Die passende Immobilie ist gefunden, der Kaufpreis scheint finanzierbar und dann kommt beim Gespräch mit der Bank eine Frage auf den Tisch, die für viele Kaufinteressenten entscheidend ist: Wie viel Eigenmittel sind eigentlich notwendig? Eine allgemein gültige Zahl gibt es darauf nicht. Trotzdem lässt sich ziemlich klar sagen, wann eine Finanzierung auf einem soliden Fundament steht – und wann das vorhandene Eigenkapital zwar auf dem Papier ausreicht, finanziell aber kaum Spielraum lässt.
Gerade beim Immobilienkauf in Österreich sollte nicht nur darauf geschaut werden, ob eine Bank die gewünschte Finanzierung grundsätzlich genehmigt. Mindestens genauso wichtig ist die Frage, welche monatliche Belastung langfristig tragbar bleibt und wie viel Geld nach dem Kauf noch als Reserve vorhanden ist.
Was zählt beim Immobilienkauf überhaupt als Eigenmittel?
Wenn von Eigenmitteln oder Eigenkapital gesprochen wird, denken die meisten zuerst an Geld auf dem Sparbuch oder Girokonto. Tatsächlich können jedoch unterschiedliche Vermögenswerte bei der Finanzierung berücksichtigt werden.
Zu den typischen Eigenmitteln zählen beispielsweise:
Nicht jedes Vermögen wird von einer Bank allerdings automatisch in voller Höhe als Eigenmittel berücksichtigt. Bei Wertpapieren können beispielsweise Wertschwankungen berücksichtigt werden. Auch ein bereits vorhandenes Grundstück kann einen erheblichen Eigenmittelanteil darstellen, die konkrete Bewertung hängt jedoch von der jeweiligen Bank und der Immobilie ab.
Wie viel Eigenmittel braucht man aktuell in Österreich?
Bis zum 30. Juni 2025 waren Immobilienfinanzierungen in Österreich stark von der sogenannten KIM-Verordnung geprägt. Diese Verordnung ist mittlerweile ausgelaufen. Die Finanzmarktaufsicht orientiert sich bei soliden Wohnimmobilienfinanzierungen jedoch weiterhin an drei wesentlichen Richtwerten: einer maximalen Beleihungsquote von 90 Prozent, einer Kreditbelastung von höchstens 40 Prozent des Jahresnettoeinkommens und einer maximalen Kreditlaufzeit von 35 Jahren. Banken können von diesen Kriterien mittlerweile abweichen, müssen ihre Vergabestandards aber entsprechend begründen.
Eine Beleihungsquote von maximal 90 Prozent wird häufig vereinfacht mit der Aussage gleichgesetzt, dass Käufer lediglich zehn Prozent Eigenmittel benötigen. Genau hier entsteht allerdings ein Missverständnis.
Zehn Prozent des Kaufpreises auf dem Konto bedeuten nicht automatisch, dass eine Finanzierung problemlos möglich ist. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen schließlich noch Kaufnebenkosten an. Außerdem kann der von der Bank angesetzte Wert einer Immobilie vom vereinbarten Kaufpreis abweichen.
Die Kaufnebenkosten werden häufig unterschätzt
Wer beispielsweise eine Wohnung um 400.000 Euro kauft, benötigt nicht nur Geld für den Kaufpreis. Zusätzlich entstehen verschiedene Steuern, Gebühren und Kosten rund um die Abwicklung.
Bei einem klassischen entgeltlichen Immobilienkauf beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 Prozent des Kaufpreises. Für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch fallen grundsätzlich weitere 1,1 Prozent an. Wird zur Finanzierung ein Pfandrecht eingetragen, beträgt die entsprechende Eintragungsgebühr grundsätzlich 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts. Für Rechtsanwalt oder Notar können zusätzlich ungefähr ein bis drei Prozent des Kaufpreises anfallen. Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, kann ebenfalls eine Provision hinzukommen. Bei Kaufpreisen über 48.448,52 Euro liegt die maximale Maklerprovision für Käufer grundsätzlich bei drei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer.
Je nach Kauf, Finanzierung und Vermittlung können sich die Nebenkosten deshalb schnell auf einen beträchtlichen Betrag summieren. Genau diese Kosten sollten bei der Planung der Eigenmittel von Anfang an berücksichtigt werden.
Ein einfaches BeispielNehmen wir eine Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro. Wer dafür 100.000 Euro Eigenmittel zur Verfügung hat, könnte zunächst denken, dass damit komfortable 25 Prozent des Kaufpreises abgedeckt sind.
Von diesen 100.000 Euro müssen jedoch möglicherweise noch Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertragserrichtung, Beglaubigungen, Finanzierungskosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision bezahlt werden. Abhängig von der konkreten Situation können dafür mehrere Zehntausend Euro benötigt werden.
Damit wird deutlich: Eigenmittel in Höhe von 25 Prozent des Kaufpreises bedeuten nicht automatisch, dass auch 25 Prozent des eigentlichen Immobilienpreises selbst bezahlt werden können. Ein erheblicher Teil des vorhandenen Geldes kann bereits für die Kaufabwicklung benötigt werden.
Sind 10 Prozent Eigenmittel also zu wenig?
Nicht zwingend. Es gibt Situationen, in denen auch mit vergleichsweise wenig Eigenkapital eine Finanzierung möglich sein kann. Ein hohes und stabiles Einkommen, zwei sichere Einkommen im Haushalt, weitere Sicherheiten oder eine Immobilie mit besonders gutem Beleihungswert können dabei eine Rolle spielen.
Zwischen „die Bank finanziert den Kauf“ und „die Finanzierung ist langfristig angenehm tragbar“ besteht allerdings ein Unterschied.
Wer nahezu das gesamte verfügbare Vermögen in den Kauf steckt und anschließend keine finanzielle Reserve mehr besitzt, startet unmittelbar nach dem Einzug mit einem Risiko. Eine kaputte Heizung, notwendige Reparaturen, eine unerwartete Sonderzahlung der Eigentümergemeinschaft oder auch nur mehrere größere Anschaffungen können dann schnell zum Problem werden.
Deshalb sollte das Ziel nicht darin bestehen, gerade genug Eigenmittel für eine Kreditzusage zusammenzubekommen.
20 bis 30 Prozent Eigenmittel sind häufig die solidere Größenordnung
Als praktische Orientierung kann es sinnvoll sein, beim Immobilienkauf ungefähr 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als verfügbare Eigenmittel anzustreben. Dabei handelt es sich nicht um eine gesetzliche Vorgabe, sondern um eine finanzielle Planungsgröße.
Bei einer Immobilie um 400.000 Euro wären das beispielsweise:
Aus diesem Betrag müssen gegebenenfalls noch die Kaufnebenkosten bezahlt werden. Je höher der Eigenmittelanteil ausfällt, desto kleiner wird anschließend der benötigte Kredit. Dadurch sinkt üblicherweise nicht nur die monatliche Rate. Auch die Finanzierung kann für die Bank risikoärmer erscheinen.
Wer 30 Prozent oder mehr einbringen kann, befindet sich deshalb häufig in einer komfortableren Verhandlungsposition. Das bedeutet allerdings nicht, dass sämtliche Ersparnisse in die Immobilie gesteckt werden sollten.
Warum mehr Eigenmittel nicht automatisch besser sind
Angenommen, für den Kauf stehen insgesamt 120.000 Euro zur Verfügung. Es wäre nicht zwangsläufig sinnvoll, tatsächlich jeden einzelnen Euro davon als Eigenkapital einzusetzen.
Nach dem Kauf können schließlich weitere Ausgaben entstehen:
Eine Finanzierung, bei der nach Schlüsselübergabe praktisch kein frei verfügbares Geld mehr vorhanden ist, kann trotz eines hohen Eigenmittelanteils unangenehm eng werden.
Eine Reserve sollte nach dem Kauf übrig bleibenWie groß diese Reserve sein sollte, hängt vom Haushalt ab. Ein alleinverdienender Haushalt benötigt möglicherweise einen größeren Sicherheitspolster als ein Paar mit zwei stabilen Einkommen. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine Rolle. Bei einem älteren Einfamilienhaus können überraschende Reparaturen deutlich teurer ausfallen als bei einer neuen Wohnung.
Wichtig ist vor allem eines: Die finanzielle Reserve sollte getrennt von den Eigenmitteln betrachtet werden, die tatsächlich für Kaufpreis und Nebenkosten benötigt werden.
Die Bank bewertet nicht nur die Höhe der Eigenmittel
100.000 Euro Eigenkapital führen nicht automatisch zu einer Kreditzusage. Banken betrachten eine Immobilienfinanzierung als Gesamtpaket.
Dabei spielen unter anderem folgende Punkte eine Rolle:
Gerade deshalb können zwei Haushalte mit demselben Eigenkapital bei derselben Bank zu unterschiedlichen Finanzierungsergebnissen kommen.
Was passiert, wenn die Bank die Immobilie niedriger bewertet?
Dieser Punkt wird bei der Planung gerne übersehen. Der Kaufpreis einer Immobilie und jener Wert, den eine Bank für ihre Finanzierung zugrunde legt, müssen nicht identisch sein.
Wird eine Wohnung beispielsweise für 400.000 Euro gekauft, die Bank bewertet sie für ihre internen Zwecke jedoch niedriger, kann sich dadurch der erforderliche Eigenmitteleinsatz erhöhen. Die Differenz lässt sich nicht immer einfach durch einen höheren Kredit auffangen.
Besonders bei einem sehr knapp kalkulierten Kauf kann eine niedrigere Bewertung deshalb die gesamte Finanzierung verändern. Wer bereits etwas mehr Eigenkapital eingeplant hat, besitzt hier deutlich mehr Spielraum.
Eigenmittel oder lieber einen größeren Kredit aufnehmen?
Auch Käufer mit hohen Ersparnissen stehen manchmal vor der Frage, ob sie möglichst viel Eigenkapital einsetzen oder einen Teil des Geldes behalten sollen.
Eine pauschale Antwort gibt es darauf nicht. Je kleiner der Kredit, desto geringer fallen grundsätzlich die daraus entstehenden Zinskosten aus. Gleichzeitig kann frei verfügbares Kapital wertvoll sein, wenn nach dem Kauf Renovierungen geplant sind oder eine größere Sicherheitsreserve gewünscht wird.
Entscheidend ist daher nicht, den Eigenmittelanteil um jeden Preis zu maximieren. Sinnvoller ist eine Aufteilung, bei der Kreditbetrag, monatliche Rate und verbleibende Liquidität zusammenpassen.
Wie viel Eigenmittel sollte man nun wirklich mitbringen?
Wer eine einfache Zahl sucht, kann sich an folgender Größenordnung orientieren: Rund 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als verfügbare Eigenmittel sind für viele Immobilienkäufer eine vernünftige Ausgangsbasis. Wer deutlich mehr einbringen kann, reduziert den Finanzierungsbedarf zusätzlich. Wer weniger besitzt, muss den Traum von der eigenen Immobilie deshalb aber nicht automatisch aufgeben.
Wichtiger als eine starre Prozentzahl ist die gesamte Rechnung. Kaufnebenkosten müssen bezahlt werden, die Bank muss die Finanzierung mittragen und nach dem Kauf sollte noch genügend Geld für unerwartete Ausgaben vorhanden sein.
Ein Immobilienkauf wird schließlich nicht dadurch solide, dass auf dem Tag der Vertragsunterzeichnung gerade genug Geld vorhanden ist. Entscheidend ist, ob die Finanzierung auch fünf, zehn oder zwanzig Jahre später noch zum eigenen Leben passt.
Fazit: Nicht bis zum letzten Euro finanzieren
Die Frage nach den notwendigen Eigenmitteln lässt sich deshalb am besten rückwärts beantworten. Zuerst sollte geklärt werden, welche Kaufnebenkosten anfallen, welche Reserve nach dem Kauf erhalten bleiben soll und welche monatliche Kreditrate langfristig tragbar ist. Erst danach zeigt sich, welcher Kaufpreis tatsächlich zum eigenen Budget passt.
Mit 20 bis 30 Prozent Eigenmitteln schafft man bei vielen Immobilienkäufen eine deutlich bessere Ausgangslage als mit einer Finanzierung, die bis an die Grenze ausgereizt ist. Noch wichtiger ist jedoch, nicht sämtliche Ersparnisse in den Kauf zu stecken. Eine etwas kleinere Immobilie mit finanzieller Luft kann langfristig wesentlich angenehmer sein als das maximale Objekt mit maximalem Kredit.