Ein Pfandrecht erlaubt dem Gläubiger, sich bei Nichtzahlung aus einer Sache zu befriedigen; an Liegenschaften heißt es Hypothek und entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Den Vorrang bei der Versteigerung bestimmt, wessen Grundbuchsgesuch früher eingelangt ist. Rückständige Beiträge eines Wohnungseigentümers können unter bestimmten Voraussetzungen diesem Vorrang vorgehen.
Ausführlich erklärt
Das Pfandrecht ist ein dingliches Sicherungsrecht: Es berechtigt den Gläubiger, sich bei Nichterfüllung einer Forderung aus einer bestimmten Sache zu befriedigen. An Liegenschaften wird es als Hypothek bezeichnet und entsteht erst mit der Einverleibung im Grundbuch. Nach der Entstehung unterscheidet man drei Arten. Das vertragliche Pfandrecht beruht auf einer Vereinbarung, in der Praxis auf einer Pfandbestellungsurkunde mit beglaubigter Unterschrift; es ist die übliche Form bei Immobilienfinanzierungen. Das richterliche Pfandrecht entsteht durch gerichtliche Entscheidung, etwa im Zuge einer Exekution zur Sicherstellung.
Das gesetzliche Pfandrecht schließlich entsteht kraft Gesetzes ohne Vereinbarung. Zwei gesetzliche Pfandrechte sind im Immobilienbereich besonders bedeutsam. Das erste ist das Vorzugspfandrecht der Eigentümergemeinschaft: Für rückständige Beiträge eines Wohnungseigentümers besteht unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Pfandrecht an dessen Mindestanteil, das im Verwertungsfall Vorrang vor anderen eingetragenen Rechten genießt. Voraussetzung ist eine Klage samt Anmerkung im Grundbuch innerhalb der gesetzlichen Frist. Für Käufer bedeutet das, dass offene Rückstände eines Voreigentümers eine reale Belastung darstellen können – die Höhe der offenen Beiträge ist daher bei der Hausverwaltung zu erfragen.
Das zweite ist das Bestandgeberpfandrecht: Dem Vermieter steht an den eingebrachten Sachen des Mieters ein gesetzliches Pfandrecht für den Mietzins zu. Praktisch hat es an Bedeutung verloren, weil eingebrachte Gegenstände häufig unter Eigentumsvorbehalt stehen oder geringen Wert haben. Kennzeichnend für jedes Pfandrecht ist die Akzessorietät: Es ist vom Bestand der besicherten Forderung abhängig. Erlischt die Forderung, verliert es seine Grundlage – bei der in Österreich üblichen Höchstbetragshypothek bleibt es allerdings bestehen, weil sie innerhalb ihres Rahmens auch künftige Forderungen sichert. Zentral ist der Rang.
Mehrere Pfandrechte stehen in einer Reihenfolge, die sich nach dem Einlangen des jeweiligen Grundbuchsgesuchs bemisst. Im Verwertungsfall wird der vorrangige Gläubiger zuerst befriedigt. Deshalb verlangen Banken üblicherweise den ersten Rang; nachrangige Positionen werden mit Zinsaufschlägen versehen. Die Verwertung erfolgt im Exekutionsverfahren. Aus einem vollstreckbaren Titel kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung betreiben; der Erlös wird nach der Rangordnung verteilt.
Für Eigentümer gilt: Ein freihändiger Verkauf erzielt in aller Regel deutlich mehr als eine Versteigerung. Zur Löschung ist eine Löschungserklärung des Gläubigers erforderlich, die beim Grundbuchsgericht einzureichen ist. Ohne dieses Gesuch bleibt das Pfandrecht eingetragen, auch wenn die Forderung längst erloschen ist. Für Käufer folgt daraus ein doppelter Prüfschritt: das Lastenblatt vollständig lesen und bei jeder Eintragung klären, ob sie gelöscht wird oder bestehen bleibt. Ergänzend ist bei Wohnungseigentum die Hausverwaltung nach offenen Beitragsrückständen des Verkäufers zu fragen, weil daraus ein gesetzliches Vorzugspfandrecht entstehen kann, das anderen Eintragungen vorgeht und den Erwerber wirtschaftlich trifft.