Im C-Blatt eines Grundbuchsauszugs, dem Lastenblatt, stehen die eingetragenen Belastungen: Pfandrechte, Wege- und Leitungsrechte, Wohn- und Fruchtgenussrechte, Vermerke über laufende Verfahren. Pfandrechte des Verkäufers werden üblicherweise gelöscht, Wegerechte bleiben in der Regel bestehen. Mietverhältnisse und ersessene Wegerechte scheinen dort in der Regel nicht auf.
Ausführlich erklärt
Das C-Blatt ist der dritte Teil einer Grundbuchseinlage und wird auch als Lastenblatt bezeichnet. Es enthält alle Rechte, die eine Liegenschaft belasten, und ist damit für jeden Käufer, Kreditgeber und Bewerter das wichtigste Blatt des gesamten Auszugs. Die Systematik der Grundbuchseinlage ist dreigeteilt. Das A-Blatt, das Gutsbestandsblatt, beschreibt die Liegenschaft selbst: Grundstücksnummern, Flächen, Benützungsarten sowie mit der Liegenschaft verbundene Rechte.
Das B-Blatt, das Eigentumsblatt, weist die Eigentümer samt Anteilen aus und enthält Eintragungen, die das Eigentumsrecht beschränken, etwa ein Veräußerungs- und Belastungsverbot oder eine Rangordnung. Das C-Blatt schließlich verzeichnet die Lasten. Typische Eintragungen sind Pfandrechte zugunsten von Kreditinstituten, häufig als Höchstbetragshypothek, ferner Dienstbarkeiten wie Geh- und Fahrtrechte, Leitungsrechte oder Fensterrechte, Wohnungsgebrauchsrechte und Fruchtgenussrechte, Reallasten wie ein Ausgedinge oder ein Bauzins, Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte, Bestandrechte, sofern sie ausnahmsweise verbüchert wurden, sowie Anmerkungen über anhängige Verfahren, etwa eine Exekution oder eine Rangordnung für die Veräußerung. Für Käufer ergeben sich daraus mehrere Prüfschritte.
Zuerst ist zu klären, welche Lasten übernommen und welche gelöscht werden. Pfandrechte des Verkäufers werden üblicherweise im Zuge der Abwicklung gelöscht; dafür holt der Treuhänder Löschungserklärungen der Gläubiger ein und zahlt offene Beträge direkt aus dem Kaufpreis. Der Kaufvertrag sollte die lastenfreie Übergabe ausdrücklich vorsehen. Dienstbarkeiten hingegen bleiben in der Regel bestehen und gehen auf den Erwerber über – hier ist zu prüfen, welchen Inhalt und welche Reichweite sie haben, weil sie die Nutzung dauerhaft einschränken können.
Besonders wertrelevant sind Wohn- und Fruchtgenussrechte. Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht kann den Verkehrswert erheblich mindern und die Finanzierbarkeit einschränken, weil eine Verwertung faktisch blockiert ist. Ebenso wichtig ist der Rang: Wer im ersten Rang steht, wird im Verwertungsfall vorrangig befriedigt. Banken verlangen daher üblicherweise den ersten Rang für ihr Pfandrecht.
Praktisch empfiehlt sich, nicht nur den aktuellen Auszug zu prüfen, sondern bei unklaren Eintragungen die zugrunde liegenden Urkunden aus der Urkundensammlung anzufordern. Der Wortlaut einer Dienstbarkeit ergibt sich oft erst daraus; die Eintragung selbst ist meist knapp formuliert. Zu beachten ist schließlich, dass nicht alle Belastungen im C-Blatt sichtbar sind. Bestandverhältnisse, außerbücherliche Rechte, ersessene Wegerechte oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen wie Bausperren und Schutzzonen ergeben sich aus anderen Quellen und müssen gesondert erhoben werden.
Grundbuchsauszüge lassen sich über Notare, Rechtsanwälte, Gemeinden und Verrechnungsstellen abrufen; die Gebühr ist gering. Vor jeder Anbotslegung sollte ein tagesaktueller Auszug vorliegen – ältere Auszüge aus Exposés bilden zwischenzeitliche Eintragungen nicht ab. Gerade Pfandrechte, Exekutionsanmerkungen und Rangordnungen können binnen weniger Tage hinzukommen und die Rechtslage grundlegend verändern. Vor der Einverleibung sollte der Stand daher ein weiteres Mal geprüft werden.