Rückabwicklung heißt, ein bereits abgewickeltes Geschäft rückgängig zu machen: Der Käufer gibt die Liegenschaft zurück, der Verkäufer den Kaufpreis. Nötig wird das etwa nach einem Rücktritt oder bei einem nichtigen Vertrag. Aufwendig ist die Bereinigung im Grundbuch; einfacher ist es, Zahlungen über einen Treuhänder abzusichern.
Ausführlich erklärt
Rückabwicklung bezeichnet die Rückführung eines bereits durchgeführten Geschäfts in den Zustand vor Vertragsabschluss. Sie wird erforderlich, wenn ein Vertrag nichtig ist, wirksam angefochten oder von ihm zurückgetreten wurde oder wenn im Rahmen der Gewährleistung Wandlung begehrt wird. Der Grundsatz ist einfach: Jede Seite hat das zurückzustellen, was sie erhalten hat. Der Käufer gibt die Liegenschaft zurück, der Verkäufer den Kaufpreis.
Rechtlich richtet sich die Abwicklung nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung. In der Praxis ist das komplexer, als es klingt. Zu klären ist, ob und in welcher Höhe ein Benützungsentgelt für die Zeit der Nutzung zu leisten ist – wer eine Wohnung zwei Jahre bewohnt hat, hat daraus einen Vorteil gezogen. Umgekehrt kann der Verkäufer für die Nutzung des Kaufpreises Zinsen schulden.
Weiters sind getätigte Aufwendungen zu berücksichtigen: Notwendige und nützliche Verwendungen sind unter bestimmten Voraussetzungen zu ersetzen, während Verschlechterungen zu vertreten sein können. Grundbücherlich ist die Rückabwicklung mit Aufwand verbunden. Wurde das Eigentum bereits einverleibt, ist eine Rückübertragung erforderlich, die selbst wieder Eintragungsgebühren auslöst. Wurde eine Finanzierung besichert, ist auch das Pfandrecht zu bereinigen.
Für die Grunderwerbsteuer bestehen Bestimmungen über die Rückerstattung bei Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs innerhalb bestimmter Fristen – hier ist rechtzeitiges Handeln entscheidend, weil die Fristen kurz bemessen sind. Genau deshalb ist die Vermeidung der beste Weg. Die treuhändige Abwicklung über ein Anderkonto verhindert, dass Leistungen ausgetauscht werden, bevor die Wirksamkeit gesichert ist. Steht eine behördliche Genehmigung noch aus – etwa nach dem Grundverkehrsrecht –, ist der Vertrag schwebend unwirksam; der Treuhänder gibt die Mittel erst frei, wenn die Genehmigung vorliegt.
Wird sie versagt, ist eine Rückabwicklung im engeren Sinn gar nicht erforderlich, weil noch nichts geflossen ist. Ebenso wirksam sind aufschiebende Bedingungen im Anbot und im Kaufvertrag: Finanzierungsvorbehalt, positive Bauzustandsprüfung, Vorlage bestimmter Unterlagen, behördliche Genehmigungen. Sie verhindern, dass ein Vertrag überhaupt wirksam wird, bevor die Voraussetzungen geklärt sind. Für Verbraucher bestehen zusätzlich gesetzliche Rücktrittsrechte, deren rechtzeitige Ausübung eine Rückabwicklung in geordneten Bahnen ermöglicht.
Die Fristen sind kurz und schriftlich zu wahren. Kommt es dennoch zur Rückabwicklung, empfiehlt sich anwaltliche Begleitung. Die wechselseitigen Ansprüche sind zu berechnen, die grundbücherliche Bereinigung ist zu veranlassen, und steuerliche Fristen sind einzuhalten. Wirtschaftlich ist zu bedenken, dass eine Rückabwicklung selten alle Nachteile ausgleicht.
Aufgewendete Nebenkosten, Umzugskosten, Zeitverlust und entgangene Alternativen bleiben regelmäßig beim Betroffenen. Die sorgfältige Prüfung vor Vertragsabschluss ist daher stets die günstigere Variante – Bauzustandsgutachten, Unterlagenprüfung und eine anwaltliche Durchsicht kosten einen Bruchteil dessen, was eine gescheiterte Transaktion verursacht.