Eine juristische Person ist ein rechtlich verselbstständigtes Gebilde wie eine GmbH, ein Verein oder eine Gemeinde, das Eigentum erwerben und Verträge schließen kann. Wer mit ihr abschließt, muss die Vertretungsbefugnis nachweisen, sonst wird das Grundbuchsgesuch abgewiesen. Die Begünstigungen für den Familienverband bei der Grunderwerbsteuer gelten für sie nicht.
Ausführlich erklärt
Eine juristische Person ist ein rechtlich verselbstständigtes Gebilde, das Träger von Rechten und Pflichten sein kann – im Gegensatz zur natürlichen Person, also dem Menschen. Im Immobilienbereich treten juristische Personen als Eigentümer, Vermieter, Bauträger, Kreditnehmer und Vertragspartner auf. Zu den gängigen Rechtsformen zählen die Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die Aktiengesellschaft, die Genossenschaft, der Verein, die Privatstiftung sowie Körperschaften des öffentlichen Rechts wie Gemeinden. Personengesellschaften wie die offene Gesellschaft oder die Kommanditgesellschaft sind keine juristischen Personen im engeren Sinn, können aber ebenfalls Eigentum an Liegenschaften erwerben und im Grundbuch eingetragen werden. Eine Sonderstellung nimmt die Eigentümergemeinschaft im Wohnungseigentum ein: Sie ist kraft Gesetzes teilrechtsfähig, allerdings beschränkt auf Angelegenheiten der Verwaltung.
Für die Eintragung im Grundbuch ist die Vertretungsbefugnis nachzuweisen. Erforderlich sind je nach Rechtsform ein aktueller Firmenbuchauszug, ein Vereinsregisterauszug oder entsprechende Beschlüsse. Unterschriften der vertretungsbefugten Personen sind zu beglaubigen. Fehlt der Nachweis oder ist die Vertretung nicht ordnungsgemäß dokumentiert, wird das Grundbuchsgesuch abgewiesen. Steuerlich ergeben sich mehrere Besonderheiten.
Beim Erwerb fällt Grunderwerbsteuer an wie bei natürlichen Personen; die Begünstigungen für den Familienverband greifen jedoch nicht. Bedeutsam ist zudem, dass Grunderwerbsteuer auch dann anfallen kann, wenn nicht die Liegenschaft selbst, sondern Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft übertragen werden – die Anteilsvereinigung und der Gesellschafterwechsel sind eigene Anknüpfungstatbestände. Bei Share Deals ist das sorgfältig zu prüfen. Ertragsteuerlich unterliegen Kapitalgesellschaften der Körperschaftsteuer; Ausschüttungen werden beim Gesellschafter zusätzlich erfasst. Ob eine Immobilie im Privatvermögen oder in einer Gesellschaft gehalten werden soll, ist daher eine Gestaltungsfrage mit erheblichen Auswirkungen auf laufende Besteuerung, Abschreibung und die Behandlung eines späteren Verkaufs.
Sie sollte vor dem Erwerb steuerlich abgeklärt werden. Im Grundverkehrsrecht sind juristische Personen ebenfalls gesondert zu betrachten. Die Landesgesetze knüpfen teils an die Beteiligungsverhältnisse an, um zu verhindern, dass Genehmigungspflichten über eine inländische Gesellschaft umgangen werden. Entsprechende Umgehungsverbote sind vorgesehen. Mietrechtlich gelten für juristische Personen als Mieter Besonderheiten: Bei Geschäftsraummieten kann ein entscheidender Wechsel der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in einer Mietergesellschaft den Vermieter zur Anhebung des Hauptmietzinses berechtigen – ein bei Betriebsübergaben zentraler Punkt.
Für die Praxis empfiehlt sich, bei Vertragsabschluss mit einer juristischen Person stets einen aktuellen Firmenbuchauszug einzuholen und die Vertretungsbefugnis zu prüfen. Wer mit einer Projektgesellschaft kontrahiert – etwa beim Kauf vom Bauträger –, sollte zusätzlich auf die Kapitalausstattung achten, weil die Werthaltigkeit von Gewährleistungsansprüchen davon abhängt. Eine formal bestehende Gewährleistung gegenüber einer aufgelösten Projektgesellschaft ist wirtschaftlich wertlos. Sicherungsinstrumente wie Haftungsrücklässe oder Bankgarantien gewinnen dadurch an Bedeutung und sollten vertraglich geregelt sein. Bei Bauträgerprojekten sieht das Bauträgervertragsgesetz dafür eigene Sicherungsmodelle vor.