Wien will die Regeln für touristische Kurzzeitvermietungen ab 2027 verschärfen. Nach der am 19. September 2026 veröffentlichten Ankündigung der Stadt sollen künftig alle Gastgeberinnen und Gastgeber ihre angebotenen Wohnungen registrieren. Erst nach einer positiven Prüfung soll eine Registrierungsnummer ausgegeben werden, die in Online-Inseraten sichtbar sein muss. Gleichzeitig plant Wien strengere Vorgaben für die Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten. Wichtig für Sie: Das neue Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz ist noch nicht beschlossen. Der Landtagsbeschluss ist für November 2026 angekündigt.
Was Wien ab 1. Jänner 2027 plant
Das geplante elektronische Register soll nach Angaben der Stadt auf der EU-Verordnung über die Erhebung und den Austausch von Daten zu kurzfristigen Vermietungen aufbauen. Registrieren sollen sich natürliche und juristische Personen, die eine Wiener Wohnung über eine einschlägige Online-Plattform kurzzeitig anbieten möchten. Laut Ankündigung soll die Pflicht unabhängig davon gelten, wie häufig oder wie lange die Wohnung vermietet wird.
Im Registrierungsverfahren will die Stadt prüfen, ob rechtliche Gründe gegen die Kurzzeitvermietung der angegebenen Wohnung sprechen. Als Beispiel nennt sie Gemeindewohnungen, die nicht auf diesem Weg angeboten werden dürfen. Fällt die Prüfung positiv aus, soll die Unterkunft eine eigene Registrierungsnummer erhalten. Ohne gültige Nummer soll ein Online-Angebot künftig nicht mehr möglich sein. Plattformen sollen Inserate ohne Nummer nach Ablauf der Übergangsfrist entfernen müssen.
Für neu angebotene Wohnungen soll die Registrierungspflicht ab 1. Jänner 2027 gelten. Wer eine Wohnung bereits davor zur Kurzzeitvermietung anbietet, soll nach dem angekündigten Modell bis zum Ende des ersten Quartals 2027 Zeit für die Registrierung haben. Damit wäre der 31. März 2027 die maßgebliche Übergangsfrist. Verbindlich werden diese Termine allerdings erst mit dem beschlossenen und kundgemachten Gesetz.
Hohe Strafen bei Verstößen angekündigt
Bei einem Verstoß gegen die Registrierungspflicht stellt die Stadt Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro pro Verstoß in Aussicht. Bei wiederholten Übertretungen sollen Mindeststrafen von 2.000 Euro vorgesehen werden. Mindeststrafen in dieser Höhe sind laut Ankündigung auch für wiederholte Verstöße gegen die baurechtlichen Regeln zur Kurzzeitvermietung geplant.
Wenn Sie eine Wohnung kurzfristig vermieten oder künftig anbieten möchten, sollten Sie diese Beträge noch nicht als bereits geltende neue Rechtslage missverstehen. Die Stadt hat Eckpunkte präsentiert, der konkrete Gesetzestext muss aber erst beschlossen werden. Entscheidend werden neben dem Wortlaut auch die technische Ausgestaltung des Registers, die verlangten Nachweise und mögliche Rechtsmittel gegen eine Ablehnung oder Sperre der Nummer sein.
Die 90-Tage-Regel gilt bereits heute
Die angekündigte Registrierung ersetzt nicht die bereits geltenden Grenzen. Seit 1. Juli 2024 dürfen Wohnungen in Wien grundsätzlich nur dann mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr kurzfristig vermietet werden, wenn eine auf höchstens fünf Jahre befristete Ausnahmebewilligung nach der Wiener Bauordnung vorliegt. Eine vorübergehende Vermietung der eigenen Wohnung bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr bleibt möglich, wenn der Wohnsitz nicht dauerhaft aufgegeben wird. Zusätzlich können etwa ortstaxen-, miet-, wohnungseigentums- oder gewerberechtliche Pflichten zu beachten sein.
Für Sie als Eigentümerin, Eigentümer oder vermietende Person bedeutet das: Eine künftige Registrierungsnummer wäre kein Freibrief für eine ansonsten unzulässige Nutzung. Das Register soll die Zuordnung und Kontrolle von Angeboten erleichtern. Ob eine Kurzzeitvermietung baurechtlich erlaubt ist, richtet sich weiterhin nach den materiellen Voraussetzungen. Auch ein Mietvertrag oder ein Wohnungseigentumsvertrag kann Grenzen enthalten, die von der Registrierung unberührt bleiben.
Umwidmungen sollen deutlich schwieriger werden
Neben dem Register richtet sich die angekündigte Novelle gegen die dauerhafte Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten. Die Stadt berichtet, dass nach Einführung der 90-Tage-Regel vermehrt entsprechende Umwidmungsanträge gestellt worden seien. Für 2025 nennt sie 305 Anträge im Zusammenhang mit Beherbergungsstätten; bis 31. Dezember 2025 seien 132 davon bewilligt worden. Diese Zahlen stammen von der Baupolizei und wurden von der Stadt selbst veröffentlicht.
Künftig sollen in den Regelgeschoßen eines Hauses mindestens 80 Prozent der Nutzfläche für Wohnzwecke verbleiben. Das soll auch außerhalb der bisher besonders geschützten Wohnzonen und damit grundsätzlich in ganz Wien gelten. Für klassische Hotels und Beherbergungsstätten kündigt die Stadt Ausnahmen an. Wie diese Abgrenzung im Gesetz genau formuliert wird, ist noch offen.
Die neuen Umwidmungsregeln sollen laut Stadt auch für Verfahren gelten, die seit dem Sommer 2026 eingelangt sind. Für ältere, noch offene Anträge sollen dagegen die bisherigen Regeln maßgeblich bleiben. Gerade dieser Übergangsbereich kann für Projektbetreibende und Eigentümerinnen oder Eigentümer rechtlich bedeutsam werden. Wenn Sie von einem laufenden Verfahren betroffen sind, sollten Sie den endgültigen Gesetzestext und eine individuelle rechtliche Prüfung abwarten.
Warum die EU-Verordnung eine Rolle spielt
Die Verordnung (EU) 2024/1028 legt gemeinsame Anforderungen für Registrierungsverfahren und den Datenaustausch bei kurzfristigen Vermietungen fest. Sie schafft jedoch nicht automatisch in jeder Stadt dieselben Vermietungsgrenzen. Lokale Vorschriften zu Wohnnutzung, Raumordnung und Baurecht bleiben grundsätzlich möglich. Wien nutzt diesen europäischen Rahmen nun nach eigener Darstellung für ein städtisches Register und verbindet ihn mit verschärften baurechtlichen Vorgaben.
Die EU-Regeln sehen unter anderem vor, dass Registrierungsnummern Einheiten eindeutig zuordenbar machen und Plattformen die Nummer in Angeboten anzeigen. Der Wiener Vorschlag geht beim Vollzug weiter, indem die Stadt nach ihrer Ankündigung zunächst prüft, ob Gründe gegen eine Kurzzeitvermietung sprechen. Wie genau das Wiener Prüfverfahren mit der unionsrechtlich vorgesehenen Registrierung zusammenspielt, wird sich erst aus dem Gesetz und den Vollzugsdetails ergeben.
Was Sie jetzt beachten sollten
Wenn Sie bereits eine Wiener Wohnung kurzfristig vermieten, sollten Sie zunächst die geltende 90-Tage-Regel, eine allenfalls notwendige Ausnahmebewilligung und Ihre abgabenrechtlichen Pflichten prüfen. Dokumentieren Sie außerdem, auf welcher Rechtsgrundlage Sie die Wohnung nutzen und anbieten. Sobald Wien das Gesetz beschlossen und das Registrierungsportal beschrieben hat, werden Fristen, Unterlagen und Zuständigkeiten konkreter beurteilbar sein.
Für Mieterinnen, Mieter und Nachbarinnen oder Nachbarn ändert die Ankündigung vorerst noch kein Meldeverfahren. Verdachtsfälle einer unerlaubten Kurzzeitvermietung können schon heute an das zuständige Referat der Wiener Baupolizei gemeldet werden. Die Stadt nennt seit Inkrafttreten der strengeren Regeln 2.484 Anzeigen und 558 bis Ende Juli 2026 an die zuständige Magistratsabteilung weitergeleitete Strafanträge. Auch diese Bilanz ist eine Behördenangabe und keine unabhängige Erfolgsmessung.
Der nächste entscheidende Termin ist der angekündigte Landtagsbeschluss im November 2026. Bis dahin sollten Sie die Eckpunkte als konkreten politischen und administrativen Plan verstehen, nicht als bereits endgültig geltendes Registergesetz. Nach der Kundmachung wird zu prüfen sein, ob Starttermin, Übergangsfrist, Strafrahmen und Ausnahmen unverändert übernommen wurden.