Allgemeine Teile gehören allen Wohnungseigentümern gemeinsam: Dach, Fassade, Stiegenhaus, Aufzug, Leitungen. Ihre Erhaltung zahlt die Eigentümergemeinschaft aus Beiträgen und Rücklage, aufgeteilt nach Anteilen, sofern nichts anderes vereinbart oder gerichtlich festgelegt ist. Wer sie allein nutzen oder verändern will, braucht die Zustimmung der übrigen Eigentümer oder eine gerichtliche Genehmigung.
Ausführlich erklärt
Als allgemeine Teile der Liegenschaft bezeichnet das Wohnungseigentumsrecht jene Bereiche eines Gebäudes und einer Liegenschaft, die nicht im ausschließlichen Nutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers stehen, sondern allen gemeinsam zugeordnet sind. Sie stehen im Miteigentum sämtlicher Wohnungseigentümer entsprechend ihren Anteilen und werden von der Eigentümergemeinschaft verwaltet. Typische allgemeine Teile sind das Dach samt Dachhaut, die Fassade, tragende Wände und Decken, Fundamente, das Stiegenhaus, Gänge, der Aufzug, die Hauseingangstür, Haustechnikräume, Steigleitungen und gemeinsame Versorgungsstränge, Waschküche, Fahrradabstellraum, Müllraum, Hof- und Gartenflächen ohne zugewiesenes Sondernutzungsrecht sowie die Zentralheizungsanlage, soweit sie das gesamte Haus versorgt. Auch die Hausordnung und der Bestand an Gemeinschaftsanlagen knüpfen an diese Bereiche an.
Die Abgrenzung zum Wohnungseigentumsobjekt ist im Alltag der häufigste Streitpunkt. Grundsätzlich gilt: Was der Substanz des Hauses dient oder für alle nutzbar ist, gehört zu den allgemeinen Teilen; was ausschließlich der einzelnen Wohnung dient, ist Teil des Wohnungseigentumsobjekts. Bei Fenstern, Wohnungseingangstüren, Balkonen und Loggien verläuft die Grenze nicht immer intuitiv – die Rechtsprechung ordnet außenwirksame Bauteile vielfach den allgemeinen Teilen zu, weil sie Fassade und Bausubstanz betreffen. Maßgeblich sind letztlich Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten und die konkrete Bauweise.
Vor größeren Investitionen empfiehlt sich daher eine Prüfung, ob überhaupt der einzelne Eigentümer oder die Gemeinschaft zuständig ist. An diese Zuordnung knüpft die Kostentragung an. Die Erhaltung allgemeiner Teile obliegt der Eigentümergemeinschaft und wird über die laufenden Beiträge sowie über die Erhaltungsrücklage finanziert. Aufgeteilt wird grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, sofern nicht ein abweichender Aufteilungsschlüssel wirksam vereinbart oder gerichtlich festgelegt wurde.
Ein Wohnungseigentümer im Erdgeschoß trägt daher anteilig auch die Sanierung des Dachs mit – ein Umstand, der regelmäßig für Diskussionen sorgt, rechtlich aber der Systematik des Miteigentums entspricht. Entscheidungen über allgemeine Teile fallen je nach Bedeutung unterschiedlich. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung, insbesondere notwendige Erhaltungsarbeiten, kann die Mehrheit beschließen; die Verwaltung ist sogar verpflichtet, ernste Schäden am Haus zu beheben. Für Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, etwa aufwendige Verbesserungen oder Änderungen, gelten strengere Anforderungen, und einzelne Eigentümer haben Minderheitsrechte.
Will ein einzelner Wohnungseigentümer allgemeine Teile für sich nutzen oder verändern – etwa durch einen Dachgeschoßausbau, eine Wallbox, eine Klimaanlage an der Fassade oder eine Terrassenerweiterung –, braucht er dafür grundsätzlich die Zustimmung der übrigen Eigentümer oder eine gerichtliche Genehmigung. Für Käufer einer Eigentumswohnung lohnt sich daher vorab ein Blick in die letzten Jahresabrechnungen, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und den Stand der Rücklage. Sie zeigen, welche Sanierungen an allgemeinen Teilen anstehen und mit welchen Beiträgen zu rechnen ist. Ebenfalls hilfreich ist ein Blick in den Wohnungseigentumsvertrag und in allfällige Benützungsregelungen.
Dort kann festgelegt sein, dass bestimmte allgemeine Flächen – etwa ein Gartenanteil, eine Dachterrasse oder ein Kellerabteil – einem einzelnen Objekt zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind. Rechtlich bleiben diese Flächen allgemeine Teile, wirtschaftlich verhalten sie sich aber wie Zubehör. Für Käufer ist wichtig zu verstehen, dass ein bloßes Nutzungsrecht schwächer ist als Zubehör-Wohnungseigentum und unter bestimmten Voraussetzungen wieder abgeändert werden kann.