Die Mietkaution

Die wichtigsten Informationen auf einen Blick 

Wer eine neue Wohnung bezieht, wird in den meisten Fällen mit Abschluss des Mietvertrags aufgefordert, eine bestimmte Summe als Mietkaution zu hinterlegen. Bei Auszug wird diese dann zurückerstattet - sofern die Wohnung in gutem Zustand verlassen wird. 
Was aber bedeutet das für Mieter und Vermieter? Wer muss wofür aufkommen, wie hoch darf die Kaution ausfallen, wofür darf sie eingesetzt werden - und was tun, wenn es Ärger mit der Rückzahlung gibt? 

Die wichtigsten Informationen rund um die Mietkaution auf einen Blick. 

Wozu dient die Mietkaution? 
Die bei Einzug hinterlegte Kaution dient dem Vermieter als finanzielle Absicherung gegen Schäden, die der Mieter im Verlauf seiner Zeit in der Wohnung an derselben verursachen könnte. Bei der Mietwohnung handelt es sich immerhin um das Eigentum des Vermieters. Entsteht daran ein Schaden, etwa am Bodenbelag, an Putz, Tapete oder gemietetem Mobiliar, bedeutet das eine Wertminderung: Um die Wohnung erneut zu einem guten Preis vermieten zu können, muss der Vermieter sie zunächst instand setzen lassen. Hat nun der Mieter den Schaden, der behoben werden muss, verursacht, wird die Mietkaution genutzt, um ihn zu beheben. 

Wie hoch darf die Mietkaution ausfallen? 
Grundsätzlich gilt: Ist im Mietvertrag keine Kaution angesetzt, muss der Mieter auch keine zahlen. Manche Vermieter setzen vertrauensvoll keine Mietkaution oder vielleicht auch nur eine geringe an, etwa in Höhe von ein bis zwei Brutto-Monatsmieten. Im Durchschnitt müssen Mieter aber drei Brutto-Monatsmieten als Kaution hinterlegen. Je nachdem, wann die Wohnung zuletzt renoviert wurde bzw. welche Schadensrisiken bestehen, kann die Summe aber auch höher ausfallen. Ein Urteil des Obersten Gerichtshofs legt jedoch sechs Brutto-Monatsmieten als absolute Obergrenze für die Kaution fest. Fordert ein Vermieter mehr, kann er unter Bezug auf ebendieses Urteil dazu aufgefordert werden, die Kaution auf maximal sechs Monatsmieten zu senken. Fällt erst nach Überweisen der Kaution auf, dass diese zu hoch angesetzt wurde, kann auch eine Rückzahlung eingefordert werden. Zusammen mit der Miete erhöht werden darf die Kaution übrigens im Nachhinein nicht mehr, sofern im Mietvertrag nichts Gegenteiliges vereinbart wurde. 

Wie wird Mietkaution hinterlegt? 
Mieter können die Kaution sowohl bar als auch per Überweisung an Ihre Vermieter übergeben. Wichtig ist dabei aber in jedem Fall, dass die Zahlung quittiert und der Nachweis sicher aufbewahrt wird. So kann nach dem Auszug klar nachgewiesen werden, wie viel Kaution der Mieter zurückbekommt. Wer sich maximal absichern möchte, kann auch ein sogenanntes Kautionssparbuch beim Kreditinstitut seines Vertrauens eröffnen: Dieses wird für die Dauer des Mietvertrags an den Vermieter verpfändet und nach dem Auszug wieder an den Mieter zurück übertragen. Dieser kann sich dann entscheiden, ob er das Sparbuch weiterhin für Mietkautionen einsetzen oder als reguläres Sparbuch weiterführen möchte. 

Was geschieht während der Mietzeit mit der Kaution? 
Unabhängig davon, ob die Kaution schlussendlich für Reparaturmaßnahmen benötigt wird oder nicht, stellt sich die Frage danach, was mit dem gewissermaßen „stillgelegten“ Geld des Mieters geschieht. Würde er dieses Geld in den Jahren, die er in der Mietwohnung lebt, nicht als Rückversicherung seinem Vermieter übergeben, sondern anlegen, würde er dafür nämlich Zinsen erhalten - und ginge der Vermieter unerwartet in die Insolvenz, wäre die Kaution verloren. Um zu gewährleisten, dass dem Mieter kein finanzieller Nachteil daraus entsteht, dass er einen festen Betrag als Absicherung hinterlegt, ist der Vermieter seit 2009 verpflichtet, die Kaution in einem sogenannten Kautionssparbuch anzulegen. Bei welcher Bank er dieses eröffnet und welchen Zinssatz er wählt, ist dabei dem Vermieter überlassen, solange er zum einen die Zinsen an seinen Mieter auszahlt und zum anderen nicht mit der Kaution spekuliert. 

Wofür darf die Mietkaution eingesetzt werden? 
Dass der Vermieter die Kaution nutzen kann, um Schäden an der Wohnung zu beheben, bedeutet keineswegs, dass dabei beliebige Sanierungs- bzw. Renovierungsarbeiten vorgenommen werden dürfen. Leichter Verschleiß zählt zu den ganz normalen Abnutzungserscheinungen in einer Wohnung und fällt daher noch nicht in den Bereich dessen, was durch die Kaution gedeckt werden soll. Kleine Schrammen auf dem Bodenbelag, ausgebleichte Flecken durch Sonnenlicht oder auch Schäden an Rollläden o.Ä., die etwa infolge eines schweren Unwetters entstanden sind, sollten daher die Rückzahlung der Mietkaution nicht beeinflussen. Wurde eine Wohnung hingegen bspw. nicht leer hinterlassen, sodass dem Vermieter Kosten für die Entrümplung entstehen, wäre dies durchaus ein Grund dafür, die Mietkaution einzubehalten. 
Wofür die Kaution eingesetzt werden darf, wird zumeist im Mietvertrag ausgeführt. Ist das nicht der Fall, bestehen zwar rechtliche Richtlinien für den Einsatz der Kaution, doch ganz eindeutig lassen sich diese nicht immer deuten. Ab wann die Abnutzung aber unverhältnismäßig groß ist und die Grenze zwischen üblichem Verschleiß und einem Schaden am Eigentum des Vermieters überschreitet, muss daher individuell von Fall zu Fall geklärt werden, sollte es darüber zu Uneinigkeit und gar zum Rechtsstreit kommen. 


In welchem Zeitrahmen muss die Rückzahlung der Kaution erfolgen? 
Im Mietrechtsgesetz ist die Rückzahlung der Kaution als „unverzüglich“ angesetzt, sofern der Mieter die Wohnung ordnungsgemäß zurückgelassen hat. Als Faustregel können Mieter hierbei eine Zwei-Wochen-Frist ansetzen: Haben sie die Mietkaution danach noch immer nicht erhalten, können sie ihrem Vermieter eine schriftliche Zahlungsaufforderung zustellen. Sollte der Vermieter darauf nicht reagieren und die Kaution widerrechtlich einbehalten, sollten sich betroffene Mieter umgehend anwaltliche Unterstützung suchen und eine weitere Zahlungsaufforderung - sei es als Einschreiben oder als E-Mail mit dem Anwalt in cc - zustellen. In dieser dürfen sie dann eine neuerliche Frist mit Stichtag für die spätestmögliche Rückzahlung festsetzen. Sollte der Vermieter auch hierauf nicht reagieren, können sie sich an Schlichtungsstelle oder Mietervereinigung wenden oder über das zuständige Gericht die Rückerstattung anstreben.