Die Tochter soll das Haus noch zu Lebzeiten bekommen, der Sohn die Eigentumswohnung, und die Eltern möchten trotzdem dort wohnen bleiben und finanziell abgesichert sein. Eine Immobilienschenkung regelt deshalb mehr als den Eigentümerwechsel. Bevor unterschrieben wird, müssen Grundbuch, vorbehaltene Rechte, allfällige Gegenleistungen, Steuern und die spätere Nutzung zueinander passen. Was im Vertrag fehlt oder unklar bleibt, lässt sich nach der Einverleibung oft nur noch korrigieren, wenn alle Beteiligten zustimmen.
Zuerst klären, was tatsächlich übertragen wird
Am Anfang steht ein aktueller Grundbuchauszug. Daraus geht hervor, wer mit welchem Anteil als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen ist. Klären Sie dann, welcher Anteil übertragen werden soll. Im Auszug sehen Sie auch, welche Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Wohnrechte oder Veräußerungsverbote bestehen. Vorhandene Lasten verschwinden durch eine Schenkung nicht von selbst. Ein eingetragenes Pfandrecht bleibt bestehen, bis es grundbuchsfähig gelöscht wird.
Bei Wohnungseigentum gehören außerdem Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, laufende Vorschreibungen, der Stand der Rücklage und geplante größere Arbeiten zur Bestandsaufnahme. Bei einem Haus kommt es auf Grundstücksgrenzen, Zufahrts- und Leitungsrechte und allfällige Miteigentumsanteile an. Wie A-, B- und C-Blatt zusammenhängen, erklärt der Ratgeber zum Lesen des Grundbuchauszugs.
Besonders genau hinschauen sollten Sie bei einem offenen Kredit. Am Kreditvertrag ändert die Übertragung des Eigentums nichts, und aus der persönlichen Haftung wird dadurch auch niemand entlassen. Soll die beschenkte Person einen Kredit übernehmen oder ein Pfandrecht gelöscht werden, muss die Bank eingebunden werden. Lassen Sie schriftlich festhalten, wer künftig welche Schuld trägt und welche Zustimmung oder Freigabe noch aussteht.
Eigentum, Wohnen und Erträge getrennt entscheiden
Mit der Schenkung gibt man das Eigentum aus der Hand. Wer weiter dort wohnen oder Mieteinnahmen beziehen will, muss das deshalb im Vertrag absichern. Eine Absprache in der Familie schützt nicht so gut wie ein klar formuliertes Recht, das nach Möglichkeit auch im Grundbuch eingetragen ist.
Gebrauchs- oder Wohnungsrecht
Mit einem Gebrauchsrecht kann die übergebende Person das Haus oder die Wohnung weiter selbst bewohnen. Nach der Darstellung auf oesterreich.gv.at wohnt sie dann unentgeltlich und trägt die Betriebs- und verbrauchsabhängigen Kosten, nicht aber die Erhaltungskosten. Der Vertrag kann das anders regeln. „Lebenslanges Wohnrecht“ allein reicht als Formulierung im Vertrag nicht. Festgelegt werden sollte, welche Räume erfasst sind, ob Garten, Keller, Garage und Zugänge dazugehören und ob Partnerinnen, Partner oder Pflegepersonen mitwohnen dürfen. Legen Sie deshalb ausdrücklich fest, wer Betriebskosten, Reparaturen, Versicherung, Rücklage und größere Erhaltungsarbeiten bezahlt.
Fruchtgenussrecht
Weiter geht ein Fruchtgenussrecht. Damit kann die übergebende Person selbst im Objekt wohnen oder es vermieten und die Miete behalten. Das passt eher, wenn sie wirtschaftlich über die Immobilie verfügen soll, obwohl das Eigentum schon übertragen ist. Ist die Immobilie vermietet, müssen Vertrag, steuerliche Zurechnung, Erhaltungsaufwand und bestehende Mietverhältnisse gemeinsam geprüft werden.
Belastungs- und Veräußerungsbeschränkung
Soll die beschenkte Person die Immobilie nur mit Zustimmung verkaufen oder belasten dürfen, lässt sich das im Vertrag vereinbaren. Ob und wie weit so ein Verbot ins Grundbuch eingetragen werden kann, hängt unter anderem davon ab, in welchem Verhältnis die Beteiligten zueinander stehen und wie die Klausel gestaltet ist. Das gehört vor Vertragsabschluss geklärt. Eine weit gefasste Klausel ist nicht automatisch wirksam oder verbücherbar.
Vereinbaren lassen sich auch Pflegeleistungen, eine Leibrente, Ausgleichszahlungen an Geschwister oder ein Rückforderungsrecht. Auf oesterreich.gv.at wird etwa das Ausgedingsrecht genannt, mit dem sich die übernehmende Person zu Pflege, Besorgungen oder Hilfe im Alltag verpflichtet. Beschreiben Sie solche Pflichten so, dass man sie überprüfen kann. Welche Leistung ist geschuldet, ab wann und in welchem Umfang, und was passiert, wenn sie nicht mehr erbracht werden kann? Mit vagen Zusagen wie „kümmert sich später“ schaffen Sie eher Streit als Sicherheit.
Gegenleistungen können aus der Schenkung einen Mischfall machen
In der Familie spricht man oft von einer Schenkung, auch wenn die übernehmende Person einen Kredit übernimmt, Geld zahlt, ein Wohnrecht einräumt oder wiederkehrende Leistungen zusagt. Für Steuer und Vertrag kommt es auf den tatsächlichen Inhalt an, die Überschrift spielt keine Rolle. Solche Gegenleistungen können den Vorgang teilweise oder ganz entgeltlich machen.
Bei Grundvermögen unterscheidet das Bundesministerium für Finanzen für die Grunderwerbsteuer nach dem Verhältnis von Gegenleistung und Grundstückswert. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gelten andere Regeln. Liegt die Gegenleistung bei höchstens 30 Prozent, gilt der Erwerb grundsätzlich als unentgeltlich. Bei mehr als 30 bis einschließlich 70 Prozent ist er teilentgeltlich, darüber entgeltlich. Für den Familienverband gilt eine Sonderregel. Übertragungen unter Lebenden etwa an Ehegatten, Kinder, Enkel, Eltern oder Geschwister gelten grunderwerbsteuerlich als unentgeltlich, auch wenn eine Gegenleistung vereinbart ist. Lassen Sie Wohnrecht, übernommene Schulden, Zahlungen und sonstige Lasten trotzdem bewerten, bevor der Vertrag fertig ist.
Diese Sonderregel gilt allerdings nur für die Grunderwerbsteuer. Bei der Immobilienertragsteuer wird gesondert beurteilt, ob eine Übertragung entgeltlich ist. Eine rein unentgeltliche Übertragung löst grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer aus, weil kein Veräußerungserlös entsteht. Gibt es Gegenleistungen oder ist die Gestaltung gemischt, kann das steuerlich anders aussehen. Ohne Werte, Anschaffungsdaten und Vertragsentwurf lässt sich dazu nichts Verlässliches sagen.
Keine Schenkungssteuer, aber Grunderwerbsteuer
Eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer gibt es in Österreich seit 1. August 2008 nicht mehr. Der Verfassungsgerichtshof hatte sie mit Wirkung zum Ablauf des 31. Juli 2008 aufgehoben. Grundstücksschenkungen unterliegen trotzdem der Grunderwerbsteuer. Bei unentgeltlichen Übertragungen von Grundvermögen und bei Übertragungen im Familienverband wird sie grundsätzlich vom Grundstückswert berechnet.
Der Grundstückswert kann wahlweise nach dem Pauschalwertmodell oder mit einem geeigneten Immobilienpreisspiegel ermittelt werden. Lässt sich ein niedrigerer gemeiner Wert nachweisen, kann dieser herangezogen werden. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gelten eigene Regeln auf Basis des Einheitswerts.
Bei einer unentgeltlichen Übertragung von Grundvermögen gilt der Stufentarif:
- 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro des Grundstückswerts,
- 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro,
- 3,5 Prozent für den Betrag darüber.
Bei einem Grundstückswert von 600.000 Euro und ohne Vorerwerbe ergibt das rechnerisch 11.250 Euro Grunderwerbsteuer. Auf die erste Stufe entfallen 1.250 Euro, auf die zweite 3.000 Euro und auf die dritte 7.000 Euro. Mehr als ein Rechenbeispiel ist das nicht. Gegenleistungen außerhalb des Familienverbands, die Art des Grundstücks und frühere Übertragungen können das Ergebnis ändern.
Für den Stufentarif werden bestimmte Erwerbe innerhalb von fünf Jahren zusammengerechnet. Das sind zum einen alle unentgeltlichen Erwerbe von derselben Person an dieselbe Person, auch unentgeltliche Teile teilentgeltlicher Erwerbe. Zum anderen sind es Teile derselben wirtschaftlichen Einheit, die man von mehreren Personen erhält. Laut BMF gilt das auch, wenn die Erwerbe gleichzeitig erfolgen, zum Beispiel mit einem einzigen Schenkungsvertrag. Ein früherer Erwerb wird dabei nicht noch einmal besteuert. Er kann aber bewirken, dass der neue Erwerb in eine höhere Tarifstufe fällt.
Grundbuchsgebühren und Abwicklung mitrechnen
Zur Grunderwerbsteuer kommen die Kosten für Vertragserrichtung, Beglaubigungen und Eintragung ins Grundbuch. Nach dem Stand vom 25. Oktober 2026 beträgt die gerichtliche Eingabengebühr für den Antrag auf Einverleibung 85 Euro. Für die Eintragung des Eigentumsrechts fallen grundsätzlich 1,1 Prozent vom Wert des Rechts an. Bei begünstigten Übertragungen im erweiterten Familienkreis wird als Wert des Rechts mindestens das Dreifache des Einheitswerts und höchstens 30 Prozent des Verkehrswerts angesetzt. Davon fallen dann die 1,1 Prozent an.
Abgewickelt wird die Grunderwerbsteuer entweder über eine Abgabenerklärung oder über eine Selbstberechnung. In beiden Fällen muss eine Notarin, ein Notar, eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt die Daten über FinanzOnline übermitteln. Gibt es keine Selbstberechnung, ist der Erwerbsvorgang bis zum 15. Tag des zweiten Monats anzuzeigen, der auf den Monat folgt, in dem die Steuerschuld entstanden ist. Wird ein Vertrag etwa im Jänner geschlossen, ist das der 15. März. Führt die Parteienvertretung eine Selbstberechnung durch, erklärt sie dem Grundbuchsgericht unter Angabe der Vorgangsnummer, dass die Steuer berechnet und abgeführt wurde. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die sonst für die Einverleibung nötig ist, braucht es dann nicht.
Das Schenkungsmeldeverfahren, das etwa für Bargeld, Sparbücher oder Fahrzeuge gilt, ist bei Grundstücksschenkungen nicht anzuwenden. Grundstücke werden nach dem Grunderwerbsteuergesetz angezeigt. Diese beiden Verfahren sollten Sie nicht verwechseln.
Der Vertrag braucht eine grundbuchsfähige Form
Mit einer Schlüsselübergabe oder einer privaten Erklärung geht eine Liegenschaft im Grundbuch nicht über. Laut oesterreich.gv.at braucht es für die Eintragung des Eigentumsrechts einen Schenkungsvertrag mit notarieller Beurkundung und eine Aufsandungserklärung. In der Aufsandungserklärung stimmt die bisherige Eigentümerseite der Einverleibung ausdrücklich zu, und ohne beglaubigte Unterschrift ist die Eintragung nicht möglich. Eine Schenkung ohne sofortige Übergabe muss außerdem nach den allgemeinen Formvorschriften als Notariatsakt errichtet werden. Welche Form im konkreten Fall nötig ist, klärt die Notarin oder der Notar.
Typischerweise läuft das so ab. Zuerst prüfen Sie den aktuellen Grundbuchstand, die Eigentumsanteile, die Lasten und die übrigen Unterlagen zum Objekt. Dann legen Sie Nutzung, vorbehaltene Rechte, Gegenleistungen, Schulden und Kostenverteilung fest und klären Grundstückswert, steuerliche Einordnung und nötige Genehmigungen. Anschließend werden Vertrag und Aufsandungserklärung fachkundig errichtet und die Unterschriften beglaubigt. Die Notarin, der Notar oder die Anwaltskanzlei erklärt die Grunderwerbsteuer oder berechnet sie selbst und bringt das Grundbuchsgesuch ein. Nach der Einverleibung aktualisieren Sie Versicherungen, Verwaltung und laufende Zahlungen und kontrollieren den neuen Grundbuchstand.
Je nach Bundesland, Art des Grundstücks und beteiligten Personen kann eine Genehmigung oder Bestätigung der Grundverkehrsbehörde nötig sein. Das gilt vor allem für land- und forstwirtschaftliche Flächen und für bestimmte Erwerbe durch ausländische Staatsangehörige. Im Vertrag sollte geregelt sein, was gilt, solange eine nötige Genehmigung noch aussteht.
Pflichtteil und Rückforderung nicht erst später bedenken
Was zu Lebzeiten verschenkt wurde, fällt grundsätzlich nicht mehr in die Verlassenschaft. Für Pflichtteilsansprüche kann es trotzdem eine Rolle spielen. Gehört die beschenkte Person selbst zu den Pflichtteilsberechtigten, muss sie laut oesterreich.gv.at ohne zeitliche Grenze damit rechnen, dass andere Pflichtteilsberechtigte im Erbfall von ihr den Pflichtteil oder dessen Ergänzung verlangen. Bei anderen Beschenkten ist das nur möglich, wenn der Erbfall innerhalb von zwei Jahren nach der Schenkung eintritt. An die beschenkte Person können sich Pflichtteilsberechtigte nach § 789 ABGB aber nur wenden, soweit die Verlassenschaft zur Deckung der Pflichtteile nicht ausreicht. Gibt es mehrere Beschenkte, haften sie anteilig nach dem Wert ihrer Geschenke, und wer nicht zahlt, haftet nur mit der geschenkten Sache. Sind mehrere Kinder, ein Ehepartner oder andere mögliche Pflichtteilsberechtigte betroffen, sollte die erbrechtliche Wirkung gleich zusammen mit dem Übergabevertrag geprüft werden.
Ein Rückforderungsrecht entsteht ebenfalls nicht von selbst, nur weil es in der Familie Streit gibt. Soll die Immobilie zurückübertragen werden können, etwa wenn die beschenkte Person vorher stirbt, insolvent wird, sich scheiden lässt, eine schwere Pflicht verletzt oder verkaufen will, braucht es eine rechtlich tragfähige Regelung, bei der auch die Steuer mitbedacht ist. Klären Sie gleichzeitig, ob dieses Recht im Grundbuch gesichert werden kann und wer die Kosten einer Rückübertragung trägt.
Diese Unterlagen gehören zum ersten Beratungstermin
- aktueller vollständiger Grundbuchauszug und gegebenenfalls Urkunden zu eingetragenen Rechten,
- Einheitswertbescheid, Lageplan und vorhandene Unterlagen zum Grundstückswert,
- Kreditverträge, aktuelle Salden und Unterlagen zu Pfandrechten,
- bei Wohnungseigentum Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Vorschreibung und Informationen zur Rücklage,
- eine Liste der gewünschten Wohn-, Fruchtgenuss-, Pflege- oder Rückforderungsrechte,
- Angaben zu früheren Grundstücksübertragungen zwischen den Beteiligten in den letzten fünf Jahren,
- ein Überblick über mögliche Pflichtteilsberechtigte und größere Schenkungen, die es schon gegeben hat.
Ob eine sofortige Schenkung, eine Übertragung mit vorbehaltenen Rechten oder eine andere Nachfolgeregelung zu Ihrer Lebenssituation passt, sollten Sie erst nach dieser Bestandsaufnahme entscheiden. Die niedrigste Abgabe allein gibt dabei nicht den Ausschlag. Die übergebende Person muss auch nach dem Eigentumswechsel sicher wohnen können, finanziell genug Spielraum behalten und ihre Rechte tatsächlich durchsetzen können. Lassen Sie Vertrag, Steuerberechnung und erbrechtliche Folgen deshalb im konkreten Fall von einer Notarin, einem Notar oder einer darauf spezialisierten Rechtsanwältin beziehungsweise einem Rechtsanwalt prüfen.
Quellennachweise (stand Oktober 2026):
oesterreich.gv.at – Vertragsbestimmungen bei Schenkungen
oesterreich.gv.at – Aufsandungserklärung
oesterreich.gv.at – Einverleibung beziehungsweise Löschung
Bundesministerium für Finanzen – Grunderwerbsteuer: Steuergegenstand
Bundesministerium für Finanzen – Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage
Bundesministerium für Finanzen – Grunderwerbsteuer: Steuersatz
Bundesministerium für Finanzen – Grunderwerbsteuer: Abfuhr
Bundesministerium für Finanzen – Schenkungsmeldung
oesterreich.gv.at – Allgemeines zur Immobilienertragsteuer
