Das Grundstück liegt gut, die Widmung scheint zu passen, und den Kaufpreis könnten Sie finanzieren. Dann erwähnt jemand nebenbei, dass hier früher eine Werkstatt stand oder dass das Gelände aufgeschüttet wurde. Solchen Hinweisen sollten Sie nachgehen, bevor Sie ein Kaufanbot unterschreiben. Verunreinigter Boden kann die geplante Nutzung erschweren, den Aushub verteuern und eine fachliche Untersuchung notwendig machen.
Ein guter Einstieg ist die Abfrage im Altlastenportal des Bundes. Ein leeres Ergebnis heißt aber noch nicht, dass der Boden sauber ist. Gleichen Sie den Portalstatus deshalb mit der Nutzungsgeschichte und vorhandenen Unterlagen ab, und lassen Sie bei begründetem Verdacht genau dieses Grundstück untersuchen.
Was die Abfrage im GIS Altlasten zeigt
Im Geographischen Informationssystem Altlasten können Sie nach Grundstück oder Adresse suchen. Veröffentlicht sind dort Altablagerungen und Altstandorte, bei denen nach einer Erstabschätzung eine erhebliche Kontamination oder ein erhebliches Risiko zu erwarten ist, außerdem Flächen, die bereits beurteilt wurden, und ausgewiesene Altlasten. Das GIS zeigt auch die aktuelle digitale Katastermappe, sodass Sie die Flächen mit den Grundstücksgrenzen vergleichen können.
Den früheren Verdachtsflächenkataster gibt es nicht mehr. Durch eine Novelle des Altlastensanierungsgesetzes (ALSAG) gibt es seit 1. Jänner 2025 keine Verdachtsflächen mehr, und die bis Ende 2024 mögliche Abfrage wurde eingestellt. Stoßen Sie in Unterlagen noch auf diesen Begriff, bezieht er sich auf die frühere Rechtslage.
Liegt Ihr Grundstück in keinem Polygon, ist es damit nicht automatisch unbelastet. Das Altlastenportal nennt dafür mehrere Gründe. In Österreich gibt es rund 70.000 Altablagerungen und Altstandorte, und für viele davon liegen bisher keine Informationen über den Zustand des Untergrunds vor. Außerdem kann ein Grundstück durch seine aktuelle Nutzung oder eine andere frühere Nutzung verunreinigt sein. Ist kein Polygon eingetragen, muss laut Portal anhand der Nutzungsgeschichte geprüft werden, ob ein Verdacht besteht, und gegebenenfalls durch Untersuchungen, ob der Boden verunreinigt ist.
Dazu kommt eine zeitliche Grenze. Laut Altlastenportal bezieht sich das ALSAG ausschließlich auf Altstandorte, die vor dem 1. Juli 1989 betrieben wurden, und auf Altablagerungen, auf denen vor diesem Datum Abfälle abgelagert wurden. Verunreinigungen, die danach entstanden sind, werden im Wasser-, Abfall- oder Gewerberecht behandelt.
Fangen Sie bei der Nutzungsgeschichte an
Auch ein unauffälliger Bauplatz kann früher gewerblich genutzt, aufgefüllt oder als Ablagerungsfläche verwendet worden sein. Fragen Sie die Verkäuferseite schriftlich nach bekannten Vornutzungen, unterirdischen Tanks, Ölabscheidern, verfüllten Gruben, abgelagertem Material und früheren Boden- oder Grundwasseruntersuchungen. Lassen Sie sich die Antworten und alle vorhandenen Befunde aushändigen. Die Nachfrage hat auch rechtlich Gewicht, dazu mehr im Abschnitt zum Vertrag.
Weitere Anhaltspunkte können der Bauakt, Betriebsanlagengenehmigungen, alte Pläne, historische Luftbilder und Unterlagen der Gemeinde oder der Bezirksverwaltungsbehörde liefern. Standen auf der Fläche früher eine Tankstelle, eine Werkstatt, eine Reinigung, eine Produktionshalle oder ein Lagerplatz, oder war dort eine Deponie, liegt eine genauere Prüfung nahe.
Halten Sie fest, welche Betriebe, Anlagen, Ablagerungen und Geländeänderungen es gab und wo genau sie lagen. Lagepläne von Tanks, Hallen, Gruben, Leitungen oder Anschüttungen helfen dabei. Dann gleichen Sie das mit Ihrem Vorhaben ab. Ein Wohnhaus mit Garten, ein Keller oder eine Tiefgarage berühren den Boden anders als eine bloße Lagerfläche. Notieren Sie auch Angaben, die sich widersprechen. Eine alte Planbezeichnung, ein zugeschütteter Schacht oder auffälliges Fremdmaterial im Gelände beweisen noch keine erhebliche Kontamination, können aber den Umfang einer Untersuchung beeinflussen.
Was die Begriffe im Altlastenportal bedeuten
Drei Begriffe aus dem ALSAG sind hier wichtig. Altablagerungen sind Ablagerungen von Abfällen, die vor dem 1. Juli 1989 befugt oder unbefugt vorgenommen wurden. Altstandorte sind Standorte von Anlagen, an denen vor dem 1. Juli 1989 mit Schadstoffen in mehr als geringfügigem Ausmaß umgegangen wurde. Eine Altlast ist eine Altablagerung oder ein Altstandort, der erheblich kontaminiert ist oder von dem erhebliche Risiken für Mensch oder Umwelt ausgehen. Solche Flächen werden als Altlast festgestellt und in einer Verordnung ausgewiesen. Ist ein Grundstück Teil einer Altlast, sind laut Altlastenportal Maßnahmen zur Dekontamination, Sicherung oder Beobachtung erforderlich oder werden bereits durchgeführt.
Bei einem Treffer sehen Sie sich auch die Angaben zur Fläche an. Nach dem ALSAG umfasst die Veröffentlichung mindestens das Ergebnis der Erstabschätzung und gegebenenfalls der Beurteilung, bei Altlasten auch die Risikoabschätzung und die Prioritätenklassifizierung. Prüfen Sie, ob Ihr Grundstück ganz oder nur teilweise im Polygon liegt, welcher Stand angegeben ist und ob Maßnahmen zur Beobachtung, Sicherung oder Dekontamination dokumentiert sind. Das Kartenbild allein ersetzt keine Beurteilung des Einzelfalls.
Vorhandene Befunde richtig lesen
Ein älterer Bericht kann viel wert sein, beantwortet Ihre heutige Frage aber nicht von selbst. Klären Sie, wer die Untersuchung beauftragt hat, welche Fläche sie erfasst und für welche Nutzung sie durchgeführt wurde. Achten Sie auf Datum, Probenahmestellen, Tiefen und die untersuchten Stoffe. Wurde nur ein Teilbereich beprobt und ist die Lage der Proben nicht eindeutig nachvollziehbar, sagt der Bericht über eine später abgeteilte Parzelle wenig.
Auch der Zweck des Berichts zählt. Vielleicht ging es um die Entsorgung einer bestimmten Aushubmenge, um einen einzelnen Tank oder um eine behördliche Risikoabschätzung. Dass damit der gesamte Baugrund für jede Nutzung geprüft wurde, folgt daraus nicht ohne Weiteres. „Nicht erheblich kontaminiert“ heißt außerdem nicht „frei von Schadstoffen“ und auch nicht, dass sich der Aushub ohne Mehrkosten verwerten lässt. Dass Werte unter einer Schwelle nicht bedeuten, dass der Boden unbelastet ist, zeigt ein Fall, über den der Oberste Gerichtshof 2013 entschieden hat (3 Ob 23/13y). Dort hielt ein Untersuchungsbericht eine beträchtliche Kontamination für gewiss, die Maßnahmenschwellenwerte waren aber noch nicht überschritten.
Legen Sie die untersuchte Fläche neben Ihr Bauvorhaben. Liegen Keller, Sickerschacht oder Leitungsgräben außerhalb der bisherigen Probenpunkte, kann eine Ergänzung nötig sein. Unklare Begriffe und Bezüge auf Grenzwerte sollte Ihnen eine fachkundige Stelle erklären, bevor Sie aus einem Bericht einen Preisabschlag, einen Entsorgungsweg oder einen Sanierungsbedarf ableiten.
Wann eine Fachuntersuchung sinnvoll ist
Eine einzelne Bodenprobe an irgendeiner Stelle bringt wenig. Gibt es konkrete Hinweise, sollte eine fachkundige Person zuerst aus Nutzungsgeschichte, geplanter Bebauung und möglichen Schadstoffpfaden ein Untersuchungskonzept entwickeln. Je nach Fall können Boden, Bodenluft, Grundwasser oder vorhandenes Aushubmaterial eine Rolle spielen.
Was untersucht wird, hängt von der früheren Tätigkeit ab. Ein alter Heizöltank wirft andere Fragen auf als eine chemische Reinigung oder eine großflächige Anschüttung, und Probenahmestellen und Tiefen müssen zum Verdacht passen. Sollen die Ergebnisse eine Beurteilung ermöglichen, ob das Grundstück erheblich kontaminiert ist und ob von ihm erhebliche Risiken für Mensch oder Umwelt ausgehen, empfiehlt das Altlastenportal, die Untersuchungen mit der Abteilung Altlasten des Umweltbundesamtes abzustimmen.
Bevor gebohrt oder sondiert wird, vereinbaren Sie den Zutritt zum Grundstück, die Wiederherstellung der Flächen und den Umgang mit den Ergebnissen. Klären Sie auch, wer die Untersuchung beauftragt und bezahlt. Ohne Zustimmung der Eigentümerin oder des Eigentümers sollten Sie nicht in das Grundstück eingreifen.
Kosten entstehen auch ohne Sanierung
Ob eine Fläche als Altlast ausgewiesen ist, ist für Ihre Kalkulation nur ein Teil der Frage. Schon belasteter Aushub kann eigene Untersuchungen, Zwischenlagerung, Transport und Entsorgung nach sich ziehen. Zusätzliche Planung, Arbeitsschutz, Abstimmungen mit Behörden oder eine andere Gründung können den Bau außerdem verzögern.
Klären Sie deshalb vor der Preisentscheidung, wie viel Material voraussichtlich bewegt wird. Keller, Leitungsgräben, Zufahrt und Geländemodellierung bringen unterschiedliche Aushubmengen. Erkennbare Risiken sollten in der Kostenschätzung als eigene Positionen stehen, und eine Reserve ist kein Ersatz für fehlende Informationen.
Rechnen Sie die Gesamtkosten zusammen mit Aufschließung, Planung und Kaufnebenkosten. Für die finanzielle Ausgangslage können Sie das Werkzeug Kaufbudget ermitteln nutzen. Kosten für Untersuchungen und eine mögliche teurere Entsorgung müssen Sie dort selbst als projektbezogene Posten ergänzen.
Bodenrisiken vor der Unterschrift regeln
Ein Kaufanbot kann bereits verbindlich sein. Ist die Nutzungsgeschichte unklar oder gibt es einen Eintrag im Portal, sollten Untersuchung und rechtliche Prüfung deshalb vor einer vorbehaltlosen Unterschrift beginnen. Warum Bedingungen und Fristen vor der Abgabe konkret formuliert sein sollten, erklärt der Ratgeber zum Kaufanbot für Immobilien.
Besprechen Sie mit der Person, die den Vertrag errichtet, also Rechtsanwältin, Rechtsanwalt oder Notariat, vor allem diese Punkte:
- welche bekannten Vornutzungen, Untersuchungen und Behördenkontakte offengelegt werden
- ob eine zufriedenstellende Untersuchung Bedingung für den Kauf wird
- welche Bodenbeschaffenheit oder Nutzbarkeit vereinbart ist
- wer bekannte und später entdeckte Mehrkosten trägt
- was ein negativer Befund für Kaufpreis, Rücktritt oder Abwicklung bedeutet
Ein Wort wie „lastenfrei“ klärt die Bodenfrage nicht zwingend. In einer Entscheidung von 2007 (8 Ob 36/07p) bezog der Oberste Gerichtshof eine Klausel über die lastenfreie Übergabe auf Lasten im Sinn des § 443 ABGB und nicht auf Sachmängel wie eine Bodenkontamination. Im selben Fall ging es um einen verfüllten Öltank. Die Klage auf Ersatz der Entsorgungskosten wurde abgewiesen, weil es nach den Feststellungen keinen konkreten Anhaltspunkt für einen Verdacht gab und der Verkäuferseite daher kein Verschulden vorzuwerfen war.
Wie wichtig gezielte Fragen sind, zeigt die bereits genannte Entscheidung 3 Ob 23/13y. Kennt die Verkäuferseite eine Bodenkontamination oder ist sie ihr fahrlässig unbekannt, nimmt die Rechtsprechung nach dieser Entscheidung jedenfalls dann eine Verletzung der Aufklärungspflicht an, wenn der Käufer entsprechend nachfragt. Auch ausdrücklich vereinbarte Klauseln legen Gerichte nach dem Einzelfall aus. In 3 Ob 200/13b sicherte der Verkäufer zu, die Liegenschaft „frei von jeglichen Kontaminierungen“ zu übertragen. Der OGH verstand das als Einstehen für Verunreinigungen mit gesundheits- oder umweltgefährdenden Stoffen. Aufgeschüttete Baureste, für die eine solche Gefährdung nicht behauptet worden war, fielen nicht darunter. Welche Ansprüche bestehen, hängt also davon ab, was die Verkäuferseite wusste, was gefragt wurde und was genau im Vertrag steht. Bei einem ernsthaften Bodenrisiko ist deshalb eine individuelle Prüfung des Vertrags sinnvoll.
Prüfreihenfolge vor dem Kauf
Grundstücksnummer und Adresse im Altlastenportal suchen und das Ergebnis der Abfrage mit Datum sichern.
Schriftliche Angaben und alle vorhandenen Boden-, Bau- und Betriebsunterlagen einholen.
Die Vornutzung rekonstruieren und mögliche Anlagen, Ablagerungen und Auffüllungen im Plan markieren.
Konkrete Hinweise von einer fachkundigen Stelle bewerten und den Untersuchungsumfang festlegen lassen.
Die Folgen für Aushub, Entsorgung, Planung, Bauzeit und Finanzierung abschätzen.
Erst dann verbindlich entscheiden und die verbleibenden Risiken ausdrücklich im Vertrag regeln.
Passen Portal, Unterlagen und Auskünfte zusammen und ergibt sich kein Verdacht, haben Sie eine bessere Grundlage als mit einer einzelnen leeren Abfrage. Bleiben Lücken, sollte nicht der Zeitdruck im Verkaufsprozess darüber entscheiden, ob Sie untersuchen lassen. Entscheidend ist, ob das bekannte Risiko zur geplanten Nutzung, zum Kaufpreis und zu Ihrer finanziellen Reserve passt.
Quellennachweise:
Umweltbundesamt – Verdachtsflächenkataster
Altlastenportal des Bundes – FAQ
RIS – Altlastensanierungsgesetz (ALSAG)
oesterreich.gv.at – Grundstückskauf und Checkliste
