Banken und Vermieter prüfen damit, ob jemand seine Zahlungen dauerhaft leisten kann. Wichtig sind Einkommen abzüglich laufender Ausgaben, die Stabilität des Jobs, Eigenmittel und Einträge bei Auskunfteien. Wer kleine Konsumkredite auflöst und Überziehungsrahmen reduziert, verbessert seine Ausgangslage vor dem Kreditantrag. Eine Finanzierungsbestätigung stärkt zudem die Verhandlungsposition.
Ausführlich erklärt
Bonität bezeichnet die Fähigkeit und Bereitschaft einer Person oder eines Unternehmens, eingegangene Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Im Immobilienbereich wird sie in zwei Situationen geprüft: von der Bank vor einer Kreditvergabe und vom Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrags. Bei der Kreditprüfung stehen mehrere Elemente im Vordergrund. Zentral ist die Haushaltsrechnung: Den regelmäßigen Nettoeinkünften werden alle laufenden Ausgaben und bestehenden Verpflichtungen gegenübergestellt, um zu ermitteln, welcher Betrag dauerhaft für Kreditraten zur Verfügung steht.
Daraus leitet sich die Schuldendienstquote ab, also der Anteil des Einkommens, der für Zins und Tilgung aufgewendet wird. Hinzu kommen die Beschäftigungssituation und deren Stabilität, die Dauer des Dienstverhältnisses, die Branche, das Alter im Verhältnis zur Kreditlaufzeit sowie die Höhe der eingebrachten Eigenmittel. Bei Selbstständigen treten Jahresabschlüsse, Einkommensteuerbescheide und die Ertragsstabilität an die Stelle des Gehaltsnachweises. Ergänzend werden Auskunfteien abgefragt.
In Österreich sind das insbesondere der Kreditschutzverband und vergleichbare Anbieter, die Informationen über negative Zahlungserfahrungen, Insolvenzen und Exekutionen führen. Ein Eintrag wirkt sich unmittelbar aus und kann eine Finanzierung verhindern. Jede Person hat das Recht, unentgeltlich Auskunft über die zu ihr gespeicherten Daten zu verlangen; unrichtige Einträge können berichtigt werden. Vor einem größeren Finanzierungsvorhaben ist eine solche Selbstauskunft empfehlenswert.
Ergänzt wird die individuelle Prüfung durch aufsichtsrechtliche Vorgaben zur nachhaltigen Kreditvergabe, die unter anderem Mindesteigenmittelanteile, Laufzeitgrenzen und maximale Schuldendienstquoten betreffen. Diese Regelungen wurden in Österreich mehrfach angepasst; der aktuelle Stand sollte vor einer Finanzierung erhoben werden. Verbessern lässt sich die Bonität durch konkrete Schritte: Auflösung kleiner Konsumkredite und Ratenkäufe, Reduktion oder Kündigung nicht benötigter Kontoüberziehungsrahmen, Vermeidung von Rücklastschriften und Mahnungen in den Monaten vor der Antragstellung, Aufbau zusätzlicher Eigenmittel, Einbindung eines zweiten Kreditnehmers mit stabilem Einkommen sowie Bereitstellung ergänzender Sicherheiten. Auch die Wahl einer längeren Laufzeit senkt die Rate und damit die Schuldendienstquote, erhöht aber die Gesamtzinskosten.
Auf Vermieterseite dient die Bonitätsprüfung der Einschätzung des Mietausfallrisikos. Üblich sind Einkommensnachweise, eine Selbstauskunft und bei Unternehmen ein Firmenbuchauszug samt Bonitätsinformation. Dabei sind datenschutzrechtliche Grenzen zu beachten: Verlangt werden dürfen nur Informationen, die für die Beurteilung erforderlich sind. Eine sorgfältige, aber verhältnismäßige Prüfung ist der wirksamste Hebel gegen spätere Mietrückstände – und wirkt sich in der Renditerechnung über ein geringeres Ausfallwagnis aus.
Für Käufer im Bieterverfahren oder in nachfragestarken Märkten hat die Bonität noch eine zweite Funktion: Eine vorliegende Finanzierungsbestätigung signalisiert Abschlusssicherheit und verbessert die Position gegenüber Mitbewerbern erheblich. Verkäufer bevorzugen regelmäßig ein etwas niedrigeres, aber gesichertes Angebot gegenüber einem höheren mit offener Finanzierung. Es lohnt daher, die Finanzierungsgespräche vor der Objektsuche zu führen und nicht erst danach.