Kündigung bei einem Mietvertrag
Fristen einhalten und besondere Regelungen beachten
Beim Fall einer Auflösung des Mietverhältnisses gibt es diverse Vorschriften an die sich sowohl Mieter und Vermieter richten müssen.
Welche Regelungen gelten für den Mieter bei einer Kündigung?
In der Regel ist es für Mieter einfacher den Mietvertrag zu kündigen da er grundsätzlich seine Kündigung nicht begründen muss. Jedoch ist er verpflichtet die Frist ab dem Datum der Kündigung einzuhalten. Dies gilt sowohl bei befristeten als auch bei unbefristeten Verträgen. Im normalen Fall beträgt die Laufzeit eines befristeten Mietvertrages drei Jahre, jedoch kann der Mieter das Mietverhältnis schon nach einem Jahr auflösen. Der Vermieter ist hingegen verpflichtet die Bindung einzuhalten.
Welche Kündigungsfristen sind bei einem Mietvertrag einzuhalten?
Die Frist ist die Zeitspanne zwischen Verkündigung und der eigentlichen Auflösung des Vertrages. Meisten sind die Fristen der Kündigung im Mietvertrag geregelt, wenn keine Frist im Vertrag festgelegt wurde, gilt § 560 ZPO. Laut § 560 Abs 1 Z muss der Vertrag so gekündigt werden, dass der Widersacher einen Monat vor Kündigungsdatum zugestellt bekommt, falls die Miete in monatlichen oder kürzeren Intervallen zu begleichen ist. Ist die Miete in längeren Intervallen zu zahlen, so verlängert sich die Zahlungsfrist um drei Monate. Die Kündigung ist beim Gericht zeitgerecht einzureichen. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis ist es schwer dass der Vermieter den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, weil es ihm nicht zusteht den Mietvertrag ohne Grund zu kündigen.
Wie ist die Kündigungsfrist geregelt, wenn der Mieter nicht zahlt?
Wenn der Mieter die Miete innerhalb der Zahlungsfrist nicht begleichen kann, hat der Vermieter Anspruch das Mietverhältnis aufzulösen. Jedoch ist der Mieter nicht gezwungen innerhalb eins bis drei Monaten die Behausung zu verlassen. Die offene Forderung wird meistens eingeklagt. Sollte der Mieter auch noch einen Teilbetrag innerhalb drei Monate begleichen, gilt er als liquid. Auch wenn der Restbetrag noch nicht beglichen wurde, wird die Kündigung verschoben. Es kann also sehr lange dauern bis der Vermieter zu seinem Geld kommt und/oder der Mieter wirklich die Wohnung verlässt.
Was sind Kündigungsgründe bei gesonderten Regelungen im Mietvertrag?
Bevor der künftige Mieter den Mietvertrag unterschreibt, sollte er achtgeben, ob der Mietvertrag gesonderte Abmachungen enthält, die zu Beendigung des Mietverhältnisses führen könnten. Wenn im Mietvertrag angegeben ist, dass das Halten von großen Haustieren wie Hunde verboten ist, kann es ein Kündigungsgrund sein. Generell darf die Haltung von kleinen Tieren nicht verboten werden, außer wenn es die Nachbarn belästigt. Es ist nicht erlaubt das Mietverhältnis aufzulösen, weil sich der Mieter nicht an die Abmachung hält und sich eine Katze zulegt. Hier dagegen gilt die tatsächliche Rechtslage von MRG und BGB.
Welche verschiedenen Arten von Mietverträgen gibt es?
ein Mietvertrag kann man auf befristeten oder unbefristeten Zeitraum unterzeichnen. Für Mieter und Vermieter liegen genaue Kündigungsregeln vor.
Unbefristeter Mietvertrag
Kündigung im Teil- oder Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
Hier erhält der Mieter Kündigungsschutz. Um den Mietvertrag juristisch aufzulösen, braucht der Vermieter nicht das Einverständnis des Mieters, nur eine Begründung der Auflösung. § 30 Absatz 2 MRG zählt auf, wann ein bedeutendes
Motiv besteht. Motive dafür wären:
• unpünktliche Miete trotz Erinnerung
• schädliche Verwendung des Objekts (Belästigung der Nachbarn durch taktlose Verhaltungsweise, gesetzwidrige
Aktionen gegen Vermieter)
• Vollständige Übergabe des Bestandobjekts oder Untervermietung zur überteuerten Miete
• Tod des Mieters und keine Angehörige
• Nichtnutzung des Mietobjekts
• Persönliches Bedürfnis (der Vermieter benötigt die Gebäude für sich oder für seine Familienmitglieder)
• Schriftlich festgelegtes Auflösungsmotiv (der mit den im Gesetzt angegebenen Ursachen bedeutend ist und für den
Vermieter wesentlich ist)
• Demontierung
• Ablösung außerhalb des Teil- oder Vollanwendungsbereichs des MRG
Man kann das Mietverhältnis ohne Begründung auflösen, falls der Vertrag nicht unter den Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG fällt. Allerdings sind die Fristen und Termine des § 560 ZPO zu erfüllen.
Vorzeitige Auflösung
Falls ein bedeutendes Motiv besteht, können Mieter oder Vermieter das Mietverhältnis durch unförmige Begründung beenden.
Als wichtige Gründe der Auflösung durch den Vermieter zählt § 1118 ABGB auf:
• Schädliche Benutzung durch den Mieter
• Verspätete Miete trotz Erinnerung
• Zerstörung des Bestandobjektes
Auch im Anwendungsbereich des MRG kann das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 1118 ABGB vorzeitig aufgelöst werden. Bei einer früheren Beendigung ist vorteilhafter, damit man einem gerichtlichen Prozess aus dem Weg geht.
Auflösungsgründe sind:
• Das Bestandobjekt ist nicht nutzbar
• Das Bestandobjekt ist gesundheitsgefährdend
Befristeter Mietvertrag
Mietverträge können beliebig befristet werden, sofern es nicht in das Mietrechtsgesetz fällt, dabei gibt es keine Ober-oder Untergrenze. Die Frist der Voll und Teilanwendungsbereiche des MRG ist mind. 3 Jahre. Nach einem Jahr hat der Mieter Anspruch sein Mietverhältnis aufzulösen, doch ist verpflichtet die Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten. Der Vermieter hingegen kann im Normalfall das Mietverhältnis bei einem befristeten Mietvertrag nicht auflösen.
Ablauf des befristeten Mietvertrages
Das Mietverhältnis hört mit dem Fristdatum auf, es herrscht kein Bedarf auf eine Kündigung, da es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt. Vorausgesetzt ist die Durchsetzung der Fristtermins der durch den Vermieter ist nach § 29 Absatz 1 Z 3 MRG:
• dass die Fristsetzung schriftlich ausgemacht wurde,
• ein bestimmtes Fälligkeitsdatum,
• dass bei Miete die Fristsetzung bzw. Verlängerung des Mietvertrags mindestens drei Jahre sind.
Mitvertrag geht nicht mit Zeitablauf aus, sondern verändert sich in ein unbefristetes Mietvertrag, dass nur vom Vermieter unter Bekanntgabe des Auflösungsgrunds laut § 30 MRG beendet werden kann. Falls keine Ablösung entsteht wird bei einigen Mietverträgen ausgemacht, dass sich der befristete Kontrakt in ein unbefristeten Kontrakt verändert. Aus diesem Grund ist eine Kündigung nötig.
Ist eine vorzeitige Kündigung durch einen Nachmieter möglich?
Wenn man einen befristeten Mietvertrag hat, aber früher ausziehen will, kann man einen Nachmieter suchen. Falls der Vermieter mit der Auswahl nicht zufrieden ist, ist der Mieter verpflichtet die Miete bis zum Endtermin zu zahlen.
Zieht ein Nachmieter ein, stellt der Vermieter einen neuen Mietvertrag auf und erhöht vielleicht die Miete. Wenn Mieter glauben einen zu hohen Mietzins zu haben, können sie sich an den Konsumentenschutz oder an die österreichische Mietervereinigung wenden.
Wann kann der Vermieter Eigenbedarf geltend machen?
Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er die Wohnung zum Wohnen benötigt. Er muss dem Mieter seine Motive erklären und begründen. Allerdings ist bei selbst Verwendung des Vermieters oft das Problem, dass die Mieter bei einer solchen Situation nicht Einverstanden sind. Deshalb kommt es oft zu Anklagen gegen den Vermieter
Der Vermieter muss entscheidende Motive für die Beendigung des Mietverhältnisses vorgeben. Bevor er die Wohnung selbst verwenden will, muss er seine eigenen Bedürfnisse vorweisen können. Falls ein Angehöriger einziehen soll, muss sich der Vermieter für passende Ersetzung kümmern. Wenn der Vermieter dem Mieter die entsprechende Wohnung die finanziell und von der Räumlichkeit her gleichwertig ist bieten kann, ist die Ersatzbeistellung erfolgt.
Wie gestaltet sich die Kündigung bei Untervermietung?
Gemäß österreichischem Mietrechtsgesetz ist der Hauptmieter verpflichtet den Untermieter über seine Entscheidung, ob er die Wohnung kündigt zu informieren, dennoch muss er seine Gründe nicht erwähnen. Der Widerruf gegen die Kündigung des Hauptmieters ist für den Untermieter schwer.
Kann die Untervermietung zum Kündigungsgrund werden?
Wenn Mieter seine ganze Wohnung untervermieten will, braucht er dazu die Erlaubnis des Vermieters, hat er diese nicht, kann die Untermiete das Mietverhältnis auflösen. Falls er nur einzelnen Räumen oder Flächen vermieten möchte, dann muss er sich an die Grenzen des MRG halten.
Welche Fristen gelten bei der Kautionsrückzahlung?
Der Vermieter ist verpflichtet die Kaution innerhalb 2-4 Wochen zurückzuzahlen, sofern es keine Beschwerden gibt. Falls in den Räumlichkeiten Schäden vorgewiesen sind, kann der Vermieter das Geld bis ein Kostenvoranschlag erstellt wurde behalten.
Der Vermieter kann die Kaution nicht nur für Renovierungsarbeiten behalten sondern auch wenn der Mieter bis zur Kündigungsfrist die fällige Miete nicht bezahlt hat.
Worauf ist bei der schriftlichen Kündigung vom Mietvertrag zu achten?
Bei der gerichtlichen Kündigung ist es wichtig wann sie der gekündigten Partei zukommt. Falls die Frist überschritten wird, so verzögert sich die Kündigungsfrist um einen Monat. Innerhalb von 14 Tagen kann der Gegner Einspruch gegen gerichtlichen Ausschluss erwägen. Diese Einsprüche verzögern die Vollstreckbarkeit der Kündigung. Nach Einlegung der Einsprüche kommt ein Prozess über die Auflösung.
Das Kündigungsschreiben an den Mieter sollte unbedingt per Einschreiben abgeschickt werden, um eine Bestätigung für den Erhalt zu bekommen.
Was sollte die schriftliche Vorlage zur Kündigung enthalten?
Um den Erhalt des Kündigungsschreibens zu bestätigen, sollte das Schreiben eingeschrieben an den Mieter zugesendet werden. Am besten ist, wenn die Kündigung schriftlich erfolgt, denn bei einem Streitfall ist eine mündliche Kündigung schwer nachweisbar. Das Kündigungsschreiben muss Kündigungstermin, Kündigungsfrist und Kündigungsgrund beinhalten. Genauso dürfen die Unterschrift von jenen der gekündigt hat und auch die Angaben sowie das Datum zum Mietobjekt fehlen.