Der Hypothekarkredit beschreibt den Weg von der Anfrage bis zum Geld: Vorprüfung von Einkommen und Eigenmitteln, Unterlagen sammeln, Bewertung der Immobilie, Zusage mit Auflagen, Pfandurkunde. Ausgezahlt wird meist an den Treuhänder, nicht an den Kreditnehmer. Besser klärt man die Finanzierung vor der Objektsuche.
Ausführlich erklärt
Der Hypothekarkredit ist die praktische Form der grundbücherlich besicherten Immobilienfinanzierung. Während das Hypothekardarlehen die Vertragsform beschreibt, geht es hier um den Ablauf: Wie kommt man von der ersten Anfrage zur Auszahlung? Der Prozess beginnt mit der Vorprüfung. Die Bank sieht sich Einkommen, bestehende Verpflichtungen, verfügbare Eigenmittel und die Haushaltsrechnung an und leitet daraus einen möglichen Rahmen ab.
Auf dieser Basis kann eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung ausgestellt werden, die im Kaufprozess als Nachweis der Ernsthaftigkeit dient. Für den eigentlichen Antrag sind Unterlagen beizubringen: Einkommensnachweise der letzten Monate, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse und Einkommensteuerbescheide, eine Aufstellung der Eigenmittel samt Herkunftsnachweis, eine Übersicht bestehender Kredite sowie die Objektunterlagen. Dazu zählen Kaufvertragsentwurf oder Anbot, aktueller Grundbuchsauszug, Pläne, Nutzflächenaufstellung, Energieausweis und – bei Wohnungseigentum – Nutzwertgutachten, Jahresabrechnungen und Rücklagenstand. Danach folgt die Bewertung.
Die Bank ermittelt den Beleihungswert, der bewusst vorsichtiger angesetzt wird als der Marktwert. Bei Standardobjekten erfolgt das oft intern, bei größeren oder besonderen Objekten durch einen externen Sachverständigen; die Kosten trägt meist der Kreditnehmer. Liegt der Kaufpreis über dem Beleihungswert, entsteht eine Lücke, die zusätzlich aus Eigenmitteln zu decken ist – die häufigste Ursache dafür, dass Finanzierungen kurz vor Vertragsabschluss scheitern. Passt beides, ergeht die Finanzierungszusage mit Auflagen.
Typisch sind die Einverleibung des Pfandrechts im ersten Rang, die Vorlage des unterfertigten Kaufvertrags, der Nachweis der Eigenmittel, eine Gebäudeversicherung mit Vinkulierung und die Abwicklung über einen Treuhänder. Danach wird die Pfandbestellungsurkunde errichtet und beglaubigt unterfertigt. Die Auszahlung erfolgt nicht an den Kreditnehmer, sondern in aller Regel auf das Treuhandkonto des Vertragserrichters. Dieser gibt die Mittel erst frei, wenn die lastenfreie Einverleibung des Käufers gesichert und das Pfandrecht der Bank im vereinbarten Rang eingetragen ist.
Bei Bauvorhaben erfolgt die Auszahlung in Teilbeträgen nach Baufortschritt gegen Nachweise. Typische Stolpersteine sind eine zu spät begonnene Finanzierungsklärung, fehlende Unterlagen, ein niedriger als erwartet ausfallender Beleihungswert, nicht eingeplante Nebenkosten und Auflagen, deren Erfüllung Zeit braucht – etwa eine Rangordnung oder eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung. Empfehlenswert ist daher, das Finanzierungsgespräch vor der Objektsuche zu führen, mehrere Institute anzufragen und ein verbindliches Anbot stets mit einem Finanzierungsvorbehalt zu versehen. Zeitlich sollte man mit mehreren Wochen zwischen vollständigem Antrag und Auszahlung rechnen.
Auflagen wie eine Rangordnung, eine Löschungserklärung eines Vorgängers oder eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung sind nicht kurzfristig zu beschaffen und verlängern den Ablauf zusätzlich. Bei Bauvorhaben kommt hinzu, dass die Auszahlung in Teilbeträgen nach Baufortschritt erfolgt. Welche Nachweise dafür erforderlich sind und wie lange die Bearbeitung dauert, sollte vorab geklärt werden – Verzögerungen führen zu Verzugszinsen gegenüber Professionisten.