Bei der Eigentumsbegründung wird aus einer Liegenschaft meist eine Anlage mit einzeln verkäuflichen Wohnungen und Geschäftslokalen. Zuerst bewertet ein Sachverständiger jedes künftige Objekt, dann wird der Wohnungseigentumsvertrag errichtet, zuletzt im Grundbuch eingetragen. Erst diese Eintragung schafft das Wohnungseigentum; der unterschriebene Vertrag allein genügt nicht.
Ausführlich erklärt
Eigentumsbegründung bezeichnet den Vorgang, durch den Eigentum an einer Sache entsteht oder rechtlich neu geordnet wird. Im österreichischen Immobilienbereich meint der Begriff meist einen konkreten Vorgang: die Begründung von Wohnungseigentum an einer Liegenschaft. Ausgangspunkt ist eine Liegenschaft, die entweder einem Alleineigentümer gehört oder im schlichten Miteigentum mehrerer Personen steht. Ziel ist, dass einzelne Wohnungen, Geschäftslokale oder Abstellplätze künftig einzelnen Personen zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet und selbstständig veräußert werden können.
Der Weg dorthin verläuft in mehreren Schritten. Zunächst wird ein Nutzwertgutachten erstellt – die sogenannte Parifizierung. Ein dafür befugter Sachverständiger ermittelt für jedes künftige Objekt einen Nutzwert, ausgehend von der Nutzfläche und ergänzt um Zu- und Abschläge für Lage im Haus, Stockwerk, Ausstattung und zugeordnetes Zubehör wie Terrassen, Gärten oder Kellerabteile. Voraussetzung ist, dass die Objekte baulich abgeschlossen und selbstständig nutzbar sind; das Gutachten stützt sich auf Pläne und die baurechtliche Bewilligung.
Auf dieser Grundlage wird der Wohnungseigentumsvertrag errichtet. Er ordnet jedem Objekt den entsprechenden Mindestanteil zu, regelt Zubehör und Sondernutzungsrechte, enthält Bestimmungen über Verwaltung, Kostenverteilung und Benützung und bildet damit die dauerhafte Verfassung der Anlage. Bei mehreren Miteigentümern bedarf er der Zustimmung aller. Der letzte Schritt ist die Einverleibung im Grundbuch.
Erst mit ihr entsteht das Wohnungseigentum; davor besteht lediglich ein schuldrechtlicher Anspruch. Erforderlich sind beglaubigte Unterschriften und eine Aufsandungserklärung. Ab diesem Zeitpunkt ist jedes Objekt eigenständig verkehrsfähig, belastbar und im Grundbuch als eigene Einheit ersichtlich. Praktisch relevant ist die Eigentumsbegründung in mehreren Konstellationen: bei Neubauprojekten von Bauträgern, bei der Umwandlung eines Zinshauses in Eigentumswohnungen, bei der Aufteilung einer Liegenschaft unter Erben statt einer Teilungsklage und bei Doppelhäusern, die auf einer gemeinsamen Liegenschaft stehen.
Bei bestehenden Mietobjekten sind zusätzlich mietrechtliche Schutzbestimmungen zu beachten; bestehende Mietverhältnisse bleiben durch die Begründung von Wohnungseigentum unberührt. Zu den Kosten zählen das Nutzwertgutachten, die Vertragserrichtung, Beglaubigungen und die grundbücherliche Durchführung. Sie hängen von Größe und Komplexität der Anlage ab. Vom Wohnungseigentum zu unterscheiden ist der allgemeine Eigentumserwerb an einer Liegenschaft.
Dieser folgt dem Titel-Modus-Prinzip: Es braucht einen gültigen Rechtsgrund und die Einverleibung im Grundbuch. Auch hier gilt, dass ein unterschriebener Kaufvertrag allein noch kein Eigentum verschafft. Für Erwerber im Neubau ist zu beachten, dass die Eigentumsbegründung häufig erst nach Fertigstellung abgeschlossen wird, weil das Nutzwertgutachten den tatsächlichen Bestand abbilden muss. Bis dahin sichert das Bauträgervertragsgesetz die Position des Käufers über Ratenzahlung nach Baufortschritt, treuhändige Abwicklung und grundbücherliche Absicherung.
Erst danach folgt die endgültige Einverleibung mit den festgesetzten Anteilen. Abweichungen zwischen vorläufigen und endgültigen Nutzwerten sind möglich und sollten im Kaufvertrag geregelt sein.