Erst hängt im Stiegenhaus ein Hinweis auf den Verkauf, kurz danach meldet sich eine neue Hausverwaltung mit anderen Kontodaten. Für Mieterinnen und Mieter beginnt damit eine heikle Zeit. Die Miete muss weiter pünktlich bezahlt werden, und gleichzeitig sollte klar sein, wer sie verlangen darf und welche Vertragsregeln nach dem Eigentümerwechsel gelten.
In den meisten Fällen bleibt bei österreichischen Wohnungsmieten der bestehende Hauptmietvertrag aufrecht. Durch den Verkauf endet er nicht, und einen neuen Vertrag braucht es auch nicht. Eine Mitteilung über den Vermieterwechsel sollten Sie trotzdem nicht ungeprüft hinnehmen. Es kommt darauf an, ob und wie weit das Mietrechtsgesetz gilt und welche Unterlagen den Übergang belegen.
Der Mietvertrag bleibt grundsätzlich bestehen
Fällt das Mietverhältnis in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), ist der Rechtsnachfolger auf Vermieterseite nach § 2 MRG an den wirksam geschlossenen Hauptmietvertrag gebunden, sofern Ihnen die Wohnung bereits übergeben wurde. Nach der Rechtsprechung gilt das auch im Teilanwendungsbereich. Ob das Mietrecht im Grundbuch eingetragen ist, spielt dafür keine Rolle. Die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer tritt also als Vermieter in das laufende Vertragsverhältnis ein.
Ihr Vertrag behält deshalb seinen Wert und muss nicht ersetzt werden. Mietgegenstand, vereinbarter Mietzins, Befristung und gewöhnliche Nebenabreden gelten grundsätzlich weiter. Mit dem Argument, die Wohnung sei gekauft worden, lässt sich die Miete nicht erhöhen. Dafür braucht es nach wie vor eine Grundlage im Vertrag oder im Gesetz.
Bekommen Sie gleichzeitig einen „neuen Mietvertrag“ vorgelegt, ist Vorsicht angebracht. Befristung, Wertsicherung, Benützungsrechte oder Pflichten können darin anders geregelt sein als bisher. Unterschreiben Sie so ein Papier nicht nur, um den Eigentümerwechsel zu bestätigen. Gehen Sie jede Klausel durch und vergleichen Sie sie mit dem bisherigen Vertrag und seinen Ergänzungen. Was die wichtigsten Bestandteile eines Mietvertrags sind, erklärt der Ratgeber zum Mietvertrag in Österreich.
Nebenabreden sind besonders beweisbedürftig
Was im Mietverhältnis gilt, steht nicht immer vollständig in der ursprünglichen Urkunde. Eine spätere Erlaubnis, eine mitvermietete Fläche oder eine vereinbarte Nutzung kann schriftlich, mündlich oder durch schlüssiges Verhalten dazugekommen sein. Für Nebenabreden ungewöhnlichen Inhalts enthält § 2 MRG beim Eigentümerwechsel eine eigene Regel.
Gewöhnliche Nebenabreden binden den Rechtsnachfolger grundsätzlich. An ungewöhnliche ist er dagegen nur gebunden, wenn er sie kannte oder kennen musste. Ungewöhnlich ist eine Abrede laut Mietervereinigung nur dann, wenn sie bei vergleichbaren Mietverhältnissen äußerst selten vorkommt und nicht der typischen Interessenlage entspricht. Wie eine konkrete Regel einzuordnen ist, hängt vom Inhalt und von den Umständen des Mietverhältnisses ab. Für Grenzfälle reicht eine pauschale Liste nicht.
Sichern Sie Belege deshalb, solange die bisherige Ansprechperson noch erreichbar ist. Dazu gehören Nachträge, E-Mails, schriftliche Zustimmungen, Übergabeprotokolle und Fotos. Auch Zahlungsnachweise können belegen, dass etwa ein Stellplatz, ein Lagerraum oder eine andere Leistung tatsächlich zum laufenden Mietverhältnis gehört. Gibt es eine mündliche Sondervereinbarung, halten Sie ihren bisherigen Inhalt sachlich schriftlich fest und bitten Sie um Bestätigung.
Prüfen Sie zuerst, wer neuer Vermieter ist
Eine neue IBAN in einem Brief oder einer E-Mail beweist noch nicht, dass das Eigentum übergegangen ist. Verlangen Sie eine nachvollziehbare schriftliche Mitteilung. Daraus sollten die neue Vermieterseite, der Stichtag des Übergangs, die zuständige Hausverwaltung und die Zahlungsdaten hervorgehen. Am besten informieren alte und neue Vermieterseite gemeinsam.
In Österreich erwirbt man Eigentum an einer Liegenschaft grundsätzlich erst mit der Einverleibung im Grundbuch. Kaufvertrag, Zahlung oder Übergabe allein reichen dafür nicht. Wer als Eigentümer eingetragen ist, zeigt deshalb ein aktueller Grundbuchauszug. Ist eine Hausverwaltung bevollmächtigt, sollten außerdem Name, Anschrift und Zuständigkeit eindeutig sein. Passen Schreiben, Grundbuchstand und bisherige Information nicht zusammen, lassen Sie sich das erklären, bevor Sie die Kontoverbindung ändern.
Die Miete dürfen Sie trotzdem nicht einfach zurückhalten, denn ein Zahlungsverzug kann ernste Folgen haben. Fehlen Ihnen nach einem bestätigten Eigentümerwechsel brauchbare Zahlungsdaten, fordern Sie diese nachweisbar an. Für den MRG-Bereich hat der Oberste Gerichtshof klargestellt, dass Ihre gegenüber dem bisherigen Vermieter getroffene Wahl der Überweisung auch gegenüber dem neuen weiter gilt. Die geänderte Bankverbindung muss der neue Vermieter von sich aus bekannt geben. Tut er das nicht, geraten Sie nicht in Zahlungsverzug. Bekommen Sie widersprüchliche Zahlungsaufforderungen, holen Sie rasch wohnrechtliche Beratung ein. Ob eine gerichtliche Hinterlegung in Frage kommt, lässt sich nur im konkreten Fall beurteilen.
Was mit der Kaution geschieht
Mit der Kaution werden Ansprüche aus dem laufenden Mietverhältnis abgesichert. Ein Eigentümerwechsel führt deshalb normalerweise weder dazu, dass Sie die Kaution zurückbekommen, noch dazu, dass Sie dem Käufer eine neue zahlen müssen. Laut Mietervereinigung ist der neue Eigentümer wie der bisherige verpflichtet, die Kaution samt Zinsen nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückzuzahlen. Die Arbeiterkammer Salzburg ergänzt, dass das unabhängig davon gilt, ob er die Vereinbarung kannte. Einbehalten darf er sie nur, soweit berechtigte Gegenforderungen bestehen.
Wichtig ist für Sie vor allem der Nachweis. Heben Sie Überweisungsbeleg, Quittung, Kautionssparbuch oder die passende Vertragsstelle auf. Bitten Sie im Übergangsschreiben um eine schriftliche Bestätigung, dass Höhe und Art der Kaution in die Verwaltungsunterlagen übernommen wurden. Eine angeblich „neu erforderliche“ Kaution zahlen Sie nicht, bevor das rechtlich geklärt ist. Allgemeines zu Höhe, Nachweis und Rückgabe steht im Beitrag über die Mietkaution.
Der Verkauf ist kein eigener Kündigungsgrund
Gilt für Ihre Wohnung der Kündigungsschutz des MRG, darf die Vermieterseite nur aus wichtigen Gründen kündigen, die das Gesetz anerkennt. Dass die Wohnung oder das Haus verkauft wurde, gehört nicht dazu. Auch wenn der Käufer künftig mehr einnehmen oder einen neuen Vertrag abschließen möchte, endet das bestehende Mietverhältnis dadurch nicht.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirkt ebenfalls nicht automatisch. Dafür gibt es gesetzliche Voraussetzungen, und durchgesetzt werden muss sie gerichtlich. Bekommen Sie eine Kündigung, eine Aufforderung zur Räumung oder das Angebot eines Aufhebungsvertrags, lassen Sie Fristen und Inhalt sofort prüfen. Einen Auszugstermin unterschreiben Sie nicht unter Zeitdruck.
Anders ist es bei Mietverhältnissen, die ganz vom MRG ausgenommen sind. Dazu können vor allem bestimmte Ein- und Zweifamilienhäuser zählen. Ist das Mietrecht dort nicht im Grundbuch eingetragen, kann der Erwerber nach § 1120 ABGB mit den gesetzlichen Fristen kündigen, auch wenn ursprünglich eine längere Vertragsdauer vereinbart war. Gegenüber dem bisherigen Vermieter kann die Mieterseite dann Schadenersatz verlangen. Ob diese Ausnahme zutrifft, hängt vom Gebäude, vom Vertragsabschluss und vom konkreten Mietverhältnis ab. Lassen Sie sich in so einem Fall individuell beraten, bevor Sie reagieren.
Besichtigungen bleiben an Grenzen gebunden
Ihr ausschließliches Recht, die Wohnung zu benützen, bleibt auch bei einem geplanten Verkauf bestehen. Mit einem Zweitschlüssel einfach hineingehen darf die Vermieterseite nicht. Im Vollanwendungsbereich des MRG müssen Sie das Betreten nach § 8 nur aus wichtigen Gründen erlauben, und Ihre berechtigten Interessen sind dabei angemessen zu berücksichtigen.
Ein wichtiger Grund kann ein notwendiger persönlicher Augenschein im Zuge eines Vermieterwechsels sein. Ein Recht, jederzeit oder in kurzen Abständen zu besichtigen, ergibt sich daraus aber nicht. Außer bei Gefahr in Verzug sind Termine vorher anzumelden oder zu vereinbaren und zu üblichen Tageszeiten wahrzunehmen. Fragen Sie vorher, wer kommt, wofür fotografiert werden soll und wie lange der Termin ungefähr dauert. Ihre privaten Unterlagen und persönlichen Gegenstände müssen nicht in einer Verkaufsdokumentation landen.
Diese Unterlagen sollten Sie jetzt sichern
Für den Übergang reicht ein ordentlich geführter Ordner, digital oder auf Papier. Hinein gehören:
- der ursprüngliche Mietvertrag mit allen Nachträgen und Zusatzvereinbarungen,
- Übergabeprotokoll, Fotos vom Zustand und Belege über selbst bezahlte Einbauten,
- der Kautionsnachweis und gegebenenfalls Unterlagen zur Veranlagung,
- die letzten Mietzinszahlungen, Vorschreibungen und Betriebskostenabrechnungen,
- Schriftverkehr zu Reparaturen, Mietzinsminderung, Benützungsrechten oder offenen Mängeln,
- Mitteilungen der alten und der neuen Vermieterseite samt Zustellnachweis.
Offene Mängel melden Sie am besten schriftlich und nicht nur am Telefon. Schicken Sie der neuen zuständigen Stelle eine kurze Liste mit dem bisherigen Verlauf, Fotos und schon vereinbarten Terminen. So lässt sich später nachvollziehen, wann ein Problem gemeldet und was dazu zugesagt wurde.
Eine sichere Reihenfolge für die Umstellung
Heben Sie das Schreiben über den Verkauf auf und notieren Sie, wann es angekommen ist. Prüfen Sie dann Identität, Zustelladresse, Vollmacht der Verwaltung und Stichtag des Übergangs. Gleichen Sie neue Zahlungsdaten mit der schriftlichen Mitteilung ab und stellen Sie Dauerauftrag oder Lastschrift erst um, wenn alles geklärt ist. Lassen Sie sich Kaution, Nebenabreden und offene Mängel anhand Ihrer Belege bestätigen. Einen neuen Vertrag lehnen Sie nicht ungeprüft ab, unterschreiben ihn aber auch nicht, bevor Sie ihn vollständig verglichen haben. Auf Kündigungen, Streit um Zahlungen oder widersprüchliche Ansprüche reagieren Sie sofort und lassen die Fristen prüfen.
Normalerweise ist ein Vermieterwechsel damit eine Umstellung in der Verwaltung und keine Neuvermietung. Es kommt darauf an, dass der Übergang belegt ist, die Zahlungen lückenlos weiterlaufen und Ihr Vertragsakt vollständig ist. Verlangt die neue Vermieterseite andere Vertragsbedingungen, eine zusätzliche Kaution oder Ihren Auszug, ist das kein Routinefall mehr. Dann ist eine individuelle wohnrechtliche Prüfung sinnvoll.
Quellennachweise (stand Oktober 2026):
Rechtsinformationssystem des Bundes – OGH-Rechtssatz RS0002979 und Entscheidung 6 Ob 602/93
Rechtsinformationssystem des Bundes – OGH 1 Ob 124/21y
Arbeiterkammer Salzburg – Mietwohnungen, AK Infoservice 2025, insbesondere Seiten 34–35
Arbeiterkammer Tirol – Vermieter will in die Wohnung
Mietervereinigung Österreichs – Kaution: Die wichtigsten Fragen und Antworten
