Der Mietvertrag

Was Sie bei einem Mietvertrag beachten sollten

Ein schriftlicher Mietkontrakt ist die Basis eines jeder Mietbeziehung. Jedoch ist das schriftliche Übereinkommen kein handfester Rechtsbestand. Oft sind im Abkommen Floskeln enthalten, die rechtlich nicht gestattet sind. Auch wenn der Mieter mit seiner Signatur bejaht, kann der Vermieter in der Streitsache unterlegen sein.
Ein Mietabkommen ist eine schriftliche Abmachung zwischen Wohnungsmieter und Wohnungsvermieter gegen ein angefordertes Entgelt, der den Wohnungsmieter zur privaten Benutzung des Baues genehmigt. Nebenbei bezieht sich der Mieter den Anspruch, generelle Bereiche wie den Eingang oder den Lift mitzubenutzen. Zum Mietpreis werde noch Betriebskosten inkludiert, die ebenfalls im Mietkontrakt angegeben werden müssen.

Was muss ein Mietvertrag laut Mietrechtsgesetz beinhalten?
Erst wenn ein Mietvertrag die exakte Anschrift des Mietobjekts und die dazugehörigen Räume wie Keller oder Tiefgaragenabstellplatz enthält, ist er gültig. In dem Mietvertrag müssen der Mietpreis, die Betriebskosten, der Anspruch auf eine Indexanpassung, die Hausordnung, die Abmachung zum Zahlungstermin und zur Zahlungsart sowie die Höhe der Kaution angegeben werden. Dazu können bestimmte Klauseln wie zum Beispiel das Verbot von größeren Haustieren oder die Übernahme von Möbeln inbegriffen werden. Ratsamer ist es sich zuerst über das Mietrechtsgesetz zu informieren. Man kann sich an die österreichische Mietervereinigung wenden.

Der Mietvertrag für Haus und Grund
Wenn Mieter und Vermieter sich einig über den Mietgegenstand, die Höhe des Mietzinses und die Vertragsdauer sind, kommt ein Mietvertrag zustande.
Der Vertrag muss nicht schriftlich abgeschlossen werden, jedoch ist es empfehlenswert.

Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag?
Wenn der Vertrag ein schriftlich bestimmtes Ablaufdatum hat, dann gilt er als befristetes Mietverhältnis. Bei Appartements muss die Gültigkeitsdauer wenigstens drei Jahre betragen, während nach oben keine Grenzen gesetzt sind. Falls der Mietvertrag nach Ablauf der Frist nicht aufgelöst oder verlängert wird, wird er für weitere drei Jahre rechtmäßig verlängert und geht danach – wenn Mieter oder Vermieter nichts anderes ausmachen – automatisch in einen unbefristeten Vertrag über. Häufig ist der befristete Mietvertrag verlängerbar. Erst nach einem Jahr können Mieter die Wohnung kündigen, aber vorher muss eine dreimonatige Frist zum Monatsende beachtet werden. Ausschlaggebend ist, dass wenn die Abmachung befristet ist, die private Hauptmieter zwei Euro mehr pro Quadratmeter zahlen.
Der Großteil der Mieter möchte einen unbefristeten Mietvertrag ohne Ablaufdatum. Die Abmachung unter Einhaltung der Kündigungsfrist kann jederzeit beendet werden und dass von Seite des Mieters. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende. Der Vermieter kann den unbefristeten Mietvertrag rechtmäßig und durch einer im Mietrechtsgesetz angegebenen Arguments kündigen. Denkbare Argumentation für den Rücktritt durch den Vermieter sind, wenn er selbst in die Wohnung einziehen möchte oder wenn der Mieter nicht rechtzeitig die Miete bezahlt.

Wann gilt der Vollanwendungsbereich beim MRG?
Das Mietrechtsgesetz gilt ganz bei:

geförderten Wohnungen
• vermietete Eigentumswohnungen in Häusern mit mehr als zwei weiteren Wohnungen
• Wohnungen in Gebäuden, die vor 1953 eine Baubewilligung erhalten haben

Das Mietrechtsgesetz gilt zum Teil bei:
• Eigentumswohnungen, die nach Mai 1945 erbaut wurden
• Dachgeschosswohnungen, die nach 2001 ausgebaut wurden
• Zubauten, die nach September 2006 genehmigt wurden

Das Mietrechtsgesetz gilt keineswegs bei:
• vermieteten Einfamilienhäusern
• vermieteten Zweifamilienhäusern

Befristeter Mietvertrag für Miethaus geeigneter
Man sollte einen unbefristeten Mietvertrag fordern, bevor man in eine Mietwohnung einzieht. Für Mieter von Ein- und Zweifamilienhäusern kommt der befristetet Mietvertrag besser in Frage, weil er kein Risiko wie der unbefristeter Mietvertrag darstellt. Das Mietrechtsgesetz gibt es bei Ein- und Zweifamilienhäusern nicht, weshalb der Vermieter alle Rechte besitzt. Der Vermieter kann jederzeit den Kontrakt auflösen. Nach einer Mindestlaufzeit kann der Mieter trotzdem den Mietvertrag kündigen, wobei er die Kündigungsfrist einhalten muss.
Mieter die auf ungewissen Zeitraum Immobilen mieten, besteht immer eine Unsicherheit, da sie nie wissen wann und ob sie aus der Wohnung ausziehen müssen. Die Gleiche Unsicherheit besteht auch für Wohnungen in Häusern, in denen sich nicht mehr als zwei Mietwohnungen befinden.

Wie hoch dürfen der Mietzins und die Betriebskosten sein?
Man kann per Mietzinsobergrenze die eigene Miete kalkulieren und die eigene Miete mit den regionalen Mietpreisen vergleichen. Sie können Ihren Rechten im MRG oder im Wohnbauförderungsgesetz nachgehen. Bei einer Übersteigung der Miete kann eine Mietanpassung angefordert werden. Der Vermieter ist verpflichtet den übersteigenden Mietanteil zu begleichen.
In Bezug auf die Höhe der Betriebskosten gibt es keine Regelungen. Wenn man eine Wohnung sucht, sollte man zuerst alle Ausschreibungen von gleichartig großen Wohnungen und die dabei berechneten Betriebskosten miteinander vergleichen. Der Vermieter kann natürlich nicht einen außergesetzlichen Preis erfordern. Der Vermieter muss die Gesamtkosten mithilfe eines Verteilungsschlüssels auf die Quadratmeter an Wohnfläche umrechnen. Falls der Mieter glaubt dass die Miete zu hoch ist, kann er eine Einsicht in die Betriebskostenabrechnung des Vermieters fordern. Im MRG und im Konsumentenschutz ist dieser Anspruch festgehalten. Zu hohe Gebühren müssen zurückgezahlt werden.

Prüfen Sie den Auftrag der Hausverwaltung
Bei Ihrer Wohnungssuche sollte Sie überprüfen, ob die Person die sich als Hausverwaltung ausgibt, auch wirklich ein Hausverwalter, der von dem Eigentümer beauftragter Hausverwalter ist. Wenn es keinen zuständigen Hausverwalter gibt, kann kein Mietvertrag abgeschlossen werden. Man sollte dem Eigentümer Bescheid über Beendigung des Mietvertrags geben oder die Genehmigung des Hausverwalters kontrollieren. Die Frist fängt ab Übergabe einer Zweitabschrift an und schriftlichen Belehrung dieses Rücktrittsrechts. Sie hört allerdings spätestens ein Monat nach der Erstbesichtigung auf.

Schutz vor beeilter Entscheidung
Dieses Rücktrittsrecht stellt sich also als gesetzliche Überlegungsfrist dar. Es ist eine ausdrückliche Ausnahme vom Prinzip der Vertragstreue. Damit soll Schutz vor einer beeilten gefühlsbetonten Handlung hergestellt werden, die auf lange Sicht eine entscheidende wirtschaftliche Ausgabe, bedeuten kann. Was aber, wenn jemand "vorbesichtigt" hat, also die eigene Besichtigung gar nicht die tatsächliche Erstbesichtigung ist? Was, wenn der Ehemann die Appartement beaufsichtigt und detailliert dargestellt hat?

Persönliche Besichtigung wichtig
Nach dem klaren Wortlaut des § 30a KschG wird auf die persönliche Besichtigung abgestellt. Denn noch so detaillierte Beschreibungen durch Dritte können den eigenen Eindruck nicht ersetzen. Im Gegenteil, solche Schilderungen können oft den eigenen Blick verstellen. Ist also für beide Vertragsteile klar, dass der Vertrag nur mit beiden Ehegatten zustande kommt oder gar nicht, so umfasst die von einem Ehegatten abgegebene Rücktrittserklärung das gesamte Vertragsverhältnis (OGH 19.9.2002, 3 Ob 22/02k).

Worauf Vermieter achten müssen, wenn sie eine Vorlage kostenlos beziehen
Vermieter die keinen Makler beauftragt haben, können jederzeit, die in der österreichischen Wirtschaftskammer vorliegenden Mietvertragsvorlagen für Ihre Mietverhältnisse verwenden.
Bei Vereinbarungen von Sonderklauseln sollten Sie Acht geben, auch wenn der Mieter den Vertrag unterschreibt, sind nicht alle Vereinbarungen erlaubt. Im Falle einer Streitigkeit kann der Mieter die Rechtsgültigkeit der Klauseln bei einer Schlichtungsstelle überprüfen lassen. Auch wenn der Mieter anfangs dem Vertrag mit seiner Unterschrift zugestimmt hat, verliert er laut MRG seiner Gültigkeit.
Ein typischer Fall ist z.B. das Halten von Haustieren. Der Vermieter darf größere Haustiere wie Katzen oder Hunde verbieten, das Verbot von kleineren Tieren, wie Hamstern oder Meerschweinchen, ist nicht möglich.

Welche Pflichten geht der Mieter mit einem Mietvertag ein?
Auch wenn der Mieter als Konsument sehr viele Rechte hat, gibt es doch auch Pflichten. Dass der Mietzins immer pünktlich gezahlt werden muss, ist selbstverständlich. Daneben muss der Mieter aber auch garantieren, dass er die Wohnung ordnungsgemäß bewohnt, er sich rücksichtsvoll verhält und keine Schäden in der Wohnung oder auf den Allgemeinflächen verursacht. Kleinere Reparaturen muss der Mieter selbst bezahlen, für größere sowie die Wartung der Therme muss der Vermieter aufkommen. Ein Mieter hat laut Mietvertrag die Wohnung so zu verlassen, wie er sie bezogen hat. Dazu kann das Ausweißeln der Wohnung gehören. Wie genau der Auszug geregelt ist, sollte zu einem Punkt im Mietvertrag werden.

So ist das Rücktrittsrecht bei einem Mietvertrag geregelt
Bei Mietverträgen besteht kein Rücktrittsrecht. Vor allem Verträge, die direkt im Rahmen der Erstbesichtigung unterzeichnet wurden, können zum Verhängnis werden, da das Prinzip der Vertragstreue gilt. Will ein Mieter vom Vertrag zurücktreten, ist er auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen. Potenziellen Mietern ist deshalb zu empfehlen, sich vor der Besichtigung genau die eigenen finanziellen Möglichkeiten auszurechnen und sich eine klare Grenze zu setzen. Auch wenn der Wohnraum heiß begehrt ist, sollten keine überstürzten Entscheidungen getroffen werden.