Baurecht meint umgangssprachlich die Bauordnungen der Länder, hier dagegen das übertragbare und vererbliche Recht, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu haben. Das Bauwerk gehört dem Bauberechtigten, der Boden dem Grundeigentümer; regelmäßig wird dafür ein Bauzins vereinbart. Das Recht ist befristet; je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer der Wert.
Ausführlich erklärt
Der Begriff Baurecht hat im österreichischen Sprachgebrauch zwei Bedeutungen. Umgangssprachlich wird damit oft das öffentliche Baurecht gemeint, also die Bauordnungen der Bundesländer samt Bewilligungsverfahren. Im rechtstechnischen Sinn – und darum geht es hier – ist das Baurecht ein dingliches Recht nach dem Baurechtsgesetz: das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einer fremden Liegenschaft ein Bauwerk zu haben. Das Baurecht durchbricht damit den Grundsatz, dass ein Gebäude rechtlich dem Grund folgt.
Der Bauberechtigte ist Eigentümer des Bauwerks, der Grundeigentümer bleibt Eigentümer des Bodens. Rechtstechnisch gilt das Baurecht als unbewegliche Sache; für es wird eine eigene Grundbuchseinlage eröffnet, die Baurechtseinlage. Dort können Eigentum, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und weitere Rechte eingetragen werden, ganz ähnlich wie bei einer Liegenschaft. Auf einem Baurecht kann sogar Wohnungseigentum begründet werden, was bei geförderten Wohnhausanlagen auf Gemeindegrund häufig vorkommt.
Wesentliches Merkmal ist die Befristung. Das Baurechtsgesetz sieht eine Mindest- und eine Höchstdauer vor; üblich sind Laufzeiten von mehreren Jahrzehnten. Als Entgelt wird regelmäßig ein wiederkehrender Bauzins vereinbart, der wertgesichert ist und jährlich oder monatlich zu entrichten ist. Er wird als Reallast im Grundbuch abgesichert.
Am Ende der Laufzeit erlischt das Baurecht, und das Bauwerk fällt an den Grundeigentümer – der sogenannte Heimfall. Das Gesetz sieht dafür grundsätzlich eine Entschädigung vor, deren Höhe im Vertrag näher geregelt werden kann. Genau dieser Punkt bestimmt maßgeblich den Wert eines Baurechts: Je kürzer die Restlaufzeit und je ungünstiger die Entschädigungsregelung, desto geringer der Wert. Ein Baurechtsobjekt mit dreißig Jahren Restlaufzeit ist etwas völlig anderes als eines mit acht Jahren.
Für Käufer ergeben sich daraus mehrere Prüfpunkte: Restlaufzeit, Höhe und Wertsicherung des Bauzinses, Regelungen zur Entschädigung bei Heimfall, Verlängerungsoptionen, Zustimmungserfordernisse bei Veräußerung sowie Verpflichtungen zur Erhaltung des Bauwerks. Ebenso relevant ist die Finanzierbarkeit: Banken bewerten Baurechtsobjekte zurückhaltender, verlangen häufig, dass die Kreditlaufzeit deutlich innerhalb der Baurechtsdauer endet, und setzen niedrigere Beleihungswerte an. Wirtschaftlich liegt der Vorteil auf der Hand: Der Erwerb ist günstiger, weil der Bodenwert nicht bezahlt werden muss. Dafür fällt laufend Bauzins an, und die Wertentwicklung ist gedämpft, weil ein wesentlicher Teil der langfristigen Wertsteigerung von Immobilien auf den Boden entfällt.
Für Grundeigentümer – häufig Gemeinden, Kirchen, Stiftungen oder Fonds – ist das Baurecht attraktiv, weil sie Eigentum behalten und dennoch laufende Erträge erzielen. Zu unterscheiden ist das Baurecht schließlich vom Superädifikat, bei dem ein Bauwerk in fehlender Belassungsabsicht auf fremdem Grund errichtet wird und der Erwerb durch Urkundenhinterlegung erfolgt. Das Baurecht ist demgegenüber auf Dauer angelegt, im Grundbuch abgebildet und deutlich verkehrsfähiger. Steuerlich sind Baurechtsobjekte gesondert zu betrachten: Der laufende Bauzins ist beim Bauberechtigten bei vermieteten Objekten grundsätzlich als Aufwand abzugsfähig, und für die Abschreibung des Gebäudes ist die Restlaufzeit des Baurechts zu berücksichtigen.