Wohnungen tageweise an Reisende zu vermieten, ist an mehrere Hürden geknüpft: Bauordnung und Gemeinde, der vereinbarte Nutzungszweck im Wohnungseigentumsvertrag samt Zustimmung der Miteigentümer und je nach Serviceumfang eine Gewerbeberechtigung. Dazu kommen Ortstaxe und Gästeverzeichnis. Der Aufwand für Reinigung, Wäsche und Betreuung mindert den scheinbar hohen Ertrag deutlich.
Ausführlich erklärt
Kurzzeitvermietung bezeichnet die Überlassung von Wohnraum für kurze Zeiträume – meist Tage oder Wochen – überwiegend an Reisende. Durch Buchungsplattformen ist sie stark gewachsen und in mehreren österreichischen Städten Gegenstand strenger Regulierung geworden. Die Zulässigkeit hängt von mehreren Ebenen ab, die alle erfüllt sein müssen. Erstens das Bau- und Raumordnungsrecht: In Wien etwa ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung in Wohnzonen und darüber hinaus in Wohnungen weitgehend nur mit Ausnahmebewilligung zulässig; auch andere Bundesländer und Gemeinden haben Beschränkungen erlassen.
In Tourismusregionen kommen Freizeitwohnsitzbeschränkungen hinzu. Zweitens das Wohnungseigentumsrecht: Der Wohnungseigentumsvertrag legt fest, zu welchem Zweck ein Objekt gewidmet ist. Eine touristische Nutzung weicht davon regelmäßig ab und stellt eine Widmungsänderung dar, die grundsätzlich der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder einer gerichtlichen Genehmigung bedarf. Drittens das Gewerberecht: Werden über die bloße Raumüberlassung hinaus Leistungen erbracht – Reinigung während des Aufenthalts, Verpflegung, Rezeption –, kann eine Beherbergung im gewerblichen Sinn vorliegen, die eine Gewerbeberechtigung erfordert.
Diese Ebenen werden häufig verwechselt. Eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ersetzt keine baurechtliche Zulässigkeit, und eine baurechtliche Bewilligung ersetzt nicht die Zustimmung der Miteigentümer. Hinzu kommen weitere Pflichten. Zu entrichten ist in aller Regel die Ortstaxe beziehungsweise Nächtigungsabgabe der Gemeinde.
Das Meldegesetz verlangt eine Gästeverzeichnisführung. Plattformen sind in mehreren Bundesländern zur Datenweitergabe an die Behörden verpflichtet, was die Kontrolldichte erheblich erhöht hat. Steuerlich ist die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Beherbergung entscheidend. Davon hängen Einkunftsart, Umsatzsteuer, mögliche Sozialversicherungspflicht und die Behandlung eines späteren Verkaufs ab.
Maßgeblich sind Umfang der Leistungen, Häufigkeit des Wechsels und Organisationsgrad. Eine steuerliche Abklärung vor Aufnahme der Tätigkeit ist dringend zu empfehlen. Mietrechtlich ist zu beachten, dass ein Mieter seine Wohnung nicht ohne Weiteres kurzzeitig weitervermieten darf. Je nach Vertrag und Umfang kann darin eine unzulässige Weitergabe oder eine unverhältnismäßig teure Untervermietung liegen, was einen Kündigungsgrund darstellen kann.
Für Käufer, die mit Kurzzeitvermietung kalkulieren, gilt daher: Die Zulässigkeit ist vor Vertragsabschluss schriftlich zu klären – bei Gemeinde, im Wohnungseigentumsvertrag und gegebenenfalls bei der Gewerbebehörde. Das gesamte Geschäftsmodell hängt daran, und Renditeangaben aus Vertriebsunterlagen setzen die Zulässigkeit häufig unausgesprochen voraus. Wirtschaftlich ist zu bedenken, dass Kurzzeitvermietung erheblich aufwendiger ist als Dauervermietung. Reinigung, Wäsche, Schlüsselübergabe, Gästekommunikation, Plattformprovisionen, häufigere Instandhaltung und die Erneuerung der Möblierung mindern den scheinbar hohen Ertrag je Nacht deutlich.
Eine ehrliche Kalkulation stellt diesen Aufwand dem Ertrag einer konventionellen Vermietung gegenüber. Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Kurzzeitvermietung ein wiederkehrendes Konfliktthema, weil wechselnde Gäste Lärm, Reinigungsaufwand und Sicherheitsbedenken mit sich bringen. Einzelne Eigentümer können gegen eine widmungswidrige Nutzung vorgehen.