Bei einem Darlehen erhält man einen bestimmten Geldbetrag und zahlt ihn später zurück. In der Immobilienfinanzierung ist es die wichtigste Form der Fremdmittel. Üblich ist das Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate. Ist die Liegenschaft als Pfand eingetragen, sind die Zinsen deutlich niedriger als bei Konsumkrediten.
Ausführlich erklärt
Ein Darlehen ist ein Vertrag, mit dem einer Partei Geld oder andere vertretbare Sachen übergeben werden, die sie nach einer bestimmten Zeit in gleicher Art und Menge zurückzustellen hat. Die rechtliche Grundlage findet sich ab § 983 ABGB. In der Immobilienfinanzierung ist das Darlehen die zentrale Form der Fremdmittelaufnahme. Zunächst zur Abgrenzung vom Kredit. Sprachlich werden beide Begriffe meist synonym verwendet, juristisch besteht ein Unterschied: Beim Darlehen wird ein konkreter Betrag ausbezahlt und ist zurückzuzahlen; beim Kreditvertrag räumt die Bank einen Rahmen ein, den der Kunde in Anspruch nehmen kann, aber nicht muss.
In der Praxis der Wohnbaufinanzierung wird häufig eine Kreditzusage erteilt und der Betrag dann in Teilbeträgen nach Baufortschritt abgerufen – wirtschaftlich verhalten sich beide Formen ähnlich. Nach der Tilgungsstruktur unterscheidet man mehrere Grundformen. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die Laufzeit gleich, während sich das Verhältnis von Zins und Tilgung verschiebt; es ist die in Österreich häufigste Variante. Beim Abzahlungs- oder Ratendarlehen bleibt der Tilgungsanteil konstant, wodurch die Rate anfangs höher ist und im Zeitverlauf sinkt. Beim endfälligen Darlehen werden während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt und der gesamte Betrag am Ende getilgt, meist aus einem Tilgungsträger – eine Konstruktion mit Deckungsrisiko, die in Österreich lange verbreitet war.
Nach der Besicherung unterscheidet man das Hypothekardarlehen, das durch ein Pfandrecht an einer Liegenschaft gesichert ist, von unbesicherten Formen. Die dingliche Besicherung ist der Grund für die im Vergleich zu Konsumkrediten deutlich niedrigeren Zinsen. Eine eigene Kategorie sind Förderdarlehen der Länder im Rahmen der Wohnbauförderung. Sie werden zu vergünstigten Konditionen gewährt, sind an Voraussetzungen wie Einkommensgrenzen, Wohnnutzfläche und energetische Standards geknüpft und häufig mit einer Wohnsitzverpflichtung verbunden. Die Programme unterscheiden sich zwischen den Bundesländern erheblich und werden regelmäßig angepasst, weshalb eine aktuelle Erkundigung bei der Wohnbauförderungsstelle sinnvoll ist.
Solche Darlehen sind grundbücherlich zu besichern und wirken sich auf den Rang weiterer Sicherheiten aus. Nicht zu vergessen sind private Darlehen, etwa innerhalb der Familie. Auch sie sollten schriftlich festgehalten werden – mit Betrag, Verzinsung, Rückzahlungsmodalitäten und Regelungen für den Todesfall. Fehlt eine solche Dokumentation, entstehen bei Erbfällen und Trennungen regelmäßig Auseinandersetzungen, und steuerlich kann eine Umdeutung in eine Schenkung drohen. Bei vermieteten Objekten ist zu beachten, dass die Zinsen eines Darlehens als Werbungskosten abzugsfähig sind, der Tilgungsanteil hingegen nicht.
Für die steuerliche Zuordnung ist ferner maßgeblich, wofür das Darlehen tatsächlich verwendet wurde – ein Kredit, der wirtschaftlich der privaten Lebensführung dient, ist auch dann nicht abzugsfähig, wenn er auf eine vermietete Immobilie besichert wurde.