Mit einem Vorvertrag verpflichten sich zwei Seiten, später einen bestimmten Hauptvertrag zu schließen. Er wirkt nur, wenn Gegenstand, Preis und Zeitpunkt feststehen; der Hauptvertrag ist binnen eines Jahres nach diesem Zeitpunkt einzufordern. Beim Immobilienkauf ist er selten: Üblich sind Kaufanbot, Option oder ein Kaufvertrag mit aufschiebenden Bedingungen.
Ausführlich erklärt
Ein Vorvertrag ist die Vereinbarung, künftig einen bestimmten Hauptvertrag abzuschließen. Er begründet also nicht bereits die Leistungspflichten des Hauptvertrags, sondern die Verpflichtung, diesen zu errichten. Das ABGB knüpft seine Wirksamkeit an mehrere Voraussetzungen. Erstens müssen die wesentlichen Punkte des künftigen Vertrags bereits bestimmt sein – bei einem Immobilienkauf also Kaufgegenstand und Kaufpreis.
Zweitens ist die Zeit des Abschlusses zu bestimmen. Und drittens gilt eine Ausschlussfrist: Der Hauptvertrag ist binnen eines Jahres nach dem vereinbarten Zeitpunkt einzufordern, andernfalls erlischt der Anspruch. Hinzu kommt, dass der Vorvertrag denselben Formvorschriften unterliegt wie der Hauptvertrag. Bedarf dieser eines Notariatsakts – etwa bei einer Schenkung ohne wirkliche Übergabe –, gilt das auch für den Vorvertrag.
In der Praxis des Immobilienkaufs wird der Vorvertrag selten verwendet. Der Grund liegt darin, dass er einen zusätzlichen Schritt einführt, ohne einen entsprechenden Vorteil zu bieten: Wer sich ohnehin über Gegenstand und Preis einig ist, kann gleich den Kaufvertrag errichten. Gebräuchlicher sind daher andere Instrumente. Das Kaufanbot ist eine bindende Erklärung des Anbotstellers, die durch Annahme der Gegenseite unmittelbar zum Kaufvertrag führt.
Es ist der Standardweg beim Immobilienkauf – und wird häufig unterschätzt, weil es bereits verbindlich ist. Der Optionsvertrag räumt dem Berechtigten das Recht ein, durch einseitige Erklärung den Hauptvertrag zustande zu bringen; er enthält bereits sämtliche Bedingungen und ist bei Projektentwicklungen gebräuchlich. Und die aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag selbst – Finanzierungsvorbehalt, positive Bauzustandsprüfung, behördliche Genehmigung – erreicht dasselbe Ziel wie ein Vorvertrag, ohne einen zweiten Vertragsschluss zu erfordern. Sinnvoll bleibt der Vorvertrag dort, wo der Hauptvertrag noch nicht errichtet werden kann, weil wesentliche Grundlagen fehlen: etwa wenn eine Parzellierung samt Vermessung erst durchzuführen ist, wenn ein Nutzwertgutachten für die Begründung von Wohnungseigentum noch aussteht oder wenn eine Verlassenschaft noch nicht eingeantwortet wurde.
Für Verbraucher gelten dieselben Schutzbestimmungen wie beim Hauptvertrag. Insbesondere greift das Rücktrittsrecht bei Vertragserklärungen, die am Tag der ersten Besichtigung abgegeben wurden, ebenso jenes bei Abschlüssen außerhalb der Geschäftsräume. Die Fristen sind kurz und schriftlich zu wahren. Für die Praxis gilt: Wer eine Verbindlichkeit erzeugen will, ohne sich endgültig zu binden, sollte statt eines Vorvertrags mit aufschiebenden Bedingungen arbeiten.
Sie sind klarer, vermeiden den zweiten Vertragsschluss und lassen sich präzise auf die offenen Fragen zuschneiden. Zu regeln sind dabei stets die Frist, innerhalb derer die Bedingung eintreten muss, und die Rechtsfolge bei Nichteintritt. Eine treuhändige Abwicklung über ein Anderkonto ergänzt diese Absicherung: Der Treuhänder gibt die Mittel erst frei, wenn die vereinbarten Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.