Eine Hypothek ist ein Pfandrecht an einer Liegenschaft: Zahlt der Schuldner nicht, kann sich der Gläubiger aus der Liegenschaft befriedigen. Sie entsteht erst mit der Einverleibung im Grundbuch. Der Rang mehrerer Pfandrechte richtet sich danach, wann das jeweilige Grundbuchsgesuch eingelangt ist; der vorrangige Gläubiger wird zuerst befriedigt.
Ausführlich erklärt
Die Hypothek ist ein Pfandrecht an einer Liegenschaft. Sie sichert eine Forderung – meist einen Kredit – und berechtigt den Gläubiger, sich bei Nichtzahlung aus der Liegenschaft zu befriedigen. Im österreichischen Recht wird sie systematisch als Pfandrecht an unbeweglichen Sachen geführt; die Begriffe Hypothek und Pfandrecht werden im Immobilienzusammenhang weitgehend gleichbedeutend verwendet. Entstanden ist sie erst mit der Einverleibung im Grundbuch.
Erforderlich sind ein gültiger Titel – die Pfandbestellungsurkunde samt zugrunde liegender Forderung – und der Modus, also die Eintragung. Ein unterschriebener Kreditvertrag allein begründet noch kein Pfandrecht. Kennzeichnend ist die Akzessorietät: Die Hypothek ist vom Bestand der besicherten Forderung abhängig. Erlischt die Forderung, verliert das Pfandrecht seine materielle Grundlage – bei der Verkehrshypothek führt die Tilgung daher zum Erlöschen, während die in der Praxis übliche Höchstbetragshypothek innerhalb ihres Rahmens auch künftige Forderungen sichert und daher bestehen bleibt.
Zentral ist der Rang. Mehrere Pfandrechte an derselben Liegenschaft stehen in einer Reihenfolge, die sich nach dem Einlangen des jeweiligen Grundbuchsgesuchs bemisst. Im Verwertungsfall wird der vorrangige Gläubiger zuerst befriedigt; nachrangige erhalten nur, was übrig bleibt. Deshalb verlangen Banken üblicherweise den ersten Rang und akzeptieren nachrangige Positionen nur mit Zinsaufschlägen.
Über Rangordnungen und Vorrangeinräumungen lässt sich die Reihenfolge gestalten. Wird eine Liegenschaft für mehrere Forderungen oder werden mehrere Liegenschaften für eine Forderung belastet, spricht man von Simultanhypothek. Die Verwertung erfolgt im Exekutionsverfahren. Aus einem vollstreckbaren Titel kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung betreiben; der Erlös wird in einer Verteilungstagsatzung nach der Rangordnung aufgeteilt.
Für Eigentümer bedeutet das: Ein freihändiger Verkauf erzielt in aller Regel einen deutlich höheren Erlös als eine Versteigerung – wer in Zahlungsschwierigkeiten gerät, sollte daher früh mit der Bank sprechen. Zur Löschung ist eine Löschungserklärung des Gläubigers erforderlich, die beim Grundbuchsgericht eingereicht wird. Auch dafür fällt eine Gebühr an. Manche Eigentümer belassen eine getilgte Höchstbetragshypothek bewusst eingetragen, um die Rangstelle für eine spätere Finanzierung nutzen zu können.
Für Käufer ist wesentlich, dass Pfandrechte des Verkäufers vor der Übergabe gelöscht werden. Der Kaufvertrag sollte die lastenfreie Übergabe ausdrücklich vorsehen; der Treuhänder holt die Löschungserklärungen ein und begleicht offene Beträge direkt aus dem Kaufpreis, bevor der Rest an den Verkäufer fließt. Zu unterscheiden ist die Hypothek von anderen Belastungen. Dienstbarkeiten, Wohn- und Fruchtgenussrechte sind nicht auf Geldzahlung gerichtet und werden beim Kauf regelmäßig nicht gelöscht, sondern gehen auf den Erwerber über.
Wer ein Lastenblatt prüft, sollte daher zuerst danach unterscheiden, welche Eintragungen Geldlasten sind und welche nicht. Für Verkäufer empfiehlt sich, den Ablauf der Lastenfreistellung früh mit der Bank zu klären. Löschungserklärungen brauchen Vorlaufzeit, und eine Verzögerung an dieser Stelle blockiert die gesamte Abwicklung.