Ob im Hof oder in der Tiefgarage: Ein Abstellplatz ist eine Fläche zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs. Entscheidend ist die rechtliche Zuordnung, denn manche Plätze lassen sich einzeln verkaufen, andere hängen fest an einer Wohnung. In dichten Stadtlagen kann ein gesicherter Stellplatz einen erheblichen Teil des Wohnungswerts ausmachen.
Ausführlich erklärt
Ein Abstellplatz ist eine für das Abstellen eines Kraftfahrzeugs bestimmte Fläche. Der Begriff wird in Österreich sowohl für Freiflächen im Hof oder auf dem Grundstück als auch für markierte Plätze in Garagen und Tiefgaragen verwendet. Im Immobilienmarkt ist er längst mehr als eine Nebensache: In dichten Stadtlagen kann ein gesicherter Stellplatz einen erheblichen Anteil am Gesamtwert einer Wohnung ausmachen und die Vermietbarkeit spürbar verbessern. Rechtlich sind mehrere Konstellationen zu unterscheiden.
Ein Abstellplatz kann selbstständiges Wohnungseigentumsobjekt sein. Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt die Begründung von Wohnungseigentum an deutlich abgegrenzten Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge; sie sind dann eigene Objekte mit eigenem Nutzwert und eigenem Miteigentumsanteil und können grundsätzlich unabhängig von der Wohnung verkauft werden. Alternativ kann der Platz als Zubehör-Wohnungseigentum einer bestimmten Wohnung zugeordnet sein – dann ist er untrennbar mit dieser verbunden und kann nicht separat veräußert werden. Eine dritte Variante ist das bloße Sondernutzungsrecht oder eine Benützungsregelung der Eigentümergemeinschaft an einer allgemeinen Fläche.
Welche Variante vorliegt, ergibt sich aus Grundbuch, Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag – und sollte vor jedem Kauf geprüft werden, weil daran Verkäuflichkeit und Wert hängen. Im Mietbereich ist zu beachten, ob der Abstellplatz gemeinsam mit der Wohnung oder in einem separaten Vertrag vermietet wird. Die Zuordnung hat Auswirkungen darauf, ob mietrechtliche Schutzbestimmungen greifen und wie eine Kündigung möglich ist. Reine Stellplatzverträge unterliegen im Regelfall nicht dem vollen Schutzniveau eines Wohnungsmietvertrags.
Für Vermieter ist zudem die umsatzsteuerliche Behandlung relevant, da die Vermietung von Fahrzeugabstellplätzen anders behandelt wird als die Wohnraumvermietung. Im Baurecht spielt die Stellplatzverpflichtung eine wichtige Rolle. Die Bauordnungen der Bundesländer sehen vor, dass bei Neubauten eine bestimmte Anzahl an Pflichtstellplätzen zu errichten ist, meist gekoppelt an die Anzahl der Wohnungen oder die Nutzfläche. Kann diese Verpflichtung nicht erfüllt werden, ist häufig eine Ausgleichsabgabe zu entrichten.
In Städten mit gutem öffentlichem Verkehr wurden diese Schlüssel zuletzt vielfach reduziert, um Kosten zu senken und Bodenversiegelung zu vermeiden. Preislich hängt der Wert eines Abstellplatzes vor allem von Lage, Art und Verfügbarkeit ab. Tiefgaragenplätze in innerstädtischen Bezirken erzielen ein Vielfaches von Freiflächen in Randlagen. Weitere Faktoren sind Zufahrtsbreite, Rangierfläche, Deckenhöhe, Sicherheit sowie zunehmend die Frage, ob eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge vorhanden oder nachrüstbar ist.
Die Nachrüstung von Wallboxen ist in Wohnungseigentumsanlagen mittlerweile erleichtert, erfordert aber weiterhin eine saubere technische und rechtliche Abwicklung über die Eigentümergemeinschaft. Für Käufer und Anleger empfiehlt sich daher, Abstellplätze nicht als Beiwerk zu behandeln, sondern ihre rechtliche Zuordnung, ihre Verwertbarkeit und ihr Ertragspotenzial gesondert zu bewerten. In Bestandsobjekten lohnt zudem der Blick in die Hausordnung und in Benützungsvereinbarungen, weil dort geregelt sein kann, welche Fahrzeuge abgestellt werden dürfen und ob eine Weitervermietung an Dritte außerhalb des Hauses zulässig ist.