Finanzierungsrechner

Wofür braucht man eine Immobilienfinanzierung?
Der Traum vieler Menschen ist das eigene Heim. Ob Haus oder Wohnung, teuer ist es auf jeden Fall. Meist ist der Erwerb einer Immobilie die größte Anschaffung im Leben. Normalerweise ist das nötige Geld für den Kaufpreis nicht verfügbar. Das bedeutet, dass ein Kredit aufgenommen werden muss. Es stellt sich also die Frage nach einer Immobilienfinanzierung

Wie funktioniert grundsätzlich eine Immobilienfinanzierung?
Ein Kredit für eine Immobilie funktioniert ganz ähnlich wie andere Kredite auch. Der Kreditnehmer leiht sich Geld von der Bank oder einer anderen Institution. Das kann beispielsweise auch eine Versicherung sein. Anschließend wird der Kredit über einen langen Zeitraum zurückgezahlt. Da der Kreditgeber seine Risiken absichern und auch etwas verdienen möchte, verlangt er Zinsen. Daher beinhaltet die monatliche Rate der Rückzahlung einen Zinsanteil und einen sogenannten Tilgungsanteil. Der Tilgungsanteil ist dabei der Teil, der den Kredit zurückzahlt. Die Kreditsumme schmilzt über die Zeit ab, sie wird getilgt. Allerdings sind die Zinsen in der Regel niedriger als bei anderen Arten von Krediten. Das liegt vor allem daran, dass die Bank sich die Sicherheit im Grundbuch eintragen lässt. Somit hat der Kreditgeber einen gesetzlich verankerten Erstzugriff auf die Verwertung der Immobilie, wenn es zu Zahlungsschwierigkeiten bei der Kreditrückzahlung kommen sollte. Die Bank könnte die Immobilie beispielsweise zwangsversteigern lassen. Je niedriger der Anteil des Kredits am Wert der Immobilie ist, desto sicherer ist es für die Bank keinen Verlust zu erleiden. Durch die Eintragung im Grundbuch, dem staatlichen Register für die Verwaltung der Grundrechte, kann der Kredit auch ausschließlich für den Erwerb der Immobilie genutzt werden. Im Gegensatz zu anderen Krediten ist das Geld also nicht frei verfügbar.

Wichtige Begriffe und Zusammenhänge, die man kennen sollte

Das Eigenkapital
Die Gesamtsumme einer Immobilie besteht nicht nur aus dem reinen Preis, sondern auch den Nebenkosten. Das sind Grunderwerbssteuer, Notargebühren (inklusive der Eintragungen ins Grundbuch), Maklergebühren und gegebenenfalls Verwaltungsgebühren der Bank. Auch wenn die Zusatzkosten aufgrund unterschiedlicher Regelungen in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich ausfallen, so belaufen sie sich im Schnitt auf etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Die Gesamtkosten liegen demzufolge bei etwa 110 bis 115 Prozent des Kaufpreises. Nun finanzieren Banken eine Immobilie nur gegen eine entsprechende Sicherheit. Da der Wert der Immobilie als Sicherheit gilt, wird im Regelfall nur bis zu etwa 80 Prozent des Wertes ein Kredit vergeben. In Ausnahmefällen können das auch 100 Prozent sein. Wenn wir aber vom Normalfall ausgehen, dann gibt es eine Finanzierungslücke zwischen den 80 Prozent Kredit und den beispielsweise 115 Prozent Gesamtkosten. Diese Kosten muss der Kreditnehmer als Eigenkapital mitbringen, also möglichst vorher angespart haben. Das sollte er gegenüber dem Kreditgeber auch nachweisen können. Die 35 Prozent notwendiges Eigenkapital unseres Beispiels wären also etwas mehr als ein Drittel des Kaufpreises und damit ein gewichtiger Faktor.

Der Darlehensbetrag
Die Darlehenssumme ist dann der Betrag, den die Bank verleiht. In unserem Beispiel also die 80 Prozent des Kaufpreises. Nehmen wir als Beispiel eine Wohnung für 100.000 Euro. Dann beliefen sich die Gesamtkosten inklusive der 15 Prozent Nebenkosten auf 115.000 Euro. Die Bank finanziert einen Kredit über 80.000 Euro und der Kreditnehmer müsste 35.000 Euro Eigenkapital beisteuern. Je höher das Eigenkapital ist, desto niedriger ist der Anteil des Kredits an der Gesamtfinanzierung. Das senkt das Risiko für die Bank und der angebotene Zinssatz kann dann niedriger sein. Es kann sich also lohnen, mehr Eigenkapital anzusparen. Alternativ kann Eigenkapital über einen zusätzlichen Verbraucherkredit beschafft werden. Empfehlenswert ist das jedoch nicht. Erstens sind die Zinsen dabei erheblich höher als bei Immobilienkrediten und zweitens hat die Bank meist gute Gründe, warum sie nur bis zu einem bestimmten Betrag Geld verleiht. Das Risiko wächst erheblich.

Die Nebenkosten
Wie beschrieben, können die Nebenkosten einen erheblichen Anteil ausmachen.

Notar- und Gerichtskosten
Hier kann man bundesweit mit etwa ein bis drei Prozent rechnen.

Grunderwerbssteuer
Die liegt in Österreich bei 3,5 Prozent. Normalerweise. Sollte der Kauf jedoch zwischen nahen Angehörigen abgewickelt werden, dann greift ein sogenannter Stufentarif. Dabei sind für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent und ab 400.000 Euro die gesamten 3,5 Prozent fällig. Nahe Angehörige sind Eltern, Kinder oder Geschwister. Aber auch Stiefkinder kommen in den Genuss der reduzierten Steuersätze. Dieser Stufentarif gilt auch für Schenkungen und Erbschaften, nicht nur im Familienverbund. Im Normalfall übernimmt der Käufer die Zahlung. Im notariellen Kaufvertrag kann aber auch etwas anderes vereinbart werden.

Maklergebühren
Die Höhe der Maklerprovision richtet sich in Österreich nach den Wert der zu erwerbenden Immobilie. Bei einem Verkaufwert über 35.000 Euro, hat der Makler Anspruch auf eine Provision die 4 Prozent des Verkaufswerts entspricht. Wobei hingegen bei Immobilien wleche einen Wert von über 48.000 Euro haben, sinkt der Anteil für den Makler auf 3 Prozent. Bei Mietobjekten ändert sich die Berechnungsgrundlage. Es ist festzuhalten, dass wenn der Makler engagiert worden ist um für die Vermittlung von einem Haupt- oder Untervertrag zum Mieten von Wohnwämen oder Geschäftsräumen zu sorgen, steht dem Makler eine Provision in Höhe von 3 Bruttomonatsmieten zu.

Bei befristeten Mietverträgen gilt für den Mieter:
Befristungen von weniger als 2 Jahren – 1 Bruttomonatsmiete als Provision
Befristungen zwischen 2 und 3 Jahren – 2 Bruttomonatsmieten als Provision
Befristungen von 3 Jahren – 3 Bruttomonatsmieten als Provision

Falls der Vermittlungsauftrag seitens des Vermieters gestellt worden ist, hat dieser hingegen immer eine Provisionhöhe von 3 Bruttomonatsmieten zu bezahlen.

Zinsen
Hypothekenzinsen, Tilgung und eventuell Verwaltungsgebühren sind die drei Bestandteile der Darlehensrate. Da die Tilgung durch den benötigten Kredit bestimmt wird, können nur Zinshöhe und Verwaltungsgebühr mit der Bank verhandelt werden. Bei niedrigen Zinsen kann der Tilgungsanteil entsprechend höher ausfallen und der Kredit ist bei gleicher Rate schneller abbezahlt. Zinsen werden von der Bank über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Das nennt sich dann Zinsbindung. Die Zinsen ändern sich also nicht über diesen Zeitraum. Danach sind sie wieder frei verhandelbar, was für den Kreditnehmer ein Risiko darstellen könnte. Je kürzer diese Zinsbindungsfrist ist, desto niedriger sollte auch der Zins sein. Bei einem niedrigen allgemeinen Zinsniveau sollte man sich diese möglichst über lange Zeit sichern, um Risiken zu vermeiden. Unterschieden wird zwischen Soll- und Effektivzins. Der Effektivzins beinhaltet die Verwaltungsgebühren der Bank und ist damit der Maßstab für den Zinsvergleich. Der Anteil der Zinsen an der Rate wird monatlich oder jährlich auf Basis der noch verbliebenen Restschuld neu berechnet. Die absolute Höhe in Euro sinkt also mit abschmelzender Restschuld.

Die Restschuld
Da die Darlehensrate aus Zinsen und Tilgung besteht, wird der Kredit Stück für Stück abbezahlt. Um genau zu sein, um den Anteil der Tilgung. Der Kredit, also die Schuld an die Bank wird kleiner und der Rest, der übrig bleibt, nennt sich Restschuld.

Die Tilgung
Die Tilgung ist der Anteil, der den eigentlichen Kredit abschmelzen lässt. Bei den üblichen Annuitätendarlehen wird eine sogenannte Anfangstilgung angegeben. Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Gesamtrate über die Zeit immer gleich. Da aber die Restschuld kontinuierlich sinkt, sinkt zwangsläufig auch der Zinsanteil kontinuierlich. Bei gleichbleibender Rate steigt damit der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit immer weiter an. Beim Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgungshöhe immer gleich und der Anteil der Zinsen sinkt wie beim Annuitätendarlehen. Dadurch sinkt die Rate kontinuierlich um den Anteil, wie die Zinsen auf die Restschuld sinken. In Österreich ist das Tilgungsdarlehen aber eher unüblich. Hierzulande wird gerne eine feste und übersichtliche monatliche Rate bevorzugt.

Die Sondertilgung
Beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung sollte man darauf achten, auch Möglichkeiten zur Sondertilgung zu vereinbaren. Damit kann man, meist jährlich, unabhängig von den monatlichen Raten, einen zusätzlichen Betrag tilgen, was die Restschuld schneller verringert. Der Vorteil ist, dass es nur eine Option darstellt, die in Anspruch genommen werden kann, aber nicht muss. So können größere Einnahmen wie Erbschaften oder das Weihnachtsgeld in das Abbezahlen des Kredits gesteckt werden. Meist wird kein zusätzlicher Kostenaufschlag von den Banken verlangt.

Die Restschuld und die Anschlussfinanzierung
Nach Ende der Zinsbindungsfrist kann es sein, dass der Kredit noch nicht vollständig getilgt wurde. Der verbleibende Betrag, den der Kreditnehmer der Bank schuldet, ist die Restschuld. Streng genommen bezeichnet die Restschuld jeweils den Betrag, den der Kreditnehmer der Bank noch schuldet, sobald er mindestens eine Rate entrichtet hat. Aber es soll hier um die Restschuld gehen, die für die Anschlussfinanzierung ausschlaggebend ist. Wenn das Ende der Zinsbindungsfrist in Sicht ist, also etwa 2 bis 5 Jahre vorher, sollte man sich Gedanken über die Anschlussfinanzierung machen. Es geht darum, dass die Restschuld finanziert werden muss. Alternativ kann man sie auch mit einer Einmalzahlung an die Bank begleichen, beispielsweise mit dem Erlös aus einer fälligen Lebensversicherung. Sofern aber wieder eine neue Immobilienfinanzierung aufgenommen werden muss, sollte man den Markt rechtzeitig sondieren. Eine Finanzierung muss nicht zwangsläufig beim selben Kreditgeber erfolgen. Eine Anfrage an die aktuell finanzierende Bank lohnt aber auf alle Fälle. Kennt sie doch bereits den Vorgang und sollte, zumindest theoretisch, marktgerechte Konditionen anbieten können. Die Verwaltungskosten sollten sich bei bestehenden Kunden im Rahmen halten. Leider ändern manche Banken ihre Vorgehensweise im Laufe der Jahre und das zwingt dann den Suchenden dazu, sich im Markt umzuschauen und neu zu verhandeln.

Kreditgeber, Internetportale und Vermittler
Abschließend sollte noch erwähnt werden, wie denn so ein Kreditgeschäft angebahnt wird. Der einfachste Weg ist sicher, einfach zu seiner Hausbank zu gehen und einen Vertrag mit dem Bankberater seines Vertrauens abzuschließen. Das ist bequem, könnte unter Umständen über die Jahre aber ziemlich teuer werden. Besser ist es, man schaut sich auf dem Markt um. Unzählige Internetportale bieten Zinsvergleiche an. Meist werden günstige Zinsen von Vermittlern angeboten, die auf verschiedene Kreditgeber zurückgreifen. Das können Banken, aber auch andere Geldanleger sein. Versicherungen oder Investmentfonds haben teilweise die gesetzliche Auflage, einen Teil ihrer Gelder in besonders sichere Anlageformen zu investieren. Daher können attraktive Konditionen geboten werden.

Was kann ich mir leisten?
Mit Hilfe eines Finanzierungsrechners kann die Höhe der Rate ausgerechnet werden. Daraus kann dann die maximale Höhe des Kaufpreises ermittelt werden. Bei der Höhe der monatlichen Raten kann man sich grob an der aktuellen Miete orientieren. Wenn man sich das derzeit problemlos leisten kann und in Zukunft steigende Einnahmen erwartet werden, kann man einen Aufschlag draufpacken. Beachtet werden sollten die persönlichen Risiken. Das können nicht nur Krankheit oder Arbeitslosigkeit sein. Auch der Ausfall eines Verdieners sollte mit einberechnet werden. Wenn also noch Kinder geplant sind, dann werden die Einnahmen sinken und die Ausgaben steigen. Aber welchen besseren Grund gibt es, eine eigene Immobilie zu erwerben, als das Haus mit Kinderlachen zu füllen. Nach oben