Verlangt ein Bauunternehmen zusätzliches Geld für Leistungen, die im Vertrag nicht enthalten waren, spricht man von einer Nachtragsforderung. Auslöser sind Änderungswünsche, Lücken in der Ausschreibung, überraschende Bausubstanz oder Behinderungen am Bau. Mehrkosten sind vorher anzumelden. Eine vollständige Ausschreibung und schriftliche Aufträge beugen Streit vor.
Ausführlich erklärt
Eine Nachtragsforderung ist die Forderung eines Bauunternehmers nach zusätzlicher Vergütung für Leistungen, die vom ursprünglichen Vertrag nicht erfasst sind. Nachträge sind der häufigste Grund für Kostenüberschreitungen bei Bauvorhaben. Entstehen können sie aus mehreren Ursachen. Die erste sind Leistungsänderungen durch den Auftraggeber – nachträgliche Wünsche, geänderte Ausführung, zusätzliche Positionen.
Die zweite sind Lücken in der Ausschreibung: Was im Leistungsverzeichnis nicht beschrieben ist, ist auch nicht geschuldet und wird gesondert verrechnet. Die dritte sind geänderte Umstände, etwa unerwartete Bodenverhältnisse, überraschender Zustand der Bausubstanz bei Sanierungen oder behördliche Auflagen. Und die vierte sind Behinderungen im Bauablauf, die zu Mehrkosten führen. Für die Beurteilung ist entscheidend, ob die Leistung tatsächlich außerhalb des Vertrags liegt.
Bei Einheitspreisverträgen sind bloße Mengenmehrungen keine Nachträge – sie werden nach den vereinbarten Einheitspreisen abgerechnet, wobei bei erheblichen Abweichungen eine Preisanpassung in Betracht kommt. Bei Pauschalpreisverträgen ist der Leistungsumfang abschließend beschrieben; alles, was daraus hervorgeht, ist mitumfasst, auch wenn es nicht ausdrücklich genannt ist. Die Prüfung folgt daher zwei Schritten: zunächst dem Grunde nach – ist die Leistung vom Vertrag erfasst oder nicht? –, dann der Höhe nach. Für die Preisbildung sehen die gebräuchlichen Vertragsbedingungen vor, dass sich Nachtragspreise aus der Preisbasis des Hauptauftrags ableiten.
Ein Nachtrag, der mit deutlich höheren Ansätzen kalkuliert ist als vergleichbare Positionen des Hauptauftrags, ist zu hinterfragen. Verfahrensrechtlich ist die rechtzeitige Anmeldung wesentlich. Der Unternehmer hat Mehrkostenforderungen dem Grunde nach anzumelden, bevor er die Leistung erbringt; der Auftraggeber hat zu entscheiden, ob er sie beauftragt. Eine nachträgliche Verrechnung ohne vorherige Anmeldung ist regelmäßig problematisch.
Umgekehrt sollte der Auftraggeber keine Leistungen anordnen, ohne die Kostenfolge geklärt zu haben. Vorbeugen lässt sich mit einer vollständigen, eindeutigen Ausschreibung, mit der Klärung der Schnittstellen zwischen den Gewerken, mit einer sorgfältigen Erkundung des Bestands vor Sanierungen und mit einer vertraglichen Regelung, wie Nachträge anzumelden, zu prüfen und zu beauftragen sind. Änderungswünsche während der Bauzeit sollten gebündelt und schriftlich beauftragt werden – jede mündliche Anordnung auf der Baustelle ist ein potenzieller Streitpunkt. Für private Bauherren empfiehlt sich die Begleitung durch eine örtliche Bauaufsicht.
Sie prüft Nachträge dem Grunde und der Höhe nach – eine Aufgabe, die Fachkenntnis der marktüblichen Preise erfordert. Ihre Kosten stehen in keinem Verhältnis zu den Beträgen, um die es bei Nachträgen geht. Für Eigentümergemeinschaften gilt dasselbe bei Sanierungsvorhaben: Nachträge treffen die gesamte Gemeinschaft und sind daher vor Beauftragung in der Versammlung oder durch den Verwalter im Rahmen seiner Vollmacht zu behandeln. Eine nachträgliche Genehmigung ist erfahrungsgemäß konfliktanfällig.