Ein Wintergarten ist ein überwiegend verglaster An- oder Aufbau. Unbeheizt dient er als Pufferraum für die Übergangszeit; beheizt gehört er zum Wohnraum und erhöht den Heizbedarf deutlich. Nötig sind Beschattung und gute Lüftung gegen Überhitzung. Baubewilligung und, im Wohnungseigentum, die Zustimmung der Miteigentümer sind vorab zu klären.
Ausführlich erklärt
Ein Wintergarten ist ein überwiegend verglaster Anbau oder Aufbau, der den Wohnbereich erweitert. Zu unterscheiden sind zwei grundlegend verschiedene Ausführungen, deren Verwechslung die häufigste Ursache für Probleme ist. Der unbeheizte Wintergarten – auch Kaltwintergarten – ist ein Pufferraum zwischen innen und außen. Er verlängert die Nutzungsdauer einer Terrasse in die Übergangszeiten, ist im Hochsommer und im tiefen Winter aber nur eingeschränkt nutzbar.
Er ist thermisch von der beheizten Gebäudehülle getrennt, weshalb die Außenwand zum Wohnraum hin ihre Dämmwirkung behalten muss. Der beheizte Wintergarten ist dagegen Teil des Wohnraums. Er ist ganzjährig nutzbar, erhöht aber den Heizwärmebedarf erheblich, weil Glasflächen ungleich mehr Wärme verlieren als gedämmte Wände. Im Energieausweis schlägt sich das unmittelbar nieder – ein Umstand, der vor der Errichtung bedacht werden sollte, weil sich der Kennwert des gesamten Gebäudes verschlechtert.
Baurechtlich ist ein Wintergarten regelmäßig bewilligungs- oder anzeigepflichtig, weil er die Kubatur verändert. Zu prüfen sind die zulässige Bebauungsdichte, Abstandsflächen zu den Grundgrenzen, Fluchtlinien, die Gebäudehöhe sowie in Schutzzonen die gestalterischen Auflagen. Bei Errichtung an der Grundgrenze ist besondere Vorsicht geboten. Im Wohnungseigentum kommt hinzu, dass allgemeine Teile und das Erscheinungsbild betroffen sind – die Zustimmung der übrigen Eigentümer ist daher erforderlich, ebenso eine allfällige Neufestsetzung der Nutzwerte.
Bauphysikalisch sind zwei Themen zentral. Das erste ist Kondensat: An kalten Glasflächen schlägt sich Luftfeuchtigkeit nieder. Bei unbeheizten Ausführungen ist das systembedingt und durch Lüftung und geeignete Konstruktion zu beherrschen; bei beheizten Ausführungen erfordert es hochwertige Verglasung und thermisch getrennte Profile. Das zweite ist die sommerliche Überhitzung, die ohne wirksame Maßnahmen zu Temperaturen führt, die eine Nutzung unmöglich machen.
Erforderlich sind außenliegende Beschattung, ausreichende Lüftungsöffnungen möglichst im oberen und unteren Bereich sowie eine sorgfältige Ausrichtung – eine Südausrichtung ist thermisch anspruchsvoller als eine nach Osten oder Westen. Für die Flächenangaben ist zu klären, ob und mit welchem Anteil der Wintergarten eingerechnet wurde. Ein unbeheizter Wintergarten zählt nicht zur beheizten Wohnfläche; die Ansätze in der Vermarktung sind uneinheitlich. Wertseitig ist der Beitrag begrenzt und stark von der Ausführungsqualität abhängig.
Eine hochwertige, gut beschattete und belüftete Konstruktion wirkt positiv; eine einfache Verglasung ohne Beschattung wird von Käufern häufig als Belastung wahrgenommen – wegen Reinigungsaufwand, Überhitzung und Sanierungsbedarf. Für Käufer eines Objekts mit bestehendem Wintergarten empfiehlt sich die Prüfung, ob er baurechtlich bewilligt und – im Wohnungseigentum – von der Gemeinschaft genehmigt wurde. Nachträglich errichtete Wintergärten ohne Konsens sind ein häufiger Fall der Konsenswidrigkeit, mit Folgen für Finanzierung und Wiederverkauf. Eine nachträgliche Legalisierung ist nur möglich, wenn das Bauwerk den geltenden Vorschriften entspricht.