Für ihre Kreditentscheidung rechnet die Bank nicht mit dem heutigen Marktpreis, sondern mit einem vorsichtigeren Wert, der auch in schlechten Zeiten über die ganze Laufzeit erzielbar bleiben soll. Liegt er unter dem Kaufpreis, muss die Differenz aus Eigenmitteln kommen. Sanierungsstau sowie Wohn- und Fruchtgenussrechte drücken ihn zusätzlich.
Ausführlich erklärt
Der Beleihungswert ist jener Wert einer Immobilie, den ein Kreditinstitut seiner Kreditentscheidung zugrunde legt. Er unterscheidet sich bewusst vom Verkehrs- oder Marktwert: Während dieser den zum Stichtag erzielbaren Preis abbildet, soll der Beleihungswert jenen Wert darstellen, der auch bei ungünstiger Marktentwicklung über die gesamte Kreditlaufzeit voraussichtlich noch erzielbar ist. Er ist damit ein Sicherheitswert und liegt regelmäßig unter dem Marktwert. Der Grundgedanke ist einfach: Eine Bank vergibt Kredite über zwanzig, dreißig oder mehr Jahre.
In dieser Zeit können Märkte schwanken, Lagen an Attraktivität verlieren, Gebäude altern und Nutzungen aus der Mode kommen. Der Beleihungswert klammert deshalb spekulative Elemente aus, unterstellt eine dauerhaft mögliche Nutzung und blendet kurzfristige Preisspitzen ebenso aus wie besondere persönliche Wertschätzungen. Ermittelt wird er in der Regel aus einer Kombination von Sach- und Ertragswert, je nach Objektart mit unterschiedlicher Gewichtung. Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern dominiert häufig der Sachwert, bei Zins- und Renditeobjekten der Ertragswert.
Für Eigentumswohnungen wird oft auch der Vergleichswert herangezogen, allerdings mit Sicherheitsabschlägen. Die methodischen Grundlagen orientieren sich am Liegenschaftsbewertungsgesetz und an einschlägigen Normen; die konkrete Ausgestaltung folgt bankinternen Richtlinien. Wertmindernd wirken zahlreiche Faktoren. Rechtlich sind das eingetragene Wohn- und Fruchtgenussrechte, Dienstbarkeiten, Belastungs- und Veräußerungsverbote, Baurechte mit kurzer Restlaufzeit sowie langfristige Bestandverträge mit weit unter Markt liegenden Mieten.
Baulich schlagen Sanierungsstau, ungewöhnliche Konstruktionen, Schadstoffverdacht und mangelhafte Energieeffizienz durch. Lagebezogen wirken schrumpfende Regionen, hohe Leerstände oder Lärm- und Immissionsbelastungen. Auch schwer wiederverwertbare Sonderausstattungen bleiben außer Ansatz: Ein aufwendiger Wellnessbereich erhöht den Marktwert vielleicht, den Beleihungswert kaum. Für Kreditnehmer hat der Beleihungswert unmittelbare finanzielle Wirkung.
Er ist die Bezugsgröße für die Beleihungsgrenze und damit für den finanzierbaren Betrag. Liegt er unter dem Kaufpreis, entsteht eine Lücke, die aus Eigenmitteln zu schließen ist. Weil das Ergebnis auch von der Datengrundlage abhängt, lohnt es, der Bank vollständige Unterlagen bereitzustellen: aktuelle Pläne, Nutzwertgutachten, Energieausweis, Sanierungsnachweise mit Rechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlung, Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen. Fehlende Unterlagen führen zu vorsichtigeren Ansätzen.
Zu beachten ist, dass die Bewertung Geld kostet und die Kosten meist dem Kreditnehmer angelastet werden. Bei größeren Objekten wird ein externer Sachverständiger beauftragt, bei Standardobjekten arbeiten viele Institute mit internen Modellen oder Datenbanken. Fällt der Beleihungswert deutlich niedriger aus als erwartet, ist eine zweite Meinung bei einem anderen Institut sinnvoll. Bewertungsansätze unterscheiden sich, und ein Objekt kann bei einer Bank darstellbar sein, das bei einer anderen scheitert.
Für Verkäufer ist das Thema ebenfalls relevant: Ein Kaufpreis, der deutlich über dem üblichen Bewertungsniveau liegt, führt bei Käufern regelmäßig zu Finanzierungsproblemen und damit zu geplatzten Abschlüssen. Eine realistische Preisfindung verkürzt die Vermarktungsdauer daher oft mehr als jede zusätzliche Vermarktungsmaßnahme.