Ein Bonus, eine ausbezahlte Sparanlage oder Rücklagen, die doch nicht gebraucht werden: Plötzlich ist eine größere Zahlung auf den Wohnkredit möglich. Auf den ersten Blick ist die Rechnung einfach: weniger Restschuld, weniger Zinsen. Ob eine Sondertilgung die beste Verwendung für das Geld ist, hängt aber von Ihrem Kreditvertrag ab, von der Reserve, die Ihnen danach bleibt, und davon, ob die Bank anschließend die Rate senkt oder die Laufzeit verkürzt.
Was eine Sondertilgung bewirkt
Bei einer Sondertilgung zahlen Sie zusätzlich zu den vereinbarten Raten einen Teil des offenen Kredits zurück. Die Restschuld sinkt sofort, und Zinsen fallen künftig nur mehr auf den niedrigeren Betrag an. Das gilt unabhängig davon, ob die Bank danach eine niedrigere Rate festsetzt oder die bisherige Rate beibehält und der Kredit früher endet.
Die zwei Varianten entlasten auf unterschiedliche Art. Mit einer niedrigeren Rate haben Sie jeden Monat mehr Spielraum. Bleibt die Rate gleich, verkürzt die Zahlung vor allem die Laufzeit und senkt meist auch die gesamte Zinsbelastung stärker. Welche Variante bei Ihnen möglich ist, hängt von Ihrem Vertrag, der Praxis Ihrer Bank und der konkreten Änderungsvereinbarung ab.
Lassen Sie sich deshalb vor der Überweisung schriftlich zeigen, wie die Zahlung verbucht wird. Verlassen Sie sich dabei nicht auf eine unverbindliche Auskunft am Telefon. Teilen Sie der Bank mit, dass Sie vorzeitig zurückzahlen wollen, muss sie Ihnen nach dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) unverzüglich auf Papier oder einem anderen dauerhaften Datenträger die Informationen geben, die Sie zur Prüfung brauchen. Darin muss sie die Auswirkungen beziffern und die Annahmen klar angeben, von denen sie dabei ausgeht. Diese Annahmen müssen vernünftig und begründbar sein.
Zuerst Vertrag und ESIS-Merkblatt lesen
Die Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung stehen im Kreditvertrag und im Europäischen Standardisierten Merkblatt, kurz ESIS. Eine jährliche Freigrenze ist dabei nur einer von mehreren Punkten:
- Zinsform und Fixzinsperiode: Ob eine Entschädigung anfallen kann, hängt unter anderem davon ab, ob Sie während einer festen oder einer variablen Verzinsung zahlen.
- Zwölfmonatszeitraum: Die gesetzliche Grenze von 10.000 Euro gilt für einen Zeitraum von zwölf Monaten. Klären Sie mit der Bank, welcher Zeitraum bei Ihrem Vertrag zählt und welche Zahlungen darin schon enthalten sind.
- Kündigungsfrist: Bei hypothekarisch gesicherten Krediten kann eine Frist vereinbart sein. Eine sofortige Zahlung kann dann anders behandelt werden als eine rechtzeitig angekündigte.
- Vertragliche Sonderrechte: Ein Vertrag kann höhere pönalefreie Beträge vorsehen oder ganz auf eine Entschädigung verzichten. Maßgeblich ist, was im Vertrag steht.
- Rate oder Laufzeit: Lässt der Vertrag die Wahl, verlangen Sie beide Berechnungen.
Achten Sie auch darauf, ob Ihr Kredit aus mehreren Teilen besteht. Ein fixer und ein variabler Teil können unterschiedliche Regeln, Restschulden und Konten haben. Ordnen Sie die Zahlung eindeutig dem Teil zu, den Sie tilgen wollen.
Die Regeln im Überblick
Kredite, die unter das HIKrG fallen, dürfen Verbraucherinnen und Verbraucher jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen. Die Zinsen verringern sich dann entsprechend. Fällt die Rückzahlung in einen Zeitraum ohne festen Sollzinssatz, also in eine variable Phase, darf die Bank grundsätzlich keine Entschädigung verlangen. Dasselbe gilt während einer Fixzinsperiode, solange Sie innerhalb von zwölf Monaten nicht mehr als 10.000 Euro vorzeitig zurückzahlen.
Liegt die Zahlung bei fester Verzinsung darüber, kann die Bank eine angemessene und objektiv gerechtfertigte Entschädigung für den Vermögensnachteil verlangen, der ihr dadurch voraussichtlich unmittelbar entsteht. Für Verträge, die bis 31. Dezember 2026 geschlossen werden, liegt die gesetzliche Obergrenze bei 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags. Ist bis zum vereinbarten Vertragsende höchstens noch ein Jahr offen, sind es höchstens 0,5 Prozent. In keinem Fall darf die Entschädigung höher sein als die Zinsen, die Sie für den vorzeitig zurückgezahlten Betrag bis zum Ende der Vertragslaufzeit gezahlt hätten. Alle diese Werte sind Obergrenzen und keine Beträge, die automatisch fällig werden.
Bei einem hypothekarisch gesicherten Kredit darf außerdem eine Kündigungsfrist von höchstens sechs Monaten oder bis zum Ende einer Fixzinsperiode vereinbart werden. Halten Sie eine solche Frist nicht ein, kann die Bank für den nicht eingehaltenen Teil eine Entschädigung verlangen, und zwar laut § 20 Abs. 4 HIKrG auch dann, wenn sonst eine der genannten Ausnahmen greifen würde. Für die Höhe gelten dieselben Obergrenzen. Die verbreitete Faustregel „variabel ist immer kostenlos“ stimmt deshalb nicht für jeden besicherten Vertrag. Prüfen Sie die Frist und lassen Sie sich den genauen Ablöse- oder Teiltilgungsbetrag zum gewünschten Datum bestätigen. Bei variabel verzinsten Krediten sind Banken nach Erfahrung der Arbeiterkammer Oberösterreich durchaus bereit, auf die Kündigungsfrist zu verzichten, es lohnt also, das anzusprechen.
Neben den Zinsen geht es auch um die Kosten. Für Immobilienkredite, die seit 1. Jänner 2021 abgeschlossen wurden, sieht das HIKrG laut Arbeiterkammer eine verhältnismäßige Verringerung der Kosten vor. Die AK vertritt die Ansicht, dass das auch einmalige Kosten wie Bearbeitungsgebühren betrifft. Ob das zutrifft, muss nach ihrer Darstellung voraussichtlich noch der Oberste Gerichtshof klären, oder der Gesetzgeber präzisiert das HIKrG.
Neue Kreditverträge ab 2027: höhere Obergrenze
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027-2028 wurde eine Änderung bereits kundgemacht. Sie gilt für Kreditverträge und Kreditierungen, die nach dem 31. Dezember 2026 geschlossen beziehungsweise gewährt werden. Für diese Verträge steigt die allgemeine Obergrenze der Vorfälligkeitsentschädigung von 1 auf 3 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags. Die Grenze von 0,5 Prozent, wenn bis zum vereinbarten Vertragsende höchstens ein Jahr bleibt, ändert sich nicht.
Die Ausnahmen für Beträge bis 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten und für Zeiträume ohne festen Sollzinssatz bleiben ebenfalls im Gesetz. Wird bei einem neuen Vertrag eine vereinbarte Kündigungsfrist nicht eingehalten, gilt die 3-Prozent-Grenze aber auch für diese Entschädigung, selbst in einer variablen Phase oder unter 10.000 Euro. Verrechnet werden die 3 Prozent nicht automatisch. Die Entschädigung muss weiterhin angemessen und objektiv gerechtfertigt sein und darf nur den Vermögensnachteil abgelten, der der Bank voraussichtlich unmittelbar entsteht. Ältere Verträge betrifft die neue Grenze laut Übergangsbestimmung nicht.
Prüfen Sie jetzt ein Kreditangebot, kann es also einen Unterschied machen, ob der Vertrag noch 2026 oder erst 2027 geschlossen wird. Vergleichen Sie deshalb mehr als den Sollzins. Lassen Sie pönalefreie Sondertilgungsrechte, die Kündigungsfrist und die Berechnung der Entschädigung ausdrücklich in Angebot und Vertrag aufnehmen. Wie Sie diese Flexibilität gegen das Zinsrisiko abwägen, erklärt der Ratgeber Fixzins oder variable Verzinsung.
Eine Beispielrechnung
Angenommen, Ihre Restschuld beträgt 200.000 Euro, der Sollzinssatz bleibt für die restlichen 20 Jahre bei 3,5 Prozent, und weitere Kosten fallen nicht an. Rechnerisch ergibt das eine Monatsrate von rund 1.160 Euro. Zahlen Sie zu Beginn dieser Restlaufzeit 10.000 Euro zusätzlich ein, gibt es zwei Möglichkeiten.
Bleibt die Laufzeit gleich, sinkt die rechnerische Rate auf etwa 1.102 Euro. Gegenüber dem ursprünglichen Plan sparen Sie dann rund 3.920 Euro Zinsen. Behalten Sie die bisherige Rate bei, endet der Kredit rechnerisch knapp 17 Monate früher, und die Zinsersparnis liegt in diesem vereinfachten Modell bei rund 9.650 Euro.
Ein Kreditangebot ist das nicht. Das Beispiel geht von einem gleichbleibenden Zinssatz, einer sofortigen Zahlung, monatlichen Annuitäten und weder Entschädigung noch sonstigen Kosten aus. Bei einem variablen Kredit, einer späteren Zahlung oder einer anderen Restlaufzeit kommt etwas anderes heraus. Die schriftliche Berechnung Ihrer Bank ist deshalb wichtiger als ein allgemeiner Online-Rechner.
Vergleichen Sie jeweils den neuen Gesamtbetrag bis zum Kreditende und nicht nur die nächste Monatsrate. Eine niedrigere Rate kann angenehm sein, bei gleichem Zinssatz fällt die Zinsersparnis aber kleiner aus als bei einer Verkürzung der Laufzeit, wie das Beispiel zeigt. Eine kürzere Laufzeit spart meist mehr Zinsen, dafür bleibt die bisherige Rate im Haushaltsbudget.
Behalten Sie eine Reserve
Was Sie sondertilgen, bekommen Sie nicht einfach zurück. Brauchen Sie das Geld später für eine Dachreparatur, eine neue Heizung oder weil ein Einkommen ausfällt, müssten Sie unter Umständen einen neuen Kredit beantragen, zu Konditionen, die heute niemand kennt.
Teilen Sie das verfügbare Geld deshalb auf. Ein Teil bleibt als Reserve für Unvorhergesehenes, ein Teil ist für größere Ausgaben vorgesehen, die schon absehbar sind. Für die Sondertilgung kommt vor allem in Frage, was danach übrig bleibt und auch längerfristig nicht gebraucht wird. Bei geförderten Darlehen, Krediten mit Tilgungsträger oder mehreren Sicherheiten können zusätzliche Vertragsregeln gelten. Holen Sie dafür eine eigene Abrechnung ein.
Wer einen günstigen Wohnkredit kräftig tilgt und gleichzeitig eine geplante Anschaffung mit einem teureren Kredit finanziert, zahlt dafür womöglich mehr Zinsen, als die Sondertilgung spart. Rechnen Sie deshalb mit dem gesamten Haushalt und nicht nur mit dem Zinssatz des Wohnkredits. Mit dem Finanzierungscheck können Sie Einnahmen, laufende Belastungen und Reserven für das Gespräch mit der Bank aufbereiten.
Die Zahlung Schritt für Schritt vorbereiten
- Vertragslage festhalten: Notieren Sie Kreditteil, Restschuld, Zinsform, Ende der Fixzinsperiode, Restlaufzeit, bereits geleistete Sonderzahlungen und eine vereinbarte Kündigungsfrist.
- Schriftlich bei der Bank anfragen: Nennen Sie Betrag und gewünschten Zahlungstermin. Verlangen Sie eine Berechnung für niedrigere Rate und kürzere Laufzeit sowie Höhe und Begründung einer allfälligen Entschädigung.
- Nettoeffekt vergleichen: Stellen Sie die Ersparnis bei Zinsen und Kosten der Entschädigung gegenüber und bedenken Sie, dass das Geld danach gebunden ist. Prüfen Sie, ob eine kleinere Zahlung innerhalb der gesetzlichen oder vertraglichen Freigrenze günstiger ist.
- Verbuchung bestätigen lassen: Klären Sie Konto, Verwendungszweck, Stichtag und Kreditteil, bevor Sie überweisen.
- Neuen Tilgungsplan kontrollieren: Nach der Buchung sollten Restschuld, Rate, Laufzeit und Zinsanteil zur vereinbarten Variante passen. Heben Sie die Bestätigung beim Kreditvertrag auf.
Zahlen Sie den Kredit ganz zurück, kommen weitere Schritte dazu. Nach § 469 ABGB reicht die Tilgung der Schuld allein nicht aus, um eine Hypothek aufzuheben. Die Liegenschaft bleibt belastet, bis das Pfandrecht im Grundbuch gelöscht ist. Klären Sie deshalb mit der Bank, wann Sie die Urkunde über das Erlöschen der Schuld erhalten und wie die Löschung im Grundbuch abläuft.
Wann ein anderer Weg mehr bringen kann
Liegt Ihr Vertragszins deutlich über dem, was Banken derzeit anbieten, und läuft der Kredit noch lange, kann eine Nachverhandlung oder Umschuldung mehr bewirken als eine Sondertilgung. Dafür können allerdings eigene Kosten für Ablöse, Vertrag und Sicherheiten anfallen. Wie Sie den Break-even eines Wechsels ermitteln, zeigt der Beitrag zum Umschulden eines Immobilienkredits.
Am besten verhandeln Sie Sondertilgungsrechte, bevor Sie einen neuen Kredit abschließen. Die Arbeiterkammer Oberösterreich rät, über eine Reduktion oder Streichung der Pönale idealerweise schon vor Vertragsabschluss zu verhandeln, eine Freigrenze zu vereinbaren, etwa eine jährliche pönalefreie Sondertilgung von 10.000 oder 15.000 Euro, und das Ergebnis schriftlich im Vertrag festzuhalten. Fragen Sie in derselben Verhandlung auch nach dem Verzicht auf eine Kündigungsfrist und danach, ob Sie nach einer Sondertilgung zwischen kürzerer Laufzeit und niedrigerer Rate wählen können.
Bei einem bestehenden Kredit sollten vor der Zahlung drei Dinge feststehen: Ihre nötige Reserve bleibt erhalten, die Bank hat Wirkung und Kosten schriftlich berechnet, und die Ersparnis nach Abzug aller Kosten passt zu Ihrem Ziel. Geht es um hohe Beträge, unklare Klauseln oder mehrere Sicherheiten, ist eine unabhängige Verbraucher- oder Finanzberatung sinnvoll.
Quellennachweise:
Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS): Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz
Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS): § 20 HIKrG in der ab 1. Jänner 2027 geltenden Fassung
Finanzmarktaufsicht Österreich: Hypothekar- und Immobilienkredite
Arbeiterkammer Österreich: Vorzeitige Rückzahlung von Krediten
Arbeiterkammer Oberösterreich: Kreditangebote vergleichen und verhandeln
