Bei der Zwangsverwaltung bestellt das Gericht auf Antrag eines Gläubigers einen Verwalter. Er zieht statt des Eigentümers die Mieten ein, zahlt die laufenden Kosten und führt den Überschuss an die Gläubiger ab. Der Eigentümer bleibt Eigentümer, verliert aber die Verfügung über die Erträge und über die Verwaltung.
Ausführlich erklärt
Die Zwangsverwaltung ist eine Form der Exekution auf eine Liegenschaft. Anders als die Zwangsversteigerung zielt sie nicht auf die Verwertung der Substanz, sondern auf die Befriedigung der Gläubiger aus den laufenden Erträgen – vor allem aus Mieteinnahmen. Bewilligt wird sie vom Exekutionsgericht auf Antrag eines Gläubigers, der über einen vollstreckbaren Titel verfügt. Das Gericht bestellt einen Zwangsverwalter, der die Liegenschaft an Stelle des Eigentümers verwaltet: Er zieht die Mieten ein, bezahlt die laufenden Kosten – Betriebskosten, Versicherungen, Abgaben, notwendige Erhaltung – und führt den verbleibenden Überschuss an die Gläubiger ab, verteilt nach der Rangordnung.
Der Eigentümer verliert damit die Verfügung über die Erträge und über die Verwaltung, bleibt aber Eigentümer. Bestehende Mietverhältnisse laufen unverändert weiter; die Mieter zahlen an den Zwangsverwalter, was ihnen gerichtlich mitgeteilt wird. Wirtschaftlich ist die Zwangsverwaltung für den Eigentümer die mildere Variante, weil sie die Substanz erhält. Sie kommt insbesondere bei Objekten mit stabilen Erträgen in Betracht, bei denen die Forderung aus den laufenden Überschüssen in absehbarer Zeit getilgt werden kann.
Sie kann auch neben einer Zwangsversteigerung geführt werden, etwa um während des Versteigerungsverfahrens die Erträge zu sichern. Ihre Grenzen sind allerdings deutlich. Reichen die Erträge nach Abzug der laufenden Kosten nicht aus, um die Forderung samt Zinsen zu bedienen, führt das Verfahren nicht zum Ziel – die Schuld wächst weiter. Bei eigengenutzten Objekten ohne Mieterträge ist sie von vornherein wirkungslos.
Und die Kosten des Zwangsverwalters mindern den verteilbaren Überschuss zusätzlich. Für Eigentümer gilt daher dieselbe Empfehlung wie bei der Versteigerung: Frühzeitig handeln. Ein Gespräch mit dem Gläubiger, eine Ratenvereinbarung, eine Umschuldung oder ein freihändiger Verkauf sind fast immer die besseren Wege. Ein freihändiger Verkauf erzielt in aller Regel deutlich mehr als eine Versteigerung, und die Kontrolle über Preis und Zeitpunkt bleibt erhalten.
Beratung bieten die Schuldnerberatungsstellen der Länder, die kostenlos arbeiten und auch bei Verhandlungen mit Gläubigern unterstützen. Nicht zu verwechseln ist die Zwangsverwaltung mit der Bestellung eines vorläufigen Verwalters im Wohnungseigentum, die das Gericht auf Antrag vornehmen kann, wenn eine Eigentümergemeinschaft ohne Verwaltung dasteht. Diese Konstellation betrifft die Gemeinschaft, nicht einen einzelnen Schuldner, und dient der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Liegenschaft. Für Mieter ändert eine Zwangsverwaltung an der Rechtsstellung nichts: Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen, Kündigungsschutz und Mietzinsbindung gelten weiter.
Zu beachten ist lediglich, dass die Zahlungen an den Zwangsverwalter zu leisten sind, sobald das gerichtlich mitgeteilt wurde. Zahlungen an den bisherigen Eigentümer wirken danach nicht mehr schuldbefreiend. Bestehende Kautionen sind ebenfalls vom Zwangsverwalter zu behandeln.