Das ABGB ist das zentrale Regelwerk des österreichischen Privatrechts und gilt seit 1812. Es regelt Eigentum, Miete, Wegerechte und Haftung für Mängel, tritt aber zurück, wo Sondergesetze wie das Mietrechtsgesetz vorgehen. Eigentümer wird man erst mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit dem Kaufvertrag.
Ausführlich erklärt
Das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch – kurz ABGB – ist das zentrale Regelwerk des österreichischen Privatrechts und damit die wichtigste rechtliche Grundlage für nahezu jedes Immobiliengeschäft in Österreich. Es wurde 1811 kundgemacht, trat mit 1. Jänner 1812 in Kraft und zählt zu den ältesten noch geltenden Zivilrechtskodifikationen Europas. Trotz seines Alters regelt es bis heute jene Grundfragen, die bei Kauf, Verkauf, Vermietung und Bebauung von Liegenschaften auftreten.
Für die Immobilienpraxis sind vor allem einige Abschnitte relevant. Das Sachenrecht ab § 285 ABGB unterscheidet zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen. Grundstücke samt den darauf errichteten Gebäuden sind unbewegliche Sachen; Bauwerke folgen grundsätzlich dem Grund und Boden nach dem Grundsatz „superficies solo cedit". Ausnahmen davon sind das Baurecht und das Superädifikat, bei denen Gebäude und Grundstück rechtlich auseinanderfallen.
§ 354 ABGB umschreibt das Eigentum als Recht, mit der Substanz und den Nutzungen einer Sache nach Belieben zu verfahren und jeden anderen davon auszuschließen – die Basis jeder Eigentumsübertragung. Der Eigentumserwerb an Liegenschaften folgt dem Titel-Modus-Prinzip. Es braucht einen gültigen Titel, etwa einen Kaufvertrag nach den §§ 1053 ff ABGB, und einen Modus, nämlich die Einverleibung im Grundbuch nach § 431 ABGB. Wer einen Kaufvertrag unterschrieben hat, ist also noch nicht Eigentümer – erst die Eintragung im Grundbuch vollendet den Erwerb.
Das erklärt, warum Treuhandabwicklung, Rangordnung und Lastenfreistellung im Ablauf eines Immobilienkaufs eine so große Rolle spielen. Das Bestandrecht ab § 1090 ABGB regelt Miete und Pacht. Bei vielen Wohnungen wird es vom Mietrechtsgesetz überlagert, das als Sondergesetz vorgeht. Fällt ein Objekt nicht oder nur teilweise in den Anwendungsbereich des MRG – etwa Ein- und Zweifamilienhäuser oder bestimmte Neubauten –, gilt weitgehend das ABGB.
Mietzinsbildung, Befristung und Kündigung sind dann deutlich freier gestaltbar, was für Vermieter und Investoren ein wesentlicher Kalkulationsfaktor ist. Weitere praxisrelevante Bereiche sind das Gewährleistungsrecht ab § 922 ABGB bei Mängeln der Kaufsache, das Schadenersatzrecht ab § 1293, das Recht der Dienstbarkeiten ab § 472 für Wege-, Geh- und Fahrrechte, das Nachbarrecht ab § 364 samt Immissionsschutz sowie das Erbrecht, das bei Verlassenschaften und Einantwortungen von Liegenschaften zum Tragen kommt. Das ABGB steht dabei nicht allein. Spezialgesetze wie das Mietrechtsgesetz, das Wohnungseigentumsgesetz, das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, das Bauträgervertragsgesetz, das Konsumentenschutzgesetz und das Maklergesetz gehen ihm als lex specialis vor.
Das ABGB wirkt dort als Auffangordnung: Was das Sondergesetz nicht regelt, richtet sich nach dem ABGB. Für Käufer, Verkäufer, Vermieter und Anleger heißt das konkret: Fast jede Vertragsklausel, jede Gewährleistungsfrage und jeder Streit über Rechte an einer Liegenschaft lässt sich auf das ABGB zurückführen. Wer die Grundprinzipien kennt, versteht schneller, warum bestimmte Formulierungen in einem Kauf- oder Mietvertrag stehen und wo Verhandlungsspielraum besteht. Eine Einzelfallprüfung durch Notar oder Rechtsanwalt ersetzt dieses Grundwissen jedoch nicht.