Die Grundbuchseinlage ist die Grundeinheit des Grundbuchs: ein oder mehrere Grundstücke desselben Eigentümers, bezeichnet durch Katastralgemeinde und Einlagezahl. Jede Einlage besteht aus drei Blättern für Grundstücke, Eigentümer und Belastungen. Wird nur ein Grundstück aus einer größeren Einlage gekauft, sind Abschreibung, Vermessung und Lastenfreistellung gesondert zu regeln.
Ausführlich erklärt
Die Grundbuchseinlage ist die Grundeinheit, in der das Grundbuch geführt wird. Sie umfasst einen Grundbuchskörper – also ein oder mehrere Grundstücke desselben Eigentümers, die rechtlich gemeinsam behandelt werden – und ist innerhalb einer Katastralgemeinde durch die Einlagezahl eindeutig bezeichnet. Jede Einlage ist dreigeteilt. Das A-Blatt führt die zugehörigen Grundstücke mit Nummern, Flächen und Benützungsarten sowie die mit der Liegenschaft verbundenen Rechte.
Das B-Blatt weist Eigentümer und Anteile aus. Das C-Blatt verzeichnet die Belastungen. Einlagen sind nicht unveränderlich. Sie werden eröffnet, verändert und geschlossen, wobei mehrere Vorgänge zu unterscheiden sind.
Bei der Abschreibung wird ein Grundstück oder Grundstücksteil aus einer Einlage entfernt – etwa weil es verkauft wird. Bei der Zuschreibung wird eine Fläche einer bestehenden Einlage hinzugefügt, beispielsweise beim Zukauf eines angrenzenden Grundstücks. Wird eine Einlage vollständig geleert, weil alle Grundstücke abgeschrieben wurden, wird sie geschlossen; die Einlagezahl wird nicht neu vergeben. Grundlage solcher Veränderungen ist regelmäßig eine Vermessungsurkunde eines Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen, die beim Vermessungsamt geprüft und beim Grundbuchsgericht eingereicht wird.
Bei Teilungen ist zusätzlich zu prüfen, ob die entstehenden Flächen die Anforderungen an einen Bauplatz erfüllen und ob eine bauplatzrechtliche Bewilligung der Gemeinde erforderlich ist. Eigene Einlagen werden für besondere Rechte eröffnet. Beim Baurecht wird eine Baurechtseinlage angelegt, in der das Baurecht wie eine Liegenschaft behandelt wird – mit eigenem Eigentumsblatt und eigenem Lastenblatt. Damit kann das Baurecht selbstständig verkauft und verpfändet werden, während die Stammliegenschaft in ihrer eigenen Einlage geführt bleibt und dort das Baurecht als Belastung ausgewiesen ist.
Bei Wohnungseigentum bleibt die Liegenschaft in einer Einlage; die einzelnen Objekte werden über Miteigentumsanteile im Eigentumsblatt abgebildet, denen jeweils ein Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet ist. Es gibt also keine eigene Einlage je Wohnung. Für die Praxis folgt daraus ein Prüfschritt: Bei jedem Kauf ist zu klären, ob die gesamte Einlage oder nur ein Teil davon erworben wird. Beim Erwerb einzelner Grundstücke aus einer größeren Einlage sind Abschreibung, Vermessung und die Freistellung von Belastungen, die auf dem gesamten Grundbuchskörper haften, gesondert zu regeln.
In Verträgen, Anboten und Behördenanfragen sollte die Liegenschaft stets über Katastralgemeinde und Einlagezahl bezeichnet werden. Eine Bezeichnung nur über die Adresse ist nicht eindeutig und führt bei Grundbuchsgesuchen zur Abweisung. Einsehbar sind Einlagen über Notare, Rechtsanwälte, Gemeinden und Verrechnungsstellen. Für die Abfrage genügen Katastralgemeinde und Einlagezahl; alternativ kann über die Grundstücksnummer gesucht werden.
Für Käufer folgt daraus ein einfacher Merksatz: Nicht die Adresse, sondern die Einlage beschreibt, was tatsächlich erworben wird. Der Blick ins A-Blatt beantwortet, welche Grundstücke dazugehören und wie groß sie sind.