Budget-Rechner

Was ist ein Budgetrechner?
Ein Budgetrechner ist ein Tool, welches Käufer von Immobilien bei der finanziellen Planung des Kaufes unterstützt. Er berechnet den maximalen Kaufpreis sowie den maximal möglichen Kreditbetrag und die Kreditrate anhand der 35-Prozent-Regel. Diese besagt, dass die maximale monatliche Rückzahlrate für Kredite 35 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten darf. Ein Budgetrechner berechnet außerdem mögliche Kreditkosten und die Höhe des Kredits.

Wie funktioniert ein Budgetrechner?
In einem Budgetrechner werden alle Daten und Zahlen zur persönlichen finanziellen Situation, welche für einen Immobilienkauf wichtig sind, eingetragen. Für realistische Planzahlen genügt die Angabe der Höhe von Nettoeinkommen und Eigenkapital. Letzteres ist jedoch nicht zwingend erforderlich für die Aufnahme eines Kredits und den damit verbundenen Kauf einer Immobilie. Die Berechnungen ergeben einen ersten Anhaltspunkt zur Größenordnung des Preisniveaus der Immobilie. Der Budgetrechner errechnet mit Hilfe von komplexen Rechenwegen wichtige Planzahlen.

Gut zu wissen
Der Budgetrechner kann maximal 35 Prozent des monatlichen Einkommens für die Rückzahlung eines Kredits ansetzen, da Banken nur Rückzahlungsraten in dieser Größenordnung gewähren können. Die Voreinstellungen des Budgetrechners ziehen noch einmal 20 Prozent als Puffer von dieser Summe ab. Sie können jedoch individuell diese Einstellung anpassen. Ein Budgetrechner basiert auf der Annahme, dass ein Annuitätsdarlehn aufgenommen wird, bei welchem die monatlichen Raten gleichbleiben. Auch die Kaufnebenkosten sollten berücksichtigt werden. Hierzu zählen Notar- und Grundbuchkosten, Maklerkosten und ein eigener finanzieller Puffer. Kosten für Modernisierungen können ebenfalls in die Berechnung einbezogen werden.

Die wichtigsten Begriffe kurz erklärt
Bei Nutzung eines Budgetrechners kommen viele Fremdwörter auf. Für eine realistische Berechnung ist es wichtig, diese zu verstehen, um nicht aus Unwissenheit falsche Angaben zu machen. Nachfolgend werden einige dieser Wörter erklärt.

Das monatliche Nettoeinkommen
Das monatliche Nettoeinkommen beschreibt alle wiederkehrenden Einkünfte innerhalb eines Monats aus Arbeit, Vermietungen und anderen Geldquellen wie Dividendenausschüttungen oder Renten abzüglich der Steuern und Sozialabgaben. Das monatliche Nettoeinkommen ist die Grundlage für die Berechnung der Rückzahlrate mit Hilfe des Budgetrechners. Auch für die Erörterung der maximalen Höhe für ein Darlehn ist das Nettoeinkommen ein wichtiger Parameter.

Das Eigenkapital
Das Eigenkapital beschreibt die Summe aller bereits vorhandenen eigenen Mittel. Neben Bargeld und Kontostände können auch Sachwerte, Wertpapiere und Immobilien zu dem Eigenkapital gerechnet werden. Wobei diese zumindest von den Banken unterschiedlich gewertet werden. Das Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie sollte mindestens die Summe der Kaufnebenkosten abdecken. Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto größer wird der genehmigte Kreditrahmen ausfallen. Dies beeinflusst auch die Quadratmeterzahl der neuen Immobilie.

Die monatliche Rate
Die monatliche Rate gibt an, wie hoch die monatliche Rückzahlungsrate für die Tilgung des Darlehens und die zu zahlenden Zinsen sein darf. Wie bereits erwähnt, darf diese Rate maximal 35 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten, da Banken keine höhere Rate gewähren dürfen. Um die Gefahr einer Überschuldung zu mindern, empfiehlt es sich deutlich unter diesen Höchstsatz zu bleiben.

Notar- und Grundbuchkosten Bei dem Kauf einer Immobilie fallen unter anderem Kosten für den beteiligten Notar und die Änderung des Grundbucheintrags an. Die Höhe dieser Kosten ist abhängig von dem Kaufpreis. Durchschnittlich kann für diese Posten ein Prozentsatz von 1,5 angeschlagen werden. Ein genaueres Ergebnis liefert ein Grundbuch-Kosten-Rechner.

Die Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbssteuer wird bei dem Kauf einer Immobilie vom Staat erhoben. In Österreich ist die Höhe von dem Kaufpreis abhängig. Auch das Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer ist relevant für die Höhe der Grunderwerbssteuer. Eine Transaktion zwischen zwei Familienmitgliedern bedeutet eine Minderung um 1,5 Prozent. So muss der Käufer statt 3,5 Prozent des Kaufpreises nur noch 2 Prozent an den Staat entrichten. Allerdings wird nur nahen Verwandten wie Kindern, Eltern oder Enkel eine Steuersenkung gewährt. Die Grunderwerbssteuer wird unter Bund und Kommune aufgeteilt. So bekommt der Staat nur 4 Prozent der vereinnahmten Steuern. Die restlichen 96 Prozent werden an die Gemeinde, in welcher sich die Immobilie befindet, gezahlt.

Die Maklergebühren
Wird ein Makler oder Vermittler für den Kauf beauftragt, fallen Maklergebühren an. Abhängig von dem Kaufpreis können diese mit bis zu 4,8 Prozent des Kaufpreises pro Partei berechnet werden, soweit der Kaufpreis unter 36336,42€ liegt. Ab einer Summe von 48.448,51 Euro dürfen maximal 3,6 Prozent (brutto) von Maklern verlangt werden. Wird die Maklergebühr von beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) verlangt, bedeutet dies eine Abgabe von bis zu 9,6 Prozent des Kaufpreises. Maklergebühren, welche diesen Wert überschreiten, sind unzulässig.

Der Sicherheitspuffer
Das Leben passiert und auch während und nach dem Kauf einer Immobilie können unerwartete Ereignisse eintreten. Beispielsweise kann mehr Material als einkalkuliert benötigt werden, durch Krankheit eine Einnahmequelle vorübergehend wegbrechen oder eine Kündigung finanzielle Engpässe mit sich bringen. Deshalb sollten Sie unbedingt einen Puffer, welcher Sie durch schlechte Zeiten trägt, einplanen. Der Sicherheitspuffer sollte bei 5 Prozent des Kaufpreises liegen. Wer mit Risiken nicht gut umgehen kann, sollte den Puffer individuell höher ansetzen.

Die Sollzinsbindung in Jahren
Die Ereignisse am Finanzmarkt und in der Börse haben einen direkten Einfluss auf den Sollzins. Daher können Zinssätze schwanken. Mit einer Sollzinsbindung werden diese Zinsen von dem zu zahlenden Zinssatz für einen vereinbarten Zeitraum entkoppelt. In einem Budgetrechner kann der Zeitraum, in welchem der Sollzins nicht verlängert wird, angegeben werden. In Zeiten von niedrigen Zinsen sollte die Sollzinsbindung lange und in Zeiten mit hohen Zinssätzen kurzfristig angelegt werden.

Effektiver Jahreszins p. a.
Der effektive Jahreszins per anno gibt die gesamten Kosten, welche für Zinszahlungen für eine Finanzierung anfallen, an. Je niedriger der effektive Jahreszins ist, desto attraktiver ist er für den Kreditnehmer. Mit dem effektiven Jahreszins lassen sich die Angebote verschiedener Finanzinstitute vergleichen, um das attraktivste Angebot zu finden.

Gebundener Sollzins p. a.
Die Höhe des Sollzinses legt die Darlehensverzinsung fest. Die Zinsen sind die Gebühr für das geliehene Geld. Der Sollzins wird von den Banken bestimmt und kann eine gewisse Flexibilität aufweisen. Dennoch orientiert er sich in der Regel an den aktuellen Leitzins. Der angezeigte Wert entspricht dem günstigsten Kurs aller Partnerbanken.

Anfänglicher Tilgungssatz
Die monatliche Rate setzt sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammen. Die Gesamtrückzahlungsrate bleibt in der Regel durchgehend auf dem gleichen Niveau. Nur welcher Anteil jeweils auf die Tilgung und welcher auf die zuzahlenden Zinsen anfällt, verändert sich mit der Zeit. Zu Beginn ist der Zinsanteil sehr hoch. Im Laufe der Laufzeit nimmt der Anteil ab und der Anteil für die Tilgung des Kredits steigt. In einem Budgetrechner kann festgelegt werden, wie hoch die Tilgungssumme innerhalb des ersten Jahres sein soll. Hieraus ergibt sich die Tilgungsrate für die Restlaufzeit. Bei der aktuellen Zinslage empfiehlt sich eine Tilgungsrate von 2 Prozent in dem ersten Jahr.

Die Restschuld
Häufig ist die Darlehnssumme nach der vereinbarten Laufzeit noch nicht vollständig abgezahlt. Diese sogenannte Restschuld muss mit einer Anschlussfinanzierung finanziert werden. Der Budgetrechner zeigt an, wie hoch die Restschuld sein wird und ermöglicht so eine langfristige Planung.

Fazit
Wer eine Immobilie kaufen möchte, kann mit einem Budgetrechner herausfinden, wie die Finanzierung angegangen werden sollte. Um den optimalen Weg passend zu den persönlichen Finanzen zu finden, kann mit den Planzahlen experimentiert werden.

Wichtiger Hinweis
Ein Budgetrechner gibt eine gute erste Orientierung darüber, in welcher Höhe ein Kredit für ein Immobilienkauf beantragt werden sollte und welches Eigenkapital benötigt wird. Es kann jedoch zu Abweichungen in der Realität kommen.