Die Eigenmittelquote sagt, welcher Anteil einer Investition aus eigenem Vermögen kommt. Je höher sie ist, desto geringer das Risiko der Bank und desto besser der Zinssatz. Sinnvoll gerechnet wird sie auf die Gesamtinvestition samt Nebenkosten, nicht bloß auf den Kaufpreis. Die Herkunft der Mittel sollte belegt werden.
Ausführlich erklärt
Die Eigenmittelquote gibt an, welcher Anteil einer Investition aus eigenem Vermögen finanziert wird. Sie ist das Gegenstück zur Fremdkapitalquote und eine der wichtigsten Kennzahlen jeder Immobilienfinanzierung – sowohl für private Käufer als auch für Projektentwickler. Berechnet wird sie als Verhältnis der eingebrachten Eigenmittel zur Gesamtinvestition. Entscheidend ist dabei die Bezugsgröße: Wird nur der Kaufpreis herangezogen oder die Gesamtinvestition einschließlich Kaufnebenkosten?
Da die Nebenkosten regelmäßig nicht mitfinanziert werden, ist die Betrachtung auf Basis der Gesamtinvestition die realistischere. Sie fällt niedriger aus als die Rechnung auf Basis des reinen Kaufpreises, entspricht aber der Sichtweise der Bank. Die Wirkung auf die Konditionen ist unmittelbar. Je höher die Eigenmittelquote, desto niedriger der Beleihungsauslauf und desto geringer das Risiko der Bank.
Finanzierungen, die innerhalb der Kernbeleihungsgrenze bleiben, erhalten die besten Zinssätze, weil sie über gedeckte Schuldverschreibungen refinanziert werden können. Darüber hinausgehende Anteile werden mit Aufschlägen versehen. Zusätzliche Eigenmittel wirken daher doppelt: Sie senken die Kreditsumme und den Zinssatz zugleich. Über die bankinterne Betrachtung hinaus bestehen in Österreich aufsichtsrechtliche Vorgaben zur nachhaltigen Vergabe von Wohnimmobilienkrediten.
Sie betreffen unter anderem einen Mindestanteil an Eigenmitteln, eine maximale Schuldendienstquote und eine Laufzeitobergrenze. Diese Regelungen wurden seit ihrer Einführung mehrfach angepasst und teils gelockert, weshalb vor einer Finanzierung stets der aktuelle Stand zu erheben ist. Bei Projekt- und Unternehmensfinanzierungen hat die Kennzahl eine erweiterte Bedeutung. Banken verlangen von Bauträgern regelmäßig einen substanziellen Eigenmitteleinsatz, bevor Fremdmittel fließen, und knüpfen die Auszahlung an Vorverkaufsquoten.
Eine dünne Eigenmittelausstattung ist einer der häufigsten Gründe, warum Projektgesellschaften in Marktphasen mit steigenden Zinsen oder stockendem Abverkauf in Schwierigkeiten geraten. Für Käufer, die vom Plan kaufen, ist die Kapitalausstattung des Bauträgers daher ein relevanter Prüfpunkt. Wirtschaftlich ist die Quote allerdings kein Wert an sich. Eine hohe Eigenmittelquote senkt Risiko und Zinskosten, reduziert aber auch den Hebeleffekt: Solange die Objektrendite über den Fremdkapitalkosten liegt, erhöht Fremdkapital die Eigenkapitalverzinsung.
Für Anleger ist daher eine Abwägung zu treffen, für Eigennutzer steht dagegen die Belastbarkeit im Vordergrund. Als Orientierung gilt: Eine Finanzierung sollte auch dann tragfähig bleiben, wenn der Zinssatz nach Ablauf einer Fixzinsbindung deutlich höher liegt. Wer diesen Test besteht, hat eine angemessene Quote gewählt. Für die Kommunikation mit der Bank empfiehlt sich, die eigene Quote sauber herzuleiten und die Herkunft der Eigenmittel zu belegen.
Kontoauszüge, Bausparabrechnungen, Verkaufsverträge oder Schenkungsnachweise beschleunigen die Bearbeitung und vermeiden Rückfragen, die den Zeitplan eines Kaufs gefährden können. Bei Schenkungen innerhalb der Familie empfiehlt sich eine schriftliche Erklärung, aus der hervorgeht, dass keine Rückzahlung vereinbart ist – andernfalls wertet die Bank den Betrag als Verbindlichkeit.