Die Oesterreichische Nationalbank hat am 24. September 2026 ihren ersten jährlichen Bericht zum österreichischen Wohnimmobilienmarkt veröffentlicht. Der 44-seitige OeNB Report 2026/25 ordnet die Jahre 2000 bis 2025 in drei Phasen ein: eine zunächst ausgewogene Entwicklung, einen langen Preis- und Kreditboom ab 2010 sowie die Marktanpassung nach der Zinswende ab Mitte 2022. Für Kaufinteressierte ist besonders wichtig, dass sich Leistbarkeit, Kaufpreis und Finanzierungskosten nicht in dieselbe Richtung entwickelt haben.
Drei Phasen in 25 Jahren
Bis Ende 2009 stiegen Wohnimmobilienpreise und Haushaltseinkommen laut OeNB in ähnlichem Ausmaß. Ab 2010 folgte eine Phase niedriger Zinsen, intensiver Bautätigkeit und stark steigender Preise. Die Einkommen hielten damit nicht Schritt. Zugleich wuchs das Kreditvolumen im Verhältnis zu den Haushaltseinkommen, wodurch die Risiken für die Finanzmarktstabilität zunahmen.
Die dritte Phase beginnt mit der geldpolitischen Wende der Europäischen Zentralbank Mitte 2022. Zinsen stiegen, Transaktionen und Neukredite gingen zurück und die Preise korrigierten. Ab dem zweiten Quartal 2024 zogen die nominellen Wohnimmobilienpreise wieder an. Der Bericht endet überwiegend mit Daten aus 2025 und ist daher keine Prognose für individuelle Kaufpreise im Herbst 2026.
Weniger Bewilligungen und verzögerter Rückgang beim Neubau
Zwischen 2022 und 2025 sank die Zahl der Baubewilligungen im österreichischen Wohnbau nach OeNB-Berechnung um rund 35 Prozent beziehungsweise 23.450 Einheiten. Die Fertigstellungen reagieren zeitverzögert: Von 2022 bis 2024 gingen sie insgesamt um 23,7 Prozent zurück. Im Durchschnitt der dritten Phase wurden dennoch 62.249 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt, mehr als in den beiden früheren Phasen. Die OeNB erklärt das teilweise mit Nachlaufeffekten der starken Bau- und Entwicklungstätigkeit vor der Zinswende.
Für Wohnungssuchende bedeutet das: Eine hohe Fertigstellungszahl aus bereits laufenden Projekten kann den Rückgang neuer Bewilligungen vorübergehend verdecken. Wenn weniger Projekte bewilligt werden, kann sich das erst mit mehreren Jahren Verzögerung im Angebot bemerkbar machen. Die OeNB nennt für 2024 im Durchschnitt 2,1 Jahre zwischen Baubewilligung und Fertigstellung eines neuen Wohngebäudes.
Leistbarkeit gemessen am Einkommen hat sich verbessert
Von Mitte 2022 bis Ende 2025 gingen die Wohnimmobilienpreise nominell um 3,3 Prozent und inflationsbereinigt um 15,1 Prozent zurück. Gleichzeitig stiegen die nominalen Haushaltseinkommen um 19,5 Prozent. Die von der OeNB verwendete Price-to-Income-Ratio verbesserte sich dadurch seit dem dritten Quartal 2022 um 19 Prozent und lag Ende 2025 ungefähr auf dem Niveau von 2016.
Diese Kennzahl beschreibt das Verhältnis von Preisen zu Einkommen auf gesamtwirtschaftlicher Ebene. Sie sagt nicht, dass ein konkretes Objekt wieder so leicht finanzierbar ist wie 2016. Die Kreditzinsen stiegen im gleichen Zeitraum deutlich: Für Wohnimmobilienkredite privater Haushalte nennt der Bericht 1,8 Prozent im Juli 2022 und 3,4 Prozent im Dezember 2025. Eigenkapital, Laufzeit, Nebenkosten und persönliches Einkommen bleiben daher entscheidend.
Mehr gebrauchte Immobilien verkauft als im langjährigen Mittel
Im vierten Quartal 2025 registriert der Bericht rund 2.400 Neubau-Transaktionen. Das lag unter dem Durchschnitt seit 2015 von rund 3.100 pro Quartal. Bei gebrauchten Wohnimmobilien lagen die rund 12.900 Transaktionen hingegen über dem langjährigen Durchschnitt von rund 10.600. Die OeNB beschreibt außerdem eine unterschiedliche Preisanpassung: Gebrauchte Eigentumswohnungen reagierten nach der Zinswende stärker nach unten als Neubauten.
Als Erklärung nennt der Bericht unter anderem hohe Bau-, Grundstücks- und Finanzierungskosten sowie möglicherweise hohe Gewinnerwartungen bei neuen Wohnungen. Für Ihre Kaufentscheidung ist das ein Hinweis, Neubau und Bestand getrennt zu vergleichen. Zustand, Sanierungsbedarf, Energiekennwerte und Rücklagen können einen nominell günstigeren Bestandspreis relativieren.
Kredite wurden seltener variabel verzinst
Zu Beginn der dritten Phase waren 45 Prozent der neu vergebenen Wohnimmobilienkredite variabel verzinst. Ende 2025 lag dieser Anteil nur noch bei 20 Prozent. Im gesamten Kreditbestand sank der variable Anteil von 55 auf 36 Prozent. Damit tragen weniger neue Kreditnehmende ein unmittelbares Zinsänderungsrisiko, bei einem Teil der bestehenden Haushalte bleibt es jedoch bestehen.
Die Quote notleidender, durch Wohnimmobilien besicherter Kredite stieg von Mitte 2022 bis Ende 2025 von 1,1 auf 1,5 Prozent. Die OeNB bewertet diesen Anstieg angesichts höherer Zinsen und Lebenshaltungskosten als moderat. Als Gründe nennt sie den stabilen Arbeitsmarkt und solidere Kreditvergabestandards.
Was der Bericht zu KIM-V und Vergabestandards sagt
Die KIM-Verordnung führte ab August 2022 verbindliche Grenzen für Schuldendienst, Beleihung und Laufzeit ein. Sie lief Ende Juni 2025 aus. Nach OeNB-Daten sank der Anteil der Kreditnehmenden, die mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für den Schuldendienst aufbringen mussten, von 15,5 Prozent im ersten Halbjahr 2022 auf 6,4 Prozent im vierten Quartal 2025.
Nach dem Auslaufen der Verordnung gelten Kriterien des Finanzmarktstabilitätsgremiums und ein FMA-Rundschreiben als Aufsichtsrahmen. Die OeNB berichtet, dass diese Vorgaben insgesamt zu rund 80 Prozent erfüllt werden. Das ist keine Garantie für eine Kreditzusage: Banken dürfen innerhalb ihres Risikomanagements abweichen und prüfen jeden Haushalt individuell.
So nutzen Sie die neuen Zahlen richtig
Der OeNB-Bericht betrachtet vor allem Kaufmarkt, Kredite und Finanzmarktstabilität. Der Mietmarkt wird nur am Rand behandelt. Viele Reihen stammen aus amtlichen Daten, Grundbuchinformationen und bankaufsichtlichen Meldungen; bei Baubewilligungen und Fertigstellungen gibt es Revisionen und methodische Brüche.
Wenn Sie kaufen möchten, verwenden Sie die nationalen Trends als Kontext, nicht als Preisgutachten. Vergleichen Sie tatsächliche Transaktionen und Finanzierungskonditionen für Ihre Region, rechnen Sie Zinsänderungs- und Sanierungsszenarien durch und lassen Sie Vertrags- sowie Objektunterlagen prüfen. Der wichtigste Befund lautet: Die Preis-Einkommens-Relation hat sich bis Ende 2025 verbessert, während Finanzierung weiterhin deutlich teurer war als vor der Zinswende.