Die Pflichten eines Immobilienmaklers
Die Pflichten von Maklern - Regeln, die beachtet werden sollten
Wenn ein Haus oder eine Wohnung von einem Immobilienmakler vermittelt wird, hat dieser einen Provisionsanspruch. Doch dieser Anspruch bleibt nur dann auch tatsächlich bestehen, wenn sich der Makler an gewisse Pflichten hält. Es ist vor allem die Informations- und Aufklärungspflicht die dabei eine wichtige Rolle spielen. Doch auch weitere Maklerpflichten gilt es zu beachten. Diese sind sogenannte “Standesregeln” für Immobilienmakler, die von der Wirtschaftskammer festgelegt werden.
Ein Makler sollte über die Immobilie, die er vermittelt, bestens Bescheid wissen, damit die Kunden auch richtig und vollständig informiert werden können. Dazu zählen beispielsweise die Höhe der Miete und der Kaution, der Kaufpreis, die Nebenkosten und ob es eventuell einen Renovierungsbedarf gibt. Es ist also nicht ohne Grund, dass im Maklergesetz besondere Aufklärungs- und Informationspflichten festgesetzt wurden. Wenn ein Makler eine dieser Pflichten verletzt, riskiert er seinen Provisionsanspruch zu verlieren. Aus diesem Grund ist es für einen Makler besonders wichtig, seine Rechten, aber auch seine Pflichten zu kennen und diese selbstvertsändlich zu beachten.
Informationspflicht
Für den Makler besteht eine sogenannte Informationspflicht zur Immobilie. Diese Pflichten betreffen insbesondere die betroffene Immobilie. Der Makler hat die Pflicht dem Interessenten, sämtliche relevanten Informationen und Daten über das Haus oder die Wohnung zukommen zu lassen. Dies bedeutet, dass der Makler den Interessenten zum Beispiel über die Ausstattung, die möglichen Mängel, die genaue Quadratmeterzahl etc. informieren muss. Außerdem muss er den Interessenten über Vor- und Nachteile der Immobilie betreffend, informieren.
Bei Wohnungen, die beispielsweise in der Einflugschneise von einem Flughafen liegen, ist dies ein wesentlicher Nachteil, der in keinem Fall verschwiegen werden darf. Gibt es einen bestimmten Nutzungszweck (zum Beispiel die Verwendung der Immobilie als Geschäftslokal), muss er den Interessenten ebenfalls darüber aufklären, ob sich die Immobilie für diesen Zweck überhaupt eignet.
Ein Makler muss also so gut wie alles über die Immobilie wissen und den Interessenten nach bestem Wissen und Gewissen darüber aufklären. Dies bedeutet, dass er auch das Mietrecht und Flächenwidmungspläne kennen muss. Auch Informationen der Bebaubarkeit des Grundstückes dürfen dem Interessenten nicht vorenthalten werden.
Möchte der Interessent eine Immobilie erwerben, muss auch über den Wert, über Sanierungsarbeiten und andere Aspekte im Vorfeld informiert werden.
Informationspflicht zur Arbeit
Nicht nur Informationen über die eigentliche Immobilie, müssen dem Interessenten zur Verfügung gestellt werden, sondern auch Informationen über die eigene Arbeit, muss der Makler transparent darlegen. Vor Abschluss eines Vertrags, müssen die Informationen schriftlich, folgende Inhalte enthalten:
- Tätigkeit des Maklers
- voraussichtliche Kosten sowie Nebenkosten
- die Vermittlungsprovision
- Naheverhältnis gegenüber dem Auftraggeber (z.B. Verwandtschaft zum Auftraggeber)
- Informationen über eventuelle Tätigkeit als Doppelmakler
Weitere Informationspflichten
Auch die Kosten einer Immobilie müssen stets vollkommen transparent dargelegt werden. Der Makler muss den Käufer daher beispielsweise über Voraussetzungen für Wohnbauförderungsmittel etc. aufklären. Auch Provisions-Höchstbeträge usw. müssen klar dargestellt werden.
Das Rücktrittsrecht
Seit Juni 2014 gelten nicht nur die sogenannten “allgemeinen Informationspflichten”, sondern auch das sogenannte „Fernabsatz- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz für die Umsetzung der EU-Verbraucherrechte-Richtlinie“.
Nach diesem Gesetz haben Verbraucher ein 14-tägiges Rücktrittsrecht bei Verträgen, die außerhalb eines Geschäftsraumes zustande kommen. Dies gilt auch für Verträge, die über das Telefon, per E-Mail oder per Brief geschlossen werden. Ein Makler muss seinen Kunden ebenfalls auf dieses besondere Recht hinweisen. Kommt der Makler dem nicht nach, verlängert sich das Rücktrittsrecht des Kunden um ganze zwölf Monate.
Standesregeln
Auch bestimmte Standesregeln gelten für den Makler. Die Wirtschaftskammer arbeitet diese aus und veröffentlicht sie. Der Makler ist laut diesen Regeln zu folgenden Dingen verpflichtet:
- Eine Immobilie darf nur mit dem ausdrücklichen Einverständnis des Verfügungsberechtigten einem Interessenten angeboten werden.
- Ein Konsument muss auch über die finanzielle Gesamtbelastung vollständig informiert werden, wenn er über eine Immobilienfinanzierung aufgeklärt wird.
- Gelder, die dem Makler anvertraut werden, müssen getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden, sollten diese nicht sofort weitergegeben werden.
- Provisionszahlungen oder Anzahlungen dürfen vor dem Zustandekommen eines Geschäftes nicht angenommen werden.
- Potentielle Kunden dürfen vom Makler nicht einfach unaufgefordert besucht werden, um somit Aufträge zu erhalten. Unentgeltliche Vermittlungen dürfen ebenfalls nicht angeboten werden.
- Auch unlautere Kundenwerbung darf nicht betrieben werden.
- Es darf kein Maklervertrag abgeschlossen werden, wenn dem Makler bekannt ist, dass ein Alleinvermittlungsauftrag bereits mit einem anderen Makler besteht.
Die Verschwiegenheitspflicht
Nicht nur der Makler, sondern auch seine Mitarbeiter sind ihren Kunden gegenüber zur Verschwiegenheit verpflichtet. Dies betrifft alles, was im Rahmen der
Berufsausübung bekannt wurde, außer:
- Informationen, die aus dem Beratungsgespräch stammen. (z.B. der Zustand einer Immobilie, der Sanierungsbedarf etc.)
- - Informationen über die Durchsetzung der Provisionsansprüche. (z.B. der Abschluss eines Kaufvertrages etc.)
Folgen bei Verstößen
Je nach Verstoß, kann es für den Makler unterschiedliche Folgen geben. Im schlimmsten Fall kann es zu Schadensersatzforderungen sowie dem Verlust von Provisionen kommen, wenn gegen das Maklergesetz verstoßen wird.
Kommt es zu Verstößen gegen die sogenannten Standesregeln, kommt es meist zu Abmahnungen der Kollegen, wegen Verstößen gegenüber dem Wettbewerbsrecht.
Es ist daher wichtig, dass sich ein Makler an seine Informationspflichten und an die Standesregeln hält. Nicht nur im Interesse seiner Kunden und der Auftraggeber, sondern auch im Eigeninteresse.