Eine Vollmacht ermächtigt eine Person, im Namen einer anderen zu handeln. Für die Eintragung im Grundbuch muss die Unterschrift beglaubigt sein; eine formlose schriftliche Vollmacht genügt nicht. Erforderlich ist, dass sie die Liegenschaft bezeichnet und die vorgesehenen Handlungen benennt – eine allgemeine Vollmacht deckt den Verkauf nicht ohne Weiteres.
Ausführlich erklärt
Eine Vollmacht ermächtigt eine Person, im Namen einer anderen zu handeln. Bei Immobiliengeschäften ist sie in mehreren Situationen erforderlich: wenn ein Verkäufer im Ausland lebt, wenn mehrere Miteigentümer nicht gemeinsam auftreten können, wenn eine Partei am Unterfertigungstermin verhindert ist oder wenn eine Gesellschaft durch einen Bevollmächtigten handelt. Formal richtet sich die Vollmacht nach dem Geschäft, für das sie erteilt wird. Für die grundbücherliche Durchführung ist entscheidend, dass die Vertretungsbefugnis in jener Form nachgewiesen wird, die das Grundbuchsrecht verlangt: Weil für die Einverleibung die beglaubigte Unterschrift des Belasteten erforderlich ist, muss auch die Vollmacht beglaubigt sein.
Eine formlose schriftliche Vollmacht genügt für das Grundbuchsgesuch nicht. Inhaltlich ist auf ausreichende Bestimmtheit zu achten. Eine allgemeine Vollmacht deckt nicht ohne Weiteres die Veräußerung einer Liegenschaft; erforderlich ist eine Ermächtigung, die den Gegenstand bezeichnet und die vorgesehenen Handlungen benennt – Abschluss des Kaufvertrags, Abgabe der Aufsandungserklärung, Empfangnahme des Kaufpreises, Einbringung des Grundbuchsgesuchs. Je konkreter die Formulierung, desto geringer das Risiko, dass eine Handlung nicht gedeckt ist.
Bei Auslandsbezug ist zusätzlich zu klären, wie die Beglaubigung im jeweiligen Staat erfolgt und ob eine Apostille oder eine diplomatische Beglaubigung erforderlich ist. Diese Schritte brauchen Zeit und sollten früh eingeleitet werden, weil sie sonst den gesamten Abwicklungszeitplan verzögern. Zu unterscheiden sind mehrere Formen. Die Spezialvollmacht gilt für ein bestimmtes Geschäft, die Gattungsvollmacht für eine Art von Geschäften, die Generalvollmacht umfassend.
Bei Rechtsanwälten und Notaren besteht eine besondere Ausgestaltung, die den Umfang der Vertretungsbefugnis erweitert. Eine eigene Kategorie ist die Vorsorgevollmacht, die für den Fall des Verlusts der Entscheidungsfähigkeit errichtet wird. Sie ist zu registrieren und wird erst mit Eintritt des Vorsorgefalls wirksam; für weitreichende Vermögensverfügungen wie die Veräußerung einer Liegenschaft ist zusätzlich eine gerichtliche Genehmigung erforderlich. Praktisch bedeutsam ist der Widerruf.
Eine Vollmacht kann grundsätzlich jederzeit widerrufen werden; der Widerruf wirkt gegenüber Dritten allerdings erst, wenn sie davon Kenntnis haben. Wer eine Vollmacht widerruft, sollte daher auch jene informieren, denen gegenüber davon Gebrauch gemacht werden könnte, und die Urkunde zurückverlangen. Mit dem Tod des Vollmachtgebers erlischt die Vollmacht grundsätzlich; ab diesem Zeitpunkt gelten die Regeln des Verlassenschaftsverfahrens. Für die Praxis empfiehlt sich, jede Vollmacht für ein Immobiliengeschäft vom Vertragserrichter formulieren zu lassen.
Er kennt die Anforderungen des Grundbuchsrechts und stellt sicher, dass die Urkunde für die vorgesehene Durchführung ausreicht – eine nachträgliche Ergänzung kostet Zeit und kann den gesamten Ablauf verzögern. Bei Wohnungseigentum ist ergänzend zu bedenken, dass auch die Vertretung in der Eigentümerversammlung einer Vollmacht bedarf. Sie kann formlos erteilt werden, sollte aber schriftlich vorliegen, damit die Stimmabgabe unstrittig ist.