Melderechtlich ist ein Zweitwohnsitz jede weitere gemeldete Unterkunft neben dem Hauptwohnsitz, also neben dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen. Mehrere Bundesländer heben darauf eine eigene Abgabe ein. Davon zu trennen ist die Nutzung als Freizeitwohnsitz: Sie ist in vielen Tourismusgemeinden genehmigungspflichtig und vor dem Kauf bei der Gemeinde zu klären.
Ausführlich erklärt
Zweitwohnsitz ist ein Begriff, der im Alltag für mehrere unterschiedliche Sachverhalte verwendet wird. Für die rechtliche Beurteilung ist es wesentlich, drei Ebenen auseinanderzuhalten. Die erste ist das Melderecht. Dort wird zwischen Hauptwohnsitz und Nebenwohnsitz unterschieden.
Maßgeblich für den Hauptwohnsitz ist der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen; jede weitere gemeldete Unterkunft ist ein Nebenwohnsitz. Ein Zweitwohnsitz in diesem Sinn ist also schlicht ein Nebenwohnsitz. Die zweite Ebene ist das Abgabenrecht der Länder und Gemeinden. Mehrere Bundesländer erheben eine Zweitwohnsitzabgabe auf Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden.
Ihre Höhe bemisst sich häufig nach der Nutzfläche. Hintergrund ist der Finanzausgleich: Dessen Mittelverteilung knüpft an die Zahl der Hauptwohnsitze an, während Zweitwohnsitzer die kommunale Infrastruktur ebenfalls nutzen. Die Regelungen unterscheiden sich zwischen den Ländern erheblich, kennen unterschiedliche Ausnahmen – etwa für beruflich oder ausbildungsbedingt genutzte Wohnungen – und werden laufend angepasst. Eine Auskunft der Gemeinde ist daher unerlässlich.
Die dritte Ebene ist das Raumordnungsrecht mit dem Begriff des Freizeitwohnsitzes. Er knüpft an die Nutzung zu Erholungszwecken an und ist in vielen Tourismusgemeinden genehmigungspflichtig, mit Quoten und weitgehenden Neuwidmungsverboten belegt. Wesentlich ist: Nicht jeder Zweitwohnsitz ist ein Freizeitwohnsitz – eine aus beruflichen Gründen genutzte Wohnung fällt regelmäßig nicht darunter. Umgekehrt ersetzt die bloße Anmeldung eines Nebenwohnsitzes keine raumordnungsrechtliche Zulässigkeit.
Für Käufer in Tourismusregionen folgt daraus der wichtigste Merksatz: Die Zulässigkeit der beabsichtigten Nutzung ist vor Abgabe eines Anbots schriftlich bei der Gemeinde zu klären. Mündliche Zusagen von Verkäufern oder Vermittlern tragen nicht. Hinzu kommen in mehreren Ländern grundverkehrsrechtliche Beschränkungen. Steuerlich ist zu beachten, dass die Hauptwohnsitzbefreiung bei der Immobilienertragsteuer an den Hauptwohnsitz anknüpft.
Wer eine Immobilie veräußert, die nur als Zweitwohnsitz genutzt wurde, kann sich darauf nicht berufen. Ebenso setzt die Wohnbauförderung regelmäßig die Begründung des Hauptwohnsitzes voraus. Für Eigentümer mehrerer Objekte lohnt daher eine bewusste Zuordnung, die den tatsächlichen Verhältnissen entspricht – Behörden gleichen Melde-, Verbrauchs- und Vermietungsdaten ab, und eine unrichtige Meldung ist strafbar. Wohnungspolitisch sind Zweitwohnsitzabgaben und Freizeitwohnsitzbeschränkungen umstritten: Befürworter verweisen auf Wohnraumknappheit und ausgestorbene Ortskerne, Kritiker auf Eingriffe in das Eigentum und auf die wirtschaftliche Bedeutung des Tourismus.
Beide Positionen stützen sich auf reale Befunde, und die Regelungen werden laufend angepasst. Für die Praxis empfiehlt sich daher, vor dem Erwerb einer Immobilie, die nicht als Hauptwohnsitz dienen soll, drei Auskünfte einzuholen: zur raumordnungsrechtlichen Zulässigkeit, zur Zweitwohnsitzabgabe und zu allfälligen grundverkehrsrechtlichen Genehmigungserfordernissen. Alle drei erteilt die Gemeinde beziehungsweise die zuständige Landesbehörde – idealerweise schriftlich und vor Abgabe eines Anbots, weil sich die Zulässigkeit nachträglich nicht herstellen lässt.