Kreditsicherheiten geben einem Kreditgeber ein Recht, auf das er bei Nichtzahlung greifen kann. Wichtigste Form ist das Pfandrecht an der Liegenschaft. Im Verwertungsfall wird zuerst befriedigt, wer den besseren Rang hat; Banken verlangen üblicherweise den ersten. Nach vollständiger Tilgung bleibt es eingetragen, bis eine Löschungserklärung der Bank vorliegt.
Ausführlich erklärt
Kreditsicherheiten sind jene Rechte, die ein Kreditgeber erhält, um seine Forderung abzusichern. Sie senken sein Risiko und sind der Grund, warum Immobilienkredite deutlich günstiger sind als unbesicherte Konsumkredite. Die wichtigste Form ist das Pfandrecht an der Liegenschaft, in der Praxis meist als Höchstbetragshypothek eingetragen. Es berechtigt die Bank, sich bei Nichtzahlung aus der Liegenschaft zu befriedigen. Entscheidend ist der Rang: Wer im ersten Rang steht, wird im Verwertungsfall vorrangig befriedigt, weshalb Banken diesen üblicherweise verlangen.
Eingetragen wird das Pfandrecht auf Grundlage einer Pfandbestellungsurkunde mit beglaubigter Unterschrift. Daneben bestehen persönliche Sicherheiten. Bei der Bürgschaft haftet ein Dritter für die Verbindlichkeit; gegenüber Verbrauchern bestehen dabei besondere Schutzbestimmungen, insbesondere Informationspflichten und ein richterliches Mäßigungsrecht bei Missverhältnis zwischen Haftung und Leistungsfähigkeit. Die Garantie ist strenger ausgestaltet und in der Immobilienfinanzierung vor allem als Bankgarantie im Bauwesen üblich. Der Schuldbeitritt führt zur Mithaftung neben dem Hauptschuldner.
Weitere Sicherheiten sind die Verpfändung von Wertpapierdepots, Sparguthaben oder Bausparverträgen sowie die Zession von Forderungen – bei Anlageobjekten häufig die Abtretung der Mietforderungen, damit die Bank im Krisenfall direkt auf die laufenden Erträge zugreifen kann. Regelmäßig verlangt wird zudem eine Gebäudeversicherung mit Vinkulierung: Leistungen werden nur mit Zustimmung der Bank ausbezahlt, damit die Sicherheit erhalten bleibt. Häufig wird auch eine Ablebensversicherung angeboten oder verlangt; hier lohnt der Vergleich, weil die Bankvariante nicht zwingend die günstigste ist und ein Abschlusszwang unzulässig sein kann. Für Kreditnehmer ist die Freigabe ebenso wichtig wie die Bestellung. Ist ein Kredit vollständig getilgt, bleibt das Pfandrecht eingetragen, bis es aufgrund einer Löschungserklärung der Bank gelöscht wird; auch dafür fällt eine Gebühr an.
Manche Eigentümer belassen eine Höchstbetragshypothek bewusst eingetragen, um die Rangstelle für eine spätere Finanzierung nutzen zu können. Ebenso sind Vinkulierungen und Verpfändungen nach Tilgung ausdrücklich aufzuheben – das geschieht nicht automatisch. Bei der Vereinbarung lohnt eine kritische Prüfung des Umfangs. Sicherheiten sollten in einem angemessenen Verhältnis zur Forderung stehen. Eine Übersicherung – etwa durch die Belastung mehrerer Liegenschaften für einen vergleichsweise kleinen Kredit – schränkt die eigene Handlungsfähigkeit unnötig ein und sollte angesprochen werden.
Besonders sorgfältig zu prüfen sind Sicherheiten, die von Angehörigen gestellt werden. Eine Bürgschaft oder die Verpfändung einer fremden Liegenschaft verlagert das Risiko auf Personen, die vom Kredit selbst keinen Nutzen haben. Vor einer solchen Erklärung ist unabhängige Beratung angebracht. Gegenüber Verbrauchern bestehen dabei besondere Schutzbestimmungen, die im Ernstfall greifen können, aber eine bewusste Entscheidung nicht ersetzen. Wer eine Sicherheit stellt, sollte die Höhe der möglichen Inanspruchnahme und deren Dauer kennen.