Ein dingliches Recht wirkt gegenüber jedermann, nicht nur zwischen den Vertragspartnern; dazu zählen Eigentum, Pfandrecht, Wegerechte und Baurecht. An Liegenschaften entsteht es grundsätzlich erst mit der Eintragung im Grundbuch. Was dort nicht steht, etwa ein mündlich zugesagtes Wohnrecht, bindet den nächsten Eigentümer in der Regel nicht.
Ausführlich erklärt
Ein dingliches Recht ist ein Recht an einer Sache, das gegenüber jedermann wirkt. Es unterscheidet sich damit grundlegend vom obligatorischen Recht, das nur zwischen den Vertragsparteien besteht. Wer ein dingliches Recht an einer Liegenschaft hat, kann es gegen jeden durchsetzen – auch gegen einen späteren Erwerber, der von der Vereinbarung nichts wusste. Zu den dinglichen Rechten an Liegenschaften zählen das Eigentum als umfassendstes Recht, das Pfandrecht als Sicherungsrecht, die Dienstbarkeiten in Form von Grunddienstbarkeiten und persönlichen Dienstbarkeiten wie Wohnungsgebrauchs- und Fruchtgenussrecht, die Reallast als Verpflichtung zu wiederkehrenden Leistungen aus einer Liegenschaft sowie das Baurecht.
Auch Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte können durch Eintragung dingliche Wirkung erlangen. Kennzeichnend sind zwei Prinzipien. Der Typenzwang bedeutet, dass nur die vom Gesetz vorgesehenen dinglichen Rechte begründet werden können – die Parteien können nicht frei neue Arten erfinden. Das Publizitätsprinzip verlangt, dass dingliche Rechte nach außen erkennbar sind; bei Liegenschaften erfolgt das über die Eintragung im Grundbuch.
Daraus folgt der Eintragungsgrundsatz: Erwerb, Änderung und Untergang dinglicher Rechte an Liegenschaften bedürfen grundsätzlich der Einverleibung. Der praktische Kern ist der Vertrauensschutz. Wer redlich auf den Grundbuchsstand vertraut, wird geschützt. Umgekehrt bedeutet das: Was nicht eingetragen ist, wirkt regelmäßig nicht gegen Dritte.
Ein mündlich zugesagtes Wohnrecht, eine private Vereinbarung über ein Wegerecht oder eine Absprache über die Nutzung einer Fläche binden den nächsten Eigentümer nicht. Genau daran scheitern in der Praxis viele gut gemeinte Regelungen zwischen Nachbarn oder innerhalb von Familien. Die Abgrenzung zu obligatorischen Rechten zeigt sich am Mietvertrag: Er begründet grundsätzlich kein dingliches Recht. Dass ein Erwerber dennoch in bestehende Bestandverträge eintritt, folgt aus einer eigenen gesetzlichen Anordnung und nicht aus einer dinglichen Wirkung.
Wird ein Bestandrecht ausnahmsweise verbüchert, verstärkt sich seine Position. Bedeutsam ist ferner der Rang. Mehrere dingliche Rechte an derselben Liegenschaft stehen in einer Reihenfolge, die sich nach dem Zeitpunkt des Grundbuchsgesuchs richtet. Im Verwertungsfall wird der vorrangige Gläubiger zuerst befriedigt, weshalb Banken den ersten Rang für ihr Pfandrecht verlangen.
Über Rangordnungen und Vorrangeinräumungen lässt sich diese Reihenfolge gestalten. Für die Praxis folgt daraus eine einfache Regel: Wer eine dauerhafte Rechtsposition an einer Liegenschaft will, muss sie eintragen lassen. Alles andere ist eine Vereinbarung auf Zeit, die spätestens beim nächsten Eigentümerwechsel ihre Wirkung verliert. Eine Sonderstellung nehmen jene Rechte ein, die außerhalb des Grundbuchs entstehen können – etwa das Eigentum durch Einantwortung oder Ersitzung.
Sie sind materiell wirksam, aber gegenüber gutgläubigen Dritten schwach abgesichert, solange die Eintragung fehlt. Auch hier gilt daher: Verbücherung so rasch wie möglich.