Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird nicht Eigentümer der Wohnung selbst, sondern Miteigentümer der ganzen Liegenschaft. Mit diesem Anteil ist untrennbar das alleinige Nutzungs- und Verfügungsrecht an einem bestimmten Objekt verbunden; beide lassen sich nur gemeinsam verkaufen, belasten und vererben. Dach, Fassade und Stiegenhaus bleiben allgemeine Teile.
Ausführlich erklärt
Wohnungseigentum ist das dingliche Recht, ein bestimmtes Objekt einer Liegenschaft ausschließlich zu nutzen und darüber allein zu verfügen. Die österreichische Konstruktion unterscheidet sich dabei von dem, was viele erwarten. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird nicht Eigentümer der Wohnung als körperlicher Sache. Er wird Miteigentümer der gesamten Liegenschaft zu einem bestimmten Anteil – dem Mindestanteil –, und mit diesem Anteil ist untrennbar das ausschließliche Nutzungs- und Verfügungsrecht an einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt verbunden.
Beide bilden eine rechtliche Einheit und können nicht getrennt veräußert, belastet oder vererbt werden. Gegenstand können Wohnungen, Geschäftslokale, Büros, Lager und Abstellplätze sein – Voraussetzung ist eine bauliche Abgeschlossenheit beziehungsweise bei Stellplätzen eine deutliche Abgrenzung. Nicht selbstständig verkehrsfähig sind allgemeine Teile der Liegenschaft wie Dach, Fassade, tragende Bauteile, Stiegenhaus, Gänge und Haustechnikräume. Begründet wird Wohnungseigentum durch Vertrag aller Miteigentümer oder durch gerichtliche Entscheidung, jeweils auf Grundlage eines Nutzwertgutachtens.
Ein Sachverständiger ermittelt für jedes Objekt einen Nutzwert, aus dessen Verhältnis zur Summe aller Nutzwerte sich der Mindestanteil ergibt. Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die Zuordnung, allfällige Zubehörzuweisungen, Benützungsregelungen und weitere Vereinbarungen; beides wird grundbücherlich durchgeführt. Eine Besonderheit ist die Eigentümerpartnerschaft: Zwei natürliche Personen können einen Mindestanteil gemeinsam zu gleichen Hälften halten. Verfügungen sind dann nur gemeinsam möglich, und im Todesfall wächst der Anteil dem überlebenden Partner unter Zahlung eines Übernahmspreises an.
Mehr als zwei Personen können einen Mindestanteil nicht in dieser Form halten. Zu den Rechten zählen die ausschließliche Nutzung des Objekts, die Verfügung darüber, die Teilnahme an der Willensbildung nach Anteilen und die Einsicht in Abrechnungen und Unterlagen. Zu den Pflichten zählen die anteilige Tragung der Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Dotierung der Rücklage, die Duldung von Erhaltungsarbeiten und die Beachtung der vereinbarten Widmung des Objekts. Abzugrenzen ist das schlichte Miteigentum, bei dem lediglich Anteile bestehen, ohne dass einem Anteil ein bestimmtes Objekt zugeordnet wäre.
Die Nutzung wird dort über Benützungsregelungen geordnet, und die Verwertung einzelner Einheiten ist deutlich schwieriger. Wirtschaftlich ist Wohnungseigentum die Voraussetzung dafür, einzelne Einheiten selbstständig zu verkaufen und zu belehnen. Die Begründung ist daher bei geeigneten Objekten auch ein Instrument der Wertsteigerung. Erforderlich sind ein Nutzwertgutachten, ein Wohnungseigentumsvertrag und die grundbücherliche Durchführung; die Kosten stehen dem gewonnenen Nutzen meist deutlich nach.
Für Käufer ist wesentlich, dass mit dem Erwerb automatisch die Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft entsteht. Damit verbunden sind laufende Beiträge, die Beteiligung an Beschlüssen und die anteilige Haftung für gemeinschaftliche Verbindlichkeiten. Offene Beitragsrückstände eines Voreigentümers können über das gesetzliche Vorzugspfandrecht wirtschaftlich den Erwerber treffen und sind daher bei der Hausverwaltung zu erfragen.