Exklusive Grünruhelage in Neustift am Walde – außergewöhnliche Liegenschaft mit Bestand und unverbaubarem Charakter

In einer der begehrtesten und idyllischsten Wohnlagen Wiens eröffnet sich eine seltene Gelegenheit:

Eine außergewöhnliche Liegenschaft in Neustift am Walde/Salmannsdorf (1190 Wien), eingebettet zwischen Weinbergen, altem Baumbestand und den Ausläufern des Wienerwaldes.

Das großzügige Grundstück mit rund 1.654 m² Fläche liegt in ruhiger Hanglage und bietet ein einzigartiges Zusammenspiel aus Natur, Privatsphäre und beeindruckendem Blick über Wien. Orte wie dieser sind innerhalb der Stadtgrenzen äußerst selten geworden.

Die bestehende Bebauung umfasst zwei Wohnhäuser mit mehreren Gebäudeteilen und einer gesamten Wohnnutzfläche von rund 314 m². Die Gebäude befinden sich derzeit in sanierungsbedürftigem Zustand und eröffnen damit die Möglichkeit, ein individuelles Wohnensemble nach eigenen Vorstellungen zu gestalten – mit Charakter, Geschichte und architektonischer Persönlichkeit.

Dieses Objekt richtet sich an Menschen, die nicht nach einem austauschbaren Neubau suchen, sondern nach einem besonderen Ort mit Potenzial und Atmosphäre.

Grundstück & Gebäude

Grundstücksfläche: ca. 1.654 m²

Gartenfläche: ca. 1.390 m²

Wohnnutzfläche gesamt: ca. 314,68 m²

Anzahl Gebäude: 2 Wohnhäuser

Etagen: 2

Balkone: 2

Gesamtbalkonfläche: ca. 31,81 m²

Die Hanglage schafft eine besondere räumliche Dynamik und ermöglicht einen eindrucksvollen Ausblick über die Stadt sowie eine außergewöhnlich ruhige Wohnatmosphäre.

Der gewachsene Altbaumbestand verleiht dem Grundstück eine fast parkähnliche Wirkung und sorgt für ein hohes Maß an Privatsphäre.

Aufteilung der Wohnhäuser

Haus 1

Wohnnutzfläche: ca. 201,91 m²

Mögliche Raumstruktur:

2–3 Schlafzimmer

großzügiger Wohnbereich

Küche mit Speis

Badezimmer

separates WC

Garderobe

Windfang

Abstellraum

Balkon ca. 7,5 m²

Ideal als Hauptwohnsitz für Familien oder als großzügiges Wohnhaus mit repräsentativem Charakter.

Haus 2

Wohnnutzfläche: ca. 82,48 m²

Mögliche Nutzung:

Gästehaus

Atelier oder Homeoffice

eigenständige Wohneinheit

Mehrgenerationenlösung

Raumaufteilung:

1–2 Schlafzimmer

Wohnbereich

Küche mit Speis

Badezimmer

Garderobe

Windfang

Stiegenhaus

Balkon ca. 24,3 m²

Besonderheiten der Liegenschaft

• außergewöhnliche Grünruhelage im Wienerwaldgebiet

• beeindruckender Blick über Wien durch Hanglage

• großzügiges Grundstück mit altem Baumbestand

• zwei bestehende Wohnhäuser mit Entwicklungspotenzial

• vorhandene Anschlüsse für Strom, Wasser und Gas

• Baubewilligung für eine umfassende Sanierung vorhanden

• seltene Gelegenheit in einer der exklusivsten Wohnlagen Wiens

Hier entsteht kein gewöhnliches Haus, sondern ein individuelles Wohnrefugium mit Persönlichkeit.

Widmung / Baurechtlicher Hinweis

Das Grundstück liegt im Wald- und Wiesengürtel gemäß §5 der Wiener Bauordnung.

Eine Neubebauung oder Erweiterung ist daher grundsätzlich nicht möglich.

Die bestehenden Gebäude verfügen jedoch über Bestandsschutz und können im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen saniert und modernisiert werden.

Gerade diese Besonderheit macht die Liegenschaft zu einem seltenen Objekt – ein geschützter Ort mitten im Grünen, der langfristig seinen naturnahen Charakter bewahrt.

Lage

Die Immobilie befindet sich in der Zierleitengasse im 19. Wiener Gemeindebezirk (Salmannsdorf / Neustift am Walde) – einer der exklusivsten Wohngegenden Wiens.

Die Umgebung ist geprägt von:

charmanten Einfamilienhäusern und Villen

Weinbergen und traditionellen Heurigen

weitläufigen Grünflächen des Wienerwaldes

zahlreichen Spazier- und Wanderwegen

Natur, Ruhe und Lebensqualität stehen hier im Mittelpunkt – und dennoch erreicht man die Wiener Innenstadt in kurzer Zeit.

Infrastruktur & Verkehr

Sehr gute öffentliche Anbindung:

Buslinien 35A, 38A und 39A

Straßenbahnlinie 38

schnelle Verbindung zur U4 (Heiligenstadt) sowie U4 / U6 (Spittelau)

In der Umgebung befinden sich außerdem:

Supermärkte und Nahversorger

Restaurants und Heurige

Schulen und Kindergärten

medizinische Einrichtungen

Kosten

Grunderwerbsteuer: 3,5 %

Grundbucheintragung: 1,1 %

Provision:

3,6 % des Kaufpreises inkl. 20 % USt.

Der Makler ist als Doppelmakler tätig.

Zwischen Vermittler und Eigentümer besteht kein familiäres bzw. wirtschaftliches Naheverhältnis.

Energieausweis

Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bisher nicht vorgelegt.

Es gilt daher eine dem Alter und der Bauweise entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.

⭐ Fazit

Eine seltene Gelegenheit für Käufer mit Vision:

Ein außergewöhnliches Grundstück in exklusiver Wiener Grünlage mit Bestand, Charakter und großem Gestaltungspotenzial.

Ein Ort für Menschen, die das Besondere suchen – und den Wert eines authentischen Wohnrefugiums zu schätzen wissen.

Interesse geweckt? Vereinbaren Sie jetzt Ihre unverbindliche Besichtigung – ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme unter +43 660 494 65 15 oder arifaj@immorei.at

WIR SENDEN IHNEN GERNE AUF ANFRAGE WEITERE INFORMATIONEN, FOTOS UND PLÄNE!

Bitte beachten Sie, dass wir aufgrund der Nachweispflicht gegenüber dem Eigentümer nur Anfragen mit vollständiger Angabe der Anschrift und Angaben zur Person (Vor- und Nachname, Telefonnummer, E-Mail) bearbeiten können.

Bitte beachten Sie weiters, dass wir Ihnen seit 13.06.2014 aufgrund einer neuen EU-Richtlinie Unterlagen und Adressangaben zu diesem Objekt erst übermitteln können, wenn Sie bestätigen, dass Sie unser sofortiges Tätigwerden wünschen und über Ihre Rücktrittsrechte aufgeklärt wurden. Sie bekommen nach Ihrer Anfrage ein E-Mail, in welchem Sie nach Anklicken des enthaltenen Links darüber aufgeklärt werden und diese Punkte bestätigen müssen. Danach erhalten Sie automatisch das Exposé zum Download. Diese Bestätigung müssen wir AUSNAHMSLOS einholen. Wir danken für Ihr Verständnis!

Alle Angaben nach bestem Wissen. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Dieses Exposé ist eine Vorinformation, als Rechtsgrundlage gilt allein der abgeschlossene Kaufvertrag. § 15 der Maklerverordnung gilt als vereinbart.

Wir weisen darauf hin, dass wir als Doppelmakler tätig sind.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.