Eine zugesicherte Eigenschaft ist ein Merkmal, dessen Vorhandensein der Verkäufer ausdrücklich oder schlüssig zusagt – etwa Fläche, Baujahr oder Bebaubarkeit. Fehlt es, liegt ein Mangel vor. Auch Angaben im Exposé binden, wenn der Käufer sie als verbindlich verstehen durfte. Ein Gewährleistungsausschluss erfasst solche Zusagen regelmäßig nicht.
Ausführlich erklärt
Eine zugesicherte Eigenschaft ist ein Merkmal, dessen Vorhandensein der Veräußerer ausdrücklich oder schlüssig zusagt. Fehlt es, liegt ein Mangel vor – mit den Rechtsfolgen der Gewährleistung, unabhängig davon, ob den Veräußerer ein Verschulden trifft. Praktisch bedeutsam ist, dass eine Zusicherung nicht ausdrücklich als solche bezeichnet sein muss. Angaben in einem Exposé, in einer Objektbeschreibung, in einer Anzeige oder im Verkaufsgespräch können ausreichen, wenn der Erwerber sie nach den Umständen als verbindlich verstehen durfte.
Typische Beispiele sind Flächenangaben, das Baujahr, der Hinweis auf eine erfolgte Sanierung, Angaben zur Widmung, zur Bebaubarkeit oder zu einer Ausbaureserve, Aussagen über die Vermietbarkeit und über erzielbare Erträge sowie Zusagen zur Lastenfreiheit. Abzugrenzen sind marktschreierische Anpreisungen ohne fassbaren Inhalt – Formulierungen wie beste Lage oder traumhaft schön begründen keine Zusicherung. Je konkreter und überprüfbarer eine Angabe ist, desto eher wirkt sie verbindlich. Rechtsfolge einer unzutreffenden Zusicherung sind die Gewährleistungsbehelfe: zunächst Verbesserung, sonst Preisminderung oder – bei nicht geringfügigen Mängeln – Wandlung.
Daneben kommen Schadenersatz und, bei Irrtum oder List, eine Anfechtung in Betracht. Bedeutsam ist das Verhältnis zu Haftungsausschlüssen. Bei gebrauchten Immobilien wird die Gewährleistung häufig eingeschränkt. Solche Klauseln erfassen jedoch regelmäßig nicht ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften – wer eine Fläche zusagt und zugleich jede Gewährleistung ausschließt, hebt die Zusage damit nicht auf.
Gegenüber Verbrauchern sind Einschränkungen ohnehin nur begrenzt zulässig. Und ein arglistig verschwiegener Mangel kann nie wirksam ausgeschlossen werden. Formulierungen wie „Angaben ohne Gewähr" schützen daher nur eingeschränkt. Sie können bei erkennbar unsicheren Angaben Wirkung entfalten, nicht aber bei zentralen Merkmalen, die der Veräußerer kennt oder kennen müsste.
Für Makler gilt eine eigene Verantwortung: Sie haben die vom Eigentümer übernommenen Angaben auf Plausibilität zu prüfen und über wesentliche Umstände aufzuklären. Verletzen sie diese Pflichten, kommen eigene Ansprüche in Betracht. Für Verkäufer folgt daraus die Empfehlung, Angaben zu prüfen, bevor sie gemacht werden, und Unsicherheiten offen zu benennen – etwa durch die Angabe der Berechnungsgrundlage bei Flächen oder durch den Hinweis, dass eine Ausbaureserve nicht behördlich bestätigt ist. Wer bekannte Schwächen aktiv anspricht, vermeidet spätere Ansprüche.
Für Käufer empfiehlt sich, wesentliche Zusagen ausdrücklich in den Kaufvertrag aufzunehmen. Was dort steht, ist im Streitfall belegbar; ein Exposé ist es nur eingeschränkt. Besonders sorgfältig zu behandeln sind Flächenangaben. Weil die beworbene Wohnfläche in Österreich nicht normiert ist, sollte stets angegeben werden, welche Definition zugrunde liegt und ob Freibereiche eingerechnet wurden – eine erhebliche Abweichung begründet sonst Ansprüche auf Preisminderung oder Schadenersatz, die sich am Wert der fehlenden Fläche bemessen.