhaltung zahlt. Innerhalb des eigenen Objekts trägt der Wohnungseigentümer die Kosten – Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärgegenstände, Elektroinstallation ab der Abzweigung. Für die allgemeinen Teile ist die Eigentümergemeinschaft zuständig, finanziert aus der Erhaltungsrücklage.
Bei Fenstern, Wohnungseingangstüren und Balkonen verläuft die Grenze weniger intuitiv: Außenwirksame Bauteile werden vielfach den allgemeinen Teilen zugeordnet, weil sie Fassade und Substanz betreffen. Für Käufer folgt daraus ein einfacher Prüfschritt: Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten zeigen, welche Bereiche dem eigenen Objekt zugeordnet sind, welche als Zubehör gelten und welche allgemeine Teile bleiben. Vor größeren Investitionen sollte diese Zuordnung geklärt sein – sonst investiert man in etwas, für das die Gemeinschaft zuständig gewesen wäre, oder verändert allgemeine Teile ohne die erforderliche Zustimmung. Ebenfalls nicht deckungsgleich ist der deutsche Begriff des Sondereigentums.
Das österreichische Wohnungseigentumsobjekt ist kein eigenständiges Eigentum an Räumen, sondern ein mit dem Mindestanteil verbundenes ausschließliches Nutzungsrecht. Praktisch führt das zu ähnlichen Ergebnissen, rechtlich ist die Konstruktion jedoch eine andere – was bei der Vertragsgestaltung Bedeutung hat. Wer Muster aus dem deutschen Rechtskreis übernimmt, riskiert Klauseln, die im österreichischen Grundbuch nicht durchführbar sind.