Bei der Vertragserrichtung wickelt ein Rechtsanwalt oder Notar den gesamten Kauf ab: Grundbuch prüfen, Vertrag aufsetzen, Löschungen einholen, Steuern berechnen und abführen, Eintragung beantragen. Der Kaufpreis liegt treuhändig auf einem Anderkonto und wird erst freigegeben, wenn der Käufer lastenfrei eingetragen werden kann. Er berät aber keine Seite parteilich.
Ausführlich erklärt
Die Vertragserrichtung umfasst weit mehr als das Verfassen eines Kaufvertrags. Sie ist die Abwicklung des gesamten Erwerbsvorgangs und wird von einem Rechtsanwalt oder Notar übernommen – beide Berufsgruppen sind dazu befugt. Zum Leistungsumfang zählen mehrere Schritte. Zunächst die Prüfung des Grundbuchsstands samt Lastenblatt und der zugrunde liegenden Urkunden.
Dann die Errichtung des Kaufvertrags mit sämtlichen Regelungen zu Kaufgegenstand, Preis, Fälligkeit, Übergabe, Gewährleistung, Lastenfreiheit und Kostentragung. Anschließend die Einholung der Löschungserklärungen bei den Gläubigern und die Klärung allfälliger behördlicher Genehmigungen. Ein Kernstück ist die Treuhandschaft. Der Kaufpreis wird auf ein Anderkonto erlegt und erst freigegeben, wenn die lastenfreie Einverleibung des Käufers gesichert ist.
Notarielle und anwaltliche Treuhandschaften über bestimmten Betragsgrenzen sind in Treuhandregistern zu erfassen und über eigens vorgesehene Bankverbindungen abzuwickeln, ergänzt durch eine Versicherungsdeckung. Für Käufer ist das der wesentliche Schutz gegen den Verlust des Kaufpreises. Hinzu kommen die abgabenrechtlichen Aufgaben: die Selbstberechnung von Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer, deren Einbehalt und Abfuhr sowie die elektronische Anmeldung. Diese Selbstberechnung tritt an die Stelle der Unbedenklichkeitsbescheinigung und beschleunigt die Abwicklung erheblich.
Den Abschluss bildet die Einbringung des Grundbuchsgesuchs samt Beantragung einer allfälligen Rangordnung. Kostenseitig richtet sich das Honorar bei Notaren nach dem Notariatstarifgesetz, bei Rechtsanwälten nach Vereinbarung, üblicherweise in einem tarifnahen Rahmen; bemessen wird es überwiegend nach dem Wert des Geschäfts. Hinzu kommen Barauslagen für Grundbuchsabfragen, Beglaubigungen und Gerichtsgebühren. Ein Vergleich mehrerer Angebote ist zulässig und sinnvoll – zu vergleichen ist dabei der Gesamtaufwand einschließlich Treuhandgebühr und Nebenkosten, nicht nur der Honorarsatz.
Üblich ist, dass der Käufer die Kosten trägt und den Vertragserrichter auswählt; abweichende Vereinbarungen sind möglich und sollten im Anbot festgehalten werden. Wesentlich ist die Rolle des Vertragserrichters. Er wird von einer Seite beauftragt, hat aber die ordnungsgemäße Abwicklung für beide sicherzustellen. Eine parteiliche Beratung ist das nicht: Wer eine Prüfung des Entwurfs im eigenen Interesse wünscht, sollte dafür gesondert einen Rechtsanwalt beiziehen.
Die Kosten sind im Verhältnis zum Kaufpreis gering. Zeitlich sind für die gesamte Abwicklung mehrere Wochen bis Monate einzuplanen. Verzögerungen entstehen meist bei den Löschungserklärungen, weshalb Verkäufer unmittelbar nach Vertragsunterfertigung mit ihrer Bank Kontakt aufnehmen sollten. Für Käufer ist die Einschaltung eines Vertragserrichters nicht verhandelbar: Ein Immobilienkauf ohne treuhändige Abwicklung setzt entweder den Kaufpreis oder das Eigentum einem erheblichen Risiko aus.
Die Kosten sind im Verhältnis dazu gering. Bei Bauträgerprojekten übernimmt der Vertragserrichter zusätzlich die Funktion des Treuhänders nach dem Bauträgervertragsgesetz und prüft, ob die Voraussetzungen für die einzelnen Ratenzahlungen tatsächlich vorliegen – ein zusätzlicher Schutz für Erwerber.