Grundverkehr ist der rechtsgeschäftliche Erwerb von Rechten an Grundstücken, nicht nur der Kauf; zuständig sind die Bundesländer mit neun unterschiedlichen Gesetzen. Kontrolliert werden vor allem land- und forstwirtschaftliche Flächen, der Erwerb durch Personen aus Drittstaaten und Freizeitwohnsitze. Ist ein Erwerb genehmigungspflichtig, kann er erst danach im Grundbuch eingetragen werden.
Ausführlich erklärt
Als Grundverkehr bezeichnet man den rechtsgeschäftlichen Erwerb von Rechten an Grundstücken. In Österreich unterliegt er in bestimmten Konstellationen einer behördlichen Kontrolle. Die Zuständigkeit liegt bei den Bundesländern, weshalb neun unterschiedliche Grundverkehrsgesetze bestehen, die sich in Anwendungsbereich, Verfahren und Strenge erheblich unterscheiden. Drei Regelungsbereiche sind zu unterscheiden.
Der land- und forstwirtschaftliche Grundverkehr soll den Erhalt land- und forstwirtschaftlicher Nutzflächen sichern, eine leistungsfähige Agrarstruktur fördern und spekulativen Erwerb verhindern. Geprüft wird typischerweise, ob der Erwerber die Flächen selbst bewirtschaftet, ob ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb vorliegt und ob der Preis in einem angemessenen Verhältnis zum Ertragswert steht. Der zweite Bereich betrifft den Erwerb durch Ausländer. Historisch war der Erwerb durch Personen ohne österreichische Staatsbürgerschaft genehmigungspflichtig.
Durch das Unionsrecht und die Kapitalverkehrsfreiheit sind Staatsangehörige von EU- und EWR-Staaten weitgehend gleichgestellt; für sie genügt in der Regel eine Erklärung. Für Personen aus Drittstaaten bestehen dagegen weiterhin Genehmigungserfordernisse, die je nach Bundesland unterschiedlich ausgestaltet sind. Der dritte Bereich ist der Freizeitwohnsitz-Grundverkehr. In Tourismusregionen – besonders in Tirol, Salzburg, Vorarlberg, Kärnten und Teilen der Steiermark – soll verhindert werden, dass Wohnraum dem ganzjährigen Wohnbedarf entzogen wird.
Erwerber haben regelmäßig eine Erklärung über die beabsichtigte Nutzung abzugeben; falsche Angaben können erhebliche Folgen haben. Praktisch wirkt sich das auf die Kaufabwicklung aus. Ist ein Erwerb genehmigungspflichtig, kann die Einverleibung im Grundbuch erst nach Vorliegen der Genehmigung oder einer Negativbestätigung erfolgen. Der Kaufvertrag ist bis dahin schwebend unwirksam.
Wird die Genehmigung versagt, ist das Geschäft rückabzuwickeln. Der Kaufvertrag sollte daher eine ausdrückliche Regelung für diesen Fall enthalten, und die Kaufpreiszahlung sollte über ein Treuhandkonto abgesichert sein. Für Käufer ergibt sich daraus ein klarer Prüfschritt: Vor Abgabe eines verbindlichen Anbots ist zu klären, ob das Geschäft der Grundverkehrskontrolle unterliegt, welche Erklärungen abzugeben sind und mit welcher Verfahrensdauer zu rechnen ist. Auskunft erteilen die Grundverkehrsbehörden der Länder sowie der Vertragserrichter.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen Konstruktionen, die eine Genehmigungspflicht umgehen sollen – etwa der Erwerb über eine inländische Gesellschaft oder Treuhandvereinbarungen. Die Grundverkehrsgesetze enthalten dazu Umgehungsverbote, und die Folgen reichen bis zur Nichtigkeit des Erwerbs. Für die Praxis empfiehlt sich, den Punkt frühzeitig anzusprechen. Der Vertragserrichter kann in aller Regel binnen kurzer Zeit einordnen, ob und in welchem Umfang eine Prüfung erforderlich ist.
Wird das erst nach Vertragsunterfertigung geklärt, entstehen Verzögerungen genau in jener Phase, in der beide Seiten abschließen wollen. Für Verkäufer bedeutet das umgekehrt, dass ein genehmigungspflichtiger Erwerb den Kreis möglicher Käufer einschränkt und die Abwicklungsdauer verlängert. Beides sollte in der Vermarktungsplanung berücksichtigt werden.