Alle Wohnungseigentümer einer Liegenschaft bilden von Gesetzes wegen die Eigentümergemeinschaft; ein Beitritt oder Austritt ist nicht möglich. Sie verwaltet die allgemeinen Teile wie Dach, Fassade, Stiegenhaus und Aufzug und bildet dafür die Erhaltungsrücklage; vertreten wird sie meist durch einen Verwalter. Abgestimmt wird nach Miteigentumsanteilen, nicht nach Köpfen.
Ausführlich erklärt
Die Eigentümergemeinschaft ist der Zusammenschluss aller Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Sie entsteht kraft Gesetzes mit der Begründung von Wohnungseigentum – ein Beitritt oder Austritt ist nicht möglich. Geregelt ist sie im Wohnungseigentumsgesetz. Rechtlich ist die Eigentümergemeinschaft eine eigene, teilrechtsfähige Einheit.
Sie kann in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, klagen und geklagt werden, Verträge abschließen und ein eigenes Konto führen. Diese Rechtsfähigkeit ist auf den Bereich der Verwaltung beschränkt; sie ist nicht Eigentümerin der Liegenschaft, sondern verwaltet gemeinschaftliche Angelegenheiten für die Eigentümer. Ihr Aufgabenbereich umfasst alles, was die allgemeinen Teile der Liegenschaft betrifft: Erhaltung von Dach, Fassade, Stiegenhaus, Aufzug, Leitungen und Heizanlage, Abschluss von Versicherungen, Beauftragung von Hausbetreuung und Verwaltung, Abrechnung der Bewirtschaftungskosten sowie die Bildung und Verwendung der Erhaltungsrücklage. Diese Rücklage ist gesetzlich vorgeschrieben und in angemessener Höhe zu dotieren; sie dient der Finanzierung künftiger Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten und ist einer der wichtigsten Prüfpunkte beim Wohnungskauf.
Vertreten wird die Gemeinschaft üblicherweise durch einen Verwalter, der auf Grundlage eines Verwaltungsvertrags tätig wird und im Rahmen der ordentlichen Verwaltung selbstständig handeln darf. Er hat jährlich abzurechnen, eine Vorschau zu erstellen und die Eigentümer zu informieren. Die Bestellung und Abberufung des Verwalters erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer. Die Willensbildung folgt den Anteilen, nicht den Köpfen.
Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung – insbesondere notwendige Erhaltungsarbeiten – können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Für außerordentliche Maßnahmen gelten strengere Anforderungen, und einzelnen Eigentümern stehen Minderheitsrechte zu: Sie können bestimmte Beschlüsse gerichtlich anfechten, die Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten erzwingen oder bei Untätigkeit des Verwalters dessen Abberufung beantragen. Für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet zunächst ihr Vermögen. Reicht dieses nicht, haften die Wohnungseigentümer anteilig nach ihren Miteigentumsanteilen.
Rückstände eines einzelnen Eigentümers sind daher ein Problem aller – zur Absicherung besteht ein gesetzliches Vorzugspfandrecht für rückständige Beiträge. Für Käufer einer Eigentumswohnung ist die Gemeinschaft ein zentraler Faktor. Zu prüfen sind Jahresabrechnungen und Versammlungsprotokolle der letzten Jahre, der Stand der Rücklage, anstehende Sanierungen, allfällige Rechtsstreitigkeiten und die Qualität der Verwaltung. Eine gut geführte Gemeinschaft mit ausreichender Rücklage ist ein Wertfaktor – eine zerstrittene mit leerer Kasse ein erhebliches Risiko.
Beim Wohnungskauf gehen offene Beitragsrückstände grundsätzlich nicht automatisch auf den Erwerber über, doch das gesetzliche Vorzugspfandrecht kann die Liegenschaftsanteile belasten. Der Kaufvertrag sollte daher eine Bestätigung der Hausverwaltung über den Stand der Beiträge und über anstehende Beschlüsse vorsehen. Diese Bestätigung ist rasch erhältlich und gehört zum Standardumfang jeder sorgfältigen Kaufabwicklung. Ergänzend sollte der Verwaltungsvertrag eingesehen werden, weil daraus Honorar, Leistungsumfang und Kündigungsmöglichkeiten hervorgehen.