Ihr Wohnkredit läuft zu einem Zinssatz, der deutlich über den aktuellen Angeboten liegt. Ein Wechsel bringt aber nicht automatisch einen Gewinn. Die alte Bank kann für die Ablöse Geld verlangen, die neue Finanzierung kostet selbst etwas, und manchmal sinkt die Monatsrate nur, weil die Laufzeit länger wird. Ob sich eine Umschuldung lohnt, sehen Sie deshalb erst, wenn Sie über denselben Zeitraum vergleichen.
Wann eine Umschuldung überhaupt interessant wird
Bei einer Umschuldung löst ein neuer Kredit den noch offenen alten ab. Bei einem Haus- oder Wohnungskredit kann das sinnvoll sein, wenn die Konditionen seit dem Abschluss besser geworden sind, wenn Ihre Bonität heute günstiger beurteilt wird oder wenn ein variabler Zins nicht mehr zu Ihrem Sicherheitsbedürfnis passt.
Auf den angebotenen Sollzinssatz zu schauen, reicht dafür nicht. Es kommt darauf an, wie viel Sie ab dem Wechsel insgesamt zahlen: Zinsen, verpflichtende Entgelte, Kosten für die Ablöse und gegebenenfalls für die neue Besicherung. Je höher die Restschuld und je länger die verbleibende Laufzeit, desto stärker kann sich ein Zinsunterschied auswirken. Ist die Restschuld klein oder bleiben nur noch wenige Jahre, holen die möglichen Einsparungen die Wechselkosten dagegen oft nicht mehr ein.
Anders liegt der Fall bei einem akuten Zahlungsengpass. Eine Umschuldung kann die Rate über eine längere Laufzeit senken, aber die Gesamtbelastung erhöhen. Können Sie eine Rate nicht mehr verlässlich tragen, sprechen Sie früh mit der Bank und holen Sie unabhängige Beratung ein, bevor Rückstände entstehen.
Zuerst den bestehenden Kredit vollständig erfassen
Fordern Sie bei Ihrer Bank eine aktuelle Ablöseauskunft zu einem bestimmten Stichtag an. Nach § 20 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz muss der Kreditgeber Ihnen, wenn Sie eine vorzeitige Rückzahlung ankündigen, die nötigen Informationen auf einem dauerhaften Datenträger geben und die finanziellen Auswirkungen beziffern. Sie rechnen dann nicht mit einer geschätzten Restschuld.
Für die erste Prüfung brauchen Sie diese Angaben:
- offene Kreditsumme zum geplanten Ablösetermin,
- verbleibende Laufzeit und aktueller Tilgungsplan,
- Sollzinssatz, effektiver Jahreszinssatz und Zinsmodell,
- Ende einer laufenden Fixzinsperiode beziehungsweise Termin der nächsten Zinsanpassung,
- vertragliche Kündigungsfrist und Bedingungen für Sondertilgungen,
- mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und sonstige Ablösekosten,
- bestehende Sicherheiten, vor allem das im Grundbuch eingetragene Pfandrecht.
Schauen Sie auch nach, ob mit dem Kredit eine Restschuldversicherung, ein Tilgungsträger oder ein anderes Zusatzprodukt verbunden ist. Ein Wechsel, der günstig aussieht, kann Nachteile bringen, wenn dafür ein bestehender Vertrag beendet werden muss oder ein neues Produkt verpflichtend wird.
Welche Kosten beim Kreditwechsel zählen
Verbraucherinnen und Verbraucher haben grundsätzlich das Recht, einen Immobilienkredit vorzeitig ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Während einer variablen Zinsperiode darf nach § 20 HIKrG grundsätzlich keine Vorfälligkeitsentschädigung für den Zinsverlust verlangt werden. Bei einem festen Sollzinssatz kann eine Entschädigung unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sein. Das Gesetz begrenzt sie: grundsätzlich auf höchstens ein Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, und wenn bis zum vereinbarten Vertragsende höchstens ein Jahr bleibt, auf 0,5 Prozent. Während einer Fixzinsperiode sind Beträge bis insgesamt 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten von dieser Entschädigung ausgenommen. Für Kreditverträge, die ab 1. Jänner 2027 geschlossen werden, steigt die Obergrenze von einem auf drei Prozent. Wer 2027 umschuldet, sollte das bei der späteren Flexibilität des neuen Kredits mitbedenken.
Bei hypothekarisch besicherten Krediten kann der Vertrag allerdings eine Kündigungsfrist von höchstens sechs Monaten oder bis zum Ende einer Fixzinsperiode vorsehen. Halten Sie eine wirksam vereinbarte Frist nicht ein, kann eine Entschädigung fällig werden. Lesen Sie Vertrag und Ablöseauskunft deshalb zusammen. Mit einer Faustregel wie „variabel ist immer sofort kostenlos kündbar“ kommen Sie bei einer Hypothek nicht weit genug.
Beim neuen Kredit können Bearbeitungs- und Kontoführungsentgelte anfallen, eine neue Bewertung der Liegenschaft, Kosten für Urkunden und Aufwand rund um Löschung, Übertragung oder Neueintragung eines Pfandrechts. Ob jeder dieser Posten anfällt, hängt von der bisherigen Besicherung, der neuen Bank und der konkreten Abwicklung ab. Verlangen Sie einen vollständigen Kostenvoranschlag und das Europäische Standardisierte Merkblatt, kurz ESIS. Darin müssen unter anderem Sollzinssatz, effektiver Jahreszins, Gesamtbetrag und die Bedingungen der vorzeitigen Rückzahlung stehen.
Angebote nur unter gleichen Annahmen vergleichen
Eine niedrigere Rate heißt noch nicht, dass Sie sparen. Setzt die neue Bank die Laufzeit wieder auf 25 Jahre, obwohl Ihr alter Kredit nach 18 Jahren abbezahlt wäre, verteilt sie die Rückzahlung bloß auf mehr Monate. Vergleichen Sie beide Varianten deshalb zuerst mit derselben Restschuld, demselben Ablösetag und derselben Restlaufzeit.
Der effektive Jahreszinssatz sagt mehr als der Sollzinssatz, weil die verpflichtenden Kreditkosten mit eingerechnet sind. Auch er hat Grenzen. Endet eine Fixzinsperiode vor dem Kreditende, beruhen die Angaben zur späteren variablen Phase auf Annahmen. Lassen Sie sich dann den Aufschlag auf den Referenzzinssatz, die Anpassungsintervalle und mehrere Zinsszenarien schriftlich zeigen.
Die Marktlage allein sollte die Entscheidung nicht tragen. Laut Oesterreichischer Nationalbank waren Ende 2025 neu abgeschlossene variable Wohnbaukredite im Durchschnitt günstiger verzinst als fix verzinste. Trotzdem hatten 86 Prozent des im Gesamtjahr 2025 neu vergebenen Volumens eine Zinsbindung. Das zeigt vor allem, dass Preis und Planungssicherheit zwei verschiedene Kriterien sind. Welches Angebot Sie mit Ihrer Restschuld, Ihrer Besicherung und Ihrer Bonität bekommen, verrät der Durchschnitt nicht.
Der Break-even zeigt, ab wann sich der Wechsel rechnet
Rechnen Sie zuerst aus, was Sie für den alten Kredit insgesamt noch zahlen und was für den neuen, beide über denselben Zeitraum. Ziehen Sie das eine vom anderen ab und berücksichtigen Sie danach alle Wechselkosten. Positiv ist die Umschuldung erst, wenn die verbleibende Ersparnis diese Kosten übersteigt.
Ein vereinfachtes Beispiel: Bei 220.000 Euro Restschuld und 18 Jahren Restlaufzeit beträgt die rechnerische Monatsrate bei durchgehend 4,2 Prozent rund 1.453 Euro, bei durchgehend 3,2 Prozent rund 1.341 Euro. Das sind etwa 112 Euro weniger pro Monat beziehungsweise rund 24.200 Euro über die Restlaufzeit. Kosten Ablöse, neuer Vertrag und Besicherung zusammen 4.500 Euro, bleibt unter diesen Annahmen rechnerisch eine Ersparnis von etwa 19.700 Euro. Nach rund 40 Monaten sind die einmaligen Kosten ausgeglichen.
Ein aktuelles Kreditangebot ist diese Rechnung nicht. Sie geht von zwei Zinssätzen aus, die sich über die ganze Restlaufzeit nicht ändern, von gleichbleibenden Raten und davon, dass sich die Verträge sonst nicht unterscheiden. Bei variabler Verzinsung brauchen Sie mindestens drei Zinsszenarien: ein günstiges, ein mittleres und ein belastendes. Und wer plant, in zwei Jahren zu verkaufen, für den käme ein Break-even nach 40 Monaten trotz positiver Gesamtrechnung zu spät.
Drei Wege statt sofortiger Bankwechsel
Konditionen bei der bisherigen Bank nachverhandeln
Legen Sie ein vergleichbares Angebot der Konkurrenz vor und fragen Sie, ob Marge, Fixzins oder Laufzeit angepasst werden können. Bleibt das bestehende Pfandrecht unverändert und entfällt eine formelle Ablöse, kann ein etwas weniger günstiger Zins unter dem Strich besser sein als ein Wechsel mit hohen Nebenkosten. Lassen Sie sich auch bei dieser Vertragsänderung alle Entgelte schriftlich nennen.
Zinsmodell innerhalb des Vertrags wechseln
Manche Verträge oder Banken lassen einen Wechsel von variabel auf fix oder umgekehrt zu. Achten Sie dabei nicht nur auf den neuen Zinssatz, sondern auch darauf, wie lange er gebunden ist, welche Konditionen danach gelten und ob ein Umstellungsentgelt anfällt. Mit einer echten Umschuldung vergleichen lässt sich das Ergebnis erst anhand eines vollständigen Tilgungsplans.
Zu einer anderen Bank umschulden
Wer ganz wechselt, kann die Konditionen neu vergleichen, wird aber auch neu auf seine Kreditwürdigkeit geprüft. Die FMA nennt für solide Wohnimmobilienkredite weiterhin Richtwerte zu Beleihung, Schuldendienst und Laufzeit. Banken haben bei der Kreditentscheidung trotzdem Spielraum und prüfen den Einzelfall. Ein günstiges indikatives Online-Angebot ist deshalb noch keine verbindliche Zusage.
So gehen Sie in sinnvoller Reihenfolge vor
- Bestellen Sie bei Ihrer Bank Restschuldbestätigung, Ablöseauskunft und aktuellen Tilgungsplan.
- Legen Sie Ihr Ziel fest: geringere Gesamtkosten, eine planbare Fixrate, eine kürzere Laufzeit oder eine niedrigere monatliche Belastung.
- Holen Sie mehrere Angebote mit identischer Restschuld und Restlaufzeit ein. Bei der Vorbereitung hilft der bestehende Ratgeber zum Kreditvergleich.
- Verlangen Sie ESIS-Merkblatt, Gesamtkosten, Tilgungsplan und eine Aufstellung aller einmaligen Entgelte.
- Berechnen Sie Nettoersparnis und Break-even für mehrere Zinsszenarien. Ein Finanzierungscheck kann eine erste Orientierung geben, den Vergleich der konkreten Vertragsunterlagen ersetzt er aber nicht.
- Geben Sie Ihrer bisherigen Bank die Gelegenheit zu einem Gegenangebot und vergleichen Sie es einschließlich aller Änderungskosten.
- Kündigen Sie erst, wenn die neue Finanzierung verbindlich zugesagt, der Ablösetermin abgestimmt und die Abwicklung der Sicherheiten geklärt ist.
Wann Sie besser nicht umschulden
Gegen einen Wechsel sprechen ein kurzer verbleibender Zeitraum, hohe Kosten für Ablöse oder Besicherung und ein Break-even, der erst nach Ihrem geplanten Verkauf erreicht wäre. Vorsicht ist auch geboten, wenn die niedrige Anfangsrate auf einer deutlich längeren Laufzeit beruht oder ein Fixzinsangebot nur wenige Jahre gilt und danach eine ungünstige Marge vorsieht.
Aus einer dauerhaften Überlastung ist eine Umschuldung ebenfalls kein verlässlicher Ausweg, wenn die neue Rate nur sinkt, weil der Kredit immer weiter gestreckt wird. Dann sollte die Frage nicht lauten, welche Bank noch einen Kredit gibt, sondern welche tragfähige Lösung mit der bestehenden Bank oder einer staatlich anerkannten Schuldenberatung möglich ist.
Für die eigentliche Entscheidung brauchen Sie drei Angaben: die Restschuld, die vergleichbaren Gesamtzahlungen bis zum selben Endtermin und sämtliche Wechselkosten. Erst daraus ergibt sich, ob der neue Kredit tatsächlich günstiger ist, wann sich der Aufwand amortisiert und ob die neue Zinsstruktur zu Ihrem Risiko passt.
Quellennachweise
Rechtsinformationssystem des Bundes: § 20 HIKrG
Finanzmarktaufsicht Österreich: Hypothekar- und Immobilienkredite
Finanzmarktaufsicht Österreich: Wohnimmobilienkredite
Arbeiterkammer Oberösterreich: Kreditangebote vergleichen und verhandeln
Oesterreichische Nationalbank: Haushalte schließen wieder mehr Kredite ab und setzen auf Fixzinsen
