Bei der Parifizierung ermittelt ein befugter Sachverständiger für jede Einheit eines Hauses einen Nutzwert. Aus dem Verhältnis dieser Werte ergibt sich, welcher Anteil an der Liegenschaft zu welcher Einheit gehört – die Grundlage für Wohnungseigentum. Ändern sich die Verhältnisse wesentlich, etwa durch einen Dachausbau, ist neu zu parifizieren.
Ausführlich erklärt
Parifizierung ist die Ermittlung der Nutzwerte aller Objekte einer Liegenschaft und damit die Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum. Der Begriff stammt vom Vorgang, die Objekte ins Verhältnis zueinander zu setzen – zu paritätisieren. Durchgeführt wird sie von einem dafür befugten Sachverständigen, üblicherweise einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung oder einem Ziviltechniker einschlägiger Fachrichtung. Das Ergebnis ist das Nutzwertgutachten.
Der Ablauf folgt einem festen Muster. Grundlage sind die Pläne – bei Neubauten die Einreich- oder Ausführungspläne, bei Bestandsobjekten Bestandspläne oder eine Neuaufnahme. Der Sachverständige ermittelt für jedes Objekt die Nutzfläche und bewertet werterhöhende und wertmindernde Umstände: Lage im Haus, Belichtung, Ausstattung, Raumhöhen sowie Zubehör wie Kellerabteil, Terrasse, Garten oder Stellplatz. Daraus ergibt sich je Objekt ein Nutzwert; das Verhältnis zur Summe aller Nutzwerte bildet den Mindestanteil.
Bei Neubauprojekten wird häufig zweistufig vorgegangen. Die Vorparifizierung erfolgt auf Basis der Pläne, bevor das Gebäude fertiggestellt ist, und ermöglicht bereits den Abschluss von Kaufverträgen und die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch. Nach Fertigstellung folgt die endgültige Ermittlung auf Grundlage des tatsächlich errichteten Bestands. Weichen die Werte ab, sind die Anteile entsprechend anzupassen.
Anschließend wird auf Basis des Gutachtens der Wohnungseigentumsvertrag errichtet, der die Zuordnung der Objekte, allfällige Zubehörzuweisungen, Benützungsregelungen und weitere Vereinbarungen enthält. Beides gemeinsam wird der grundbücherlichen Durchführung zugrunde gelegt. Kostenseitig richtet sich das Honorar nach Aufwand und Anzahl der Objekte. Im Verhältnis zum Wert der Liegenschaft ist es überschaubar, und die Ausgabe lohnt sich in aller Regel: Wohnungseigentum verbessert die Verkäuflichkeit einzelner Einheiten und deren Beleihbarkeit erheblich gegenüber schlichtem Miteigentum.
Eine Neuparifizierung wird erforderlich, wenn sich die Verhältnisse wesentlich ändern – durch Zubau, Dachgeschoßausbau, Zusammenlegung oder Teilung von Objekten, durch die nachträgliche Zuordnung von Zubehör oder durch erhebliche Umbauten. Erforderlich sind ein neues Gutachten und die grundbücherliche Durchführung, wofür grundsätzlich die Zustimmung der betroffenen Eigentümer nötig ist. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine gerichtliche Neufestsetzung beantragt werden, etwa wenn die ursprüngliche Ermittlung erheblich unrichtig war. Für Käufer empfiehlt sich, das Nutzwertgutachten vor Vertragsabschluss einzusehen und zu prüfen, ob Zubehör tatsächlich dem eigenen Objekt zugeordnet ist – eine Zuordnung als Zubehör-Wohnungseigentum ist beständiger als ein bloßes Sondernutzungsrecht.
Ebenso lohnt der Vergleich des eigenen Anteils mit der Nutzfläche und mit anderen Einheiten im Haus. Ein auffällig hoher Anteil bedeutet über die gesamte Haltedauer höhere Beiträge zu allen gemeinschaftlichen Kosten sowie ein höheres Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung. Grundlage der Prüfung sind Grundbuchsauszug und Nutzwertgutachten, die beide vor Vertragsabschluss einzusehen sind.