Der Grundbuchauszug gibt den Inhalt einer Grundbuchseinlage zu einem bestimmten Zeitpunkt wieder: zugehörige Grundstücke, Eigentümer und Belastungen. Die Eintragungen sind knapp formuliert; Umfang und Bedingungen eines Rechts ergeben sich erst aus der zugrunde liegenden Urkunde. Weil Pfandrechte binnen weniger Tage hinzukommen können, sollte er vor jedem Anbot tagesaktuell sein.
Ausführlich erklärt
Der Grundbuchauszug ist die Wiedergabe des Inhalts einer Grundbuchseinlage zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er ist das wichtigste Einzeldokument bei jeder Immobilientransaktion und sollte vor jedem verbindlichen Anbot vorliegen. Zu unterscheiden sind mehrere Arten. Der aktuelle Auszug gibt den derzeitigen Stand wieder und enthält nur die geltenden Eintragungen.
Der historische oder Gesamtauszug zeigt zusätzlich gelöschte Eintragungen und macht damit die Entwicklung nachvollziehbar – nützlich, wenn frühere Rechte, Eigentümerwechsel oder gelöschte Belastungen von Interesse sind. Ergänzend können Urkunden aus der Urkundensammlung angefordert werden; sie enthalten den Wortlaut jener Verträge, auf denen die Eintragungen beruhen. Für die Abfrage genügen Katastralgemeinde und Einlagezahl. Alternativ kann über die Grundstücksnummer oder – weniger zuverlässig – über die Adresse gesucht werden.
Erhältlich sind Auszüge gegen Gebühr bei Notaren, Rechtsanwälten, Gemeinden und Verrechnungsstellen; die Kosten sind gering. Beim Lesen empfiehlt sich eine feste Reihenfolge. Zuerst das A-Blatt: Welche Grundstücke gehören zur Einlage, wie groß sind sie, welche Benützungsarten sind ausgewiesen und welche Rechte sind mit der Liegenschaft verbunden? Nicht selten weicht der Umfang von dem ab, was in einem Inserat dargestellt wurde.
Danach das B-Blatt: Wer ist Eigentümer, in welchen Anteilen, und bestehen Beschränkungen wie ein Veräußerungs- und Belastungsverbot oder eine Rangordnung? Zuletzt das C-Blatt: Welche Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Reallasten und Anmerkungen bestehen, in welchem Rang stehen sie, und welche davon sollen gelöscht werden? Bei unklaren Eintragungen führt kein Weg an der Urkundensammlung vorbei. Eine Dienstbarkeit wird im Lastenblatt oft nur mit wenigen Worten beschrieben; Umfang, Ausübungsstelle und Erhaltungspflichten ergeben sich erst aus dem Vertragstext.
Ebenso wichtig ist zu wissen, was nicht im Auszug steht. Bestandverhältnisse scheinen in der Regel nicht auf, ebenso wenig ersessene Rechte, außerbücherliches Eigentum nach einer Einantwortung sowie öffentlich-rechtliche Beschränkungen wie Flächenwidmung, Bausperren, Gefahrenzonen oder Freizeitwohnsitzbeschränkungen. Eine Ausnahme ist die Anmerkung des Denkmalschutzes. Diese Informationen sind bei Gemeinde und Behörden gesondert zu erheben.
Entscheidend ist die Aktualität. Pfandrechte, Exekutionsanmerkungen und Rangordnungen können binnen weniger Tage hinzukommen. Ein Auszug aus einem Exposé ist daher kein Ersatz für eine eigene, tagesaktuelle Abfrage – und vor der Einverleibung sollte ein weiterer eingeholt werden. Bei Wohnungseigentum ergibt sich aus dem Auszug zusätzlich, welche Miteigentumsanteile den einzelnen Objekten zugeordnet sind.
Der Vergleich des eigenen Anteils mit der Wohnungsgröße zeigt, ob die Nutzwertfestsetzung plausibel wirkt – ein auffällig hoher Anteil bedeutet dauerhaft höhere Beiträge zu allen gemeinschaftlichen Kosten. Besteht eine Grundbuchssperre oder eine Anmerkung über ein anhängiges Verfahren, ist besondere Vorsicht geboten. Solche Vermerke deuten auf Exekutionen, Insolvenzen oder strittige Rechtsverhältnisse hin und sollten vor jeder weiteren Verhandlung rechtlich abgeklärt werden.