Ein Freizeitwohnsitz dient nicht dem ganzjährigen Wohnen, sondern der zeitweisen Erholung. In vielen Tourismusgemeinden ist das nur mit Genehmigung oder Eintragung im Verzeichnis erlaubt, sonst drohen Strafen. Vor einem Anbot sollte man deshalb schriftlich bei der Gemeinde nachfragen; mündliche Zusagen des Verkäufers zählen nicht.
Ausführlich erklärt
Ein Freizeitwohnsitz ist eine Wohnung oder ein Haus, das nicht der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient, sondern zeitweilig zu Erholungszwecken genutzt wird. Die Definition findet sich in den Raumordnungsgesetzen der Bundesländer und ist einer der wichtigsten Prüfpunkte beim Kauf einer Immobilie in einer Tourismusregion. Der Hintergrund ist ein Verteilungsproblem. In begehrten Lagen – etwa in Tirol, Salzburg, Vorarlberg, Kärnten und Teilen der Steiermark – konkurrieren einheimische Wohnungssuchende mit kaufkräftiger Nachfrage nach Zweitwohnsitzen.
Steigende Preise, leerstehende Objekte außerhalb der Saison und ausgedünnte Ortskerne sind die Folge. Die Bundesländer steuern daher mit teils sehr restriktiven Regelungen gegen. Die Instrumente unterscheiden sich, folgen aber ähnlichen Mustern. Verbreitet sind Genehmigungspflichten für die Nutzung als Freizeitwohnsitz, Quoten, die den Anteil solcher Objekte am Wohnungsbestand einer Gemeinde begrenzen, sowie weitgehende Neuwidmungsverbote.
Bestehende, rechtmäßig genutzte Freizeitwohnsitze genießen häufig Bestandsschutz, sofern sie fristgerecht gemeldet und in ein Verzeichnis eingetragen wurden. Gemeinden führen entsprechende Register. Praktisch bedeutet das: Ohne ausdrückliche Genehmigung oder Eintragung darf eine Wohnung in vielen Gemeinden nur als Hauptwohnsitz genutzt werden. Wer sie als Ferienobjekt erwirbt und nur zeitweise bewohnt, verstößt gegen die Vorschriften.
Die Behörden kontrollieren das über Meldedaten, Strom- und Wasserverbrauch, Nachbarschaftsmeldungen und Datenabgleiche. Die Sanktionen reichen von empfindlichen Verwaltungsstrafen über Zwangsstrafen bis zu behördlichen Aufträgen, die widmungswidrige Nutzung zu unterlassen. Hinzu kommt in mehreren Bundesländern das Grundverkehrsrecht. Der Erwerb kann einer behördlichen Genehmigung bedürfen, wobei häufig eine Erklärung über die beabsichtigte Nutzung abzugeben ist.
Falsche Angaben können zur Nichtigkeit des Erwerbs führen. Abzugrenzen ist der Freizeitwohnsitz vom Zweitwohnsitz im melderechtlichen Sinn. Nicht jeder Nebenwohnsitz ist ein Freizeitwohnsitz – eine Wohnung, die aus beruflichen oder Ausbildungsgründen genutzt wird, fällt regelmäßig nicht darunter. Die Abgrenzung erfolgt nach dem Nutzungszweck und ist im Einzelfall zu prüfen.
Für Käufer folgt daraus ein klarer Ablauf: vor Abgabe eines Anbots eine schriftliche Auskunft der Gemeinde einholen, ob das konkrete Objekt als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf und ob es im Verzeichnis eingetragen ist; die grundverkehrsrechtliche Situation klären; und das Anbot gegebenenfalls unter eine aufschiebende Bedingung stellen. Mündliche Zusagen von Verkäufern oder Vermittlern tragen nicht – maßgeblich ist ausschließlich die behördliche Auskunft. Wirtschaftlich wirkt sich der Status unmittelbar auf den Wert aus. Ein Objekt mit rechtmäßig eingetragenem Freizeitwohnsitz erzielt in gefragten Lagen deutliche Aufschläge gegenüber einem vergleichbaren Objekt ohne diese Berechtigung, weil der Kreis möglicher Nutzungen größer ist.
Umgekehrt kann ein Kauf ohne geklärte Rechtslage dazu führen, dass die Immobilie nicht wie beabsichtigt genutzt werden darf. Der Wert eines solchen Objekts bemisst sich dann nach der zulässigen, nicht nach der gewünschten Nutzung.